Ceny mieszkań na przestrzeni ubiegłego roku spadły – informują analitycy Pekao Analizy, przewidując wzrost cen mieszkań w 2026 r. Optymistyczne doniesienia studzi w rozmowie z Zero.pl Hanna Milewska-Wilk specjalistka ds. rynku nieruchomości z Zakładu Mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
- Ceny transakcyjne mieszkań spadły w 2025 r. na rynku pierwotnym i wtórnym.
- Realne ceny obniżyły się o 3–3,5 proc. r/r.
- Dostępność mieszkań wzrosła szósty kwartał z rzędu.
We wtorek Narodowy Bank Polski opublikował dane o cenach nieruchomości za IV kwartał 2025 r., dając analitykom komplet informacji niezbędnych do podsumowania całego roku na rynku.
Spadek na obu rynkach – po raz pierwszy od 2013 r.
Ceny transakcyjne spadły w 2025 r. – informują analitycy z Pekao Analizy. Spadki odnotowano zarówno na rynku pierwotnym (0,8 proc. r/r), jak i wtórnym (0,4 proc. r/r). Analitycy przypomnieli, że poprzednio spadki cen na obu rynkach obserwowano w II kwartale 2013 r.
https://twitter.com/Pekao_Analizy/status/2024116437653004708
Analitycy Pekao spadek cen mieszkań obrazują również przy wykorzystaniu innych wskaźników: realnej, korygowanej o inflację ceny mieszkań oraz dostępności cenowej, czyli relacji cen do wynagrodzeń. Te pierwsze zanotowały w II połowie ubiegłego roku spadek o 3–3,5 proc. r/r, natomiast dostępność cenowa wzrosła (po raz szósty z rzędu).
Jak wynika z analizy, wzrosła również powierzchnia mieszkania, którą można było kupić za przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej – w IV kwartale 2025 r. była ona najwyższa od 2018 r. Oznacza to, że za przeciętne wynagrodzenie można było w ubiegłym roku kupić o 11–12 proc. więcej niż w 2024 r.
Ekspert: sytuacja nie jest tak jednoznaczna
Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk specjalistki ds. rynku nieruchomości z Zakładu Mieszkalnictwa Instytutu Rozwoju Miast i Regionów sytuacja nie jest tak jednoznaczna.
– Rynek nieruchomości jest rynkiem bardzo lokalnym, więc jeśli patrzymy na średnią krajową, to nic to nam tak naprawdę nie mówi – tłumaczyła w rozmowie z Zero.pl Milewska-Wilk, podając za przykład ceny nieruchomości w różnych dzielnicach miasta.
– W zeszłym roku deweloperzy oddawali mniej luksusowych lokali w miastach, a więcej tańszych mieszkań i stąd niewielki spadek. Tego typu drobne spadki lub drobne wzrosty mogą być po prostu konsekwencją sprzedaży innych typów nieruchomości – wyjaśniała specjalistka.
– W pandemii deweloperzy kupowali ziemię poza miastami w tzw. obwarzankach i teraz sprzedawali zbudowane tam mieszkania. Ponieważ ziemia poza miastem jest tańsza, to i te mieszkania są tańsze – tłumaczyła dalej Milewskiej-Wilk.
Kolejne zastrzeżenia formułują sami analitycy. "Oczywiście, większość mieszkań (zwłaszcza do użytku własnego) jest kupowana z wykorzystaniem kredytu, więc faktyczna dostępność mieszkań jest pochodną ich cen, wynagrodzeń, zdolności kredytowej i przeciętnego rozmiaru kupowanego mieszkania" – zaznaczają sami autorzy analizy.
Przyznają również, że "bardziej kompleksowe wskaźniki (np. IDM ZBP) pokazują mniejszą skalę poprawy dostępności mieszkań, chociażby z uwagi na wyraźnie wyższy poziom stóp procentowych niż w latach 2018–2019".
Co dalej z cenami nieruchomości?
Według Pekao Analizy w tym roku ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć. Analitycy spodziewają się ok. 5 proc. wzrostu względem 2025 r. Ich zdaniem ani "nawis podażowy", ani trend w działalności firm deweloperskich, które w II połowie ubiegłego roku "niezbyt żwawo" rozpoczynały nowe inwestycje, tego nie zmienią.