Ceny transakcyjne mieszkań spadły w 2025 r. na rynku pierwotnym i wtórnym.
Realne ceny obniżyły się o 3–3,5 proc. r/r.
Dostępność mieszkań wzrosła szósty kwartał z rzędu.

We wtorek Narodowy Bank Polski opublikował dane o cenach nieruchomości za IV kwartał 2025 r., dając analitykom komplet informacji niezbędnych do podsumowania całego roku na rynku.

Spadek na obu rynkach – po raz pierwszy od 2013 r.

Ceny transakcyjne spadły w 2025 r. – informują analitycy z Pekao Analizy. Spadki odnotowano zarówno na rynku pierwotnym (0,8 proc. r/r), jak i wtórnym (0,4 proc. r/r). Analitycy przypomnieli, że poprzednio spadki cen na obu rynkach obserwowano w II kwartale 2013 r.

Analitycy Pekao spadek cen mieszkań obrazują również przy wykorzystaniu innych wskaźników: realnej, korygowanej o inflację ceny mieszkań oraz dostępności cenowej, czyli relacji cen do wynagrodzeń. Te pierwsze zanotowały w II połowie ubiegłego roku spadek o 3–3,5 proc. r/r, natomiast dostępność cenowa wzrosła (po raz szósty z rzędu).

Jak wynika z analizy, wzrosła również powierzchnia mieszkania, którą można było kupić za przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej – w IV kwartale 2025 r. była ona najwyższa od 2018 r. Oznacza to, że za przeciętne wynagrodzenie można było w ubiegłym roku kupić o 11–12 proc. więcej niż w 2024 r.

Ekspert: sytuacja nie jest tak jednoznaczna

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk specjalistki ds. rynku nieruchomości z Zakładu Mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów sytuacja nie jest tak jednoznaczna.

– Rynek nieruchomości jest rynkiem bardzo lokalnym, więc jeśli patrzymy na średnią krajową, to nic to nam tak naprawdę nie mówi – tłumaczyła w rozmowie z Zero.pl Milewska-Wilk, podając za przykład ceny nieruchomości w różnych dzielnicach miasta.

– W zeszłym roku deweloperzy oddawali mniej luksusowych lokali w miastach, a więcej tańszych mieszkań i stąd niewielki spadek. Tego typu drobne spadki lub drobne wzrosty mogą być po prostu konsekwencją sprzedaży innych typów nieruchomości – wyjaśniała specjalistka.

– W pandemii deweloperzy kupowali ziemię poza miastami w tzw. obwarzankach i teraz sprzedawali zbudowane tam mieszkania. Ponieważ ziemia poza miastem jest tańsza, to i te mieszkania są tańsze – tłumaczyła dalej Milewskiej-Wilk.

Po cichu uwolniono ceny mieszkań. Rejestr Cen Nieruchomości dostępny dla wszystkich

Czy deweloper podniesie cenę za mieszkanie? Jest opinia UOKiK

Ile zapłacimy za mieszkanie? Są wątpliwości, jak interpretować nowe przepisy

Kolejne zastrzeżenia formułują sami analitycy. "Oczywiście, większość mieszkań (zwłaszcza do użytku własnego) jest kupowana z wykorzystaniem kredytu, więc faktyczna dostępność mieszkań jest pochodną ich cen, wynagrodzeń, zdolności kredytowej i przeciętnego rozmiaru kupowanego mieszkania" – zaznaczają sami autorzy analizy.

Przyznają również, że "bardziej kompleksowe wskaźniki (np. IDM ZBP) pokazują mniejszą skalę poprawy dostępności mieszkań, chociażby z uwagi na wyraźnie wyższy poziom stóp procentowych niż w latach 2018–2019".

Co dalej z cenami nieruchomości?

Według Pekao Analizy w tym roku ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć. Analitycy spodziewają się ok. 5 proc. wzrostu względem 2025 r. Ich zdaniem ani "nawis podażowy", ani trend w działalności firm deweloperskich, które w II połowie ubiegłego roku "niezbyt żwawo" rozpoczynały nowe inwestycje, tego nie zmienią.

Komentarze (0)