Na początek zajmijmy się kwestią czynszów i wynajmu mieszkań. Na ich rzekomą nieproporcjonalną wysokość częstokroć wskazują aktywiści, politycy, generalnie ludzie o bardziej lewicowych sympatiach politycznych. Ceny najmu mają być zbyt wysokie, zabierać horrendalną część wynagrodzeń (głównie ludzi młodych, ubogich, wchodzących na rynek pracy), przyczyniać się do trudnej sytuacji ekonomicznej milionów ludzi w Polsce. Receptą miałaby być ingerencja państwa. Czy aby na pewno?
Czytaj też: Spór o mieszkania TBS. Lokatorzy mówią o niespełnionych obietnicach
Kontrola czynszu, czyli regulacje tworzą problemy
Ekonomista Konstantin Kholodilin jest autorem obszernego raportu pt. „Rent Control: Does it work?” („Kontrola czynszów: Czy działa?”). Autor jest zawodowym badaczem rynku mieszkaniowego związanym z German Institute for Economic Research. W swojej pracy przyjrzał się ponad 200 pracom naukowym, które w znakomitej większości dotyczyły skutków wprowadzania kontroli czynszów.
Naukowiec doszedł do wniosku, że choć kontrola czynszów skutecznie obniża koszty najmu dla lokatorów objętych ochroną, to jednocześnie generuje szereg skutków ubocznych dla całego rynku mieszkaniowego. Z analizy wynika, że ograniczanie wysokości czynszów prowadzi zazwyczaj do zmniejszenia podaży mieszkań na wynajem, ponieważ część właścicieli wycofuje lokale z rynku lub przekształca je w mieszkania własnościowe.
Badania wskazują również na spadek skłonności do budowy nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem, gdy inwestorzy uznają, że przyszłe zyski będą ograniczone przez regulacje. Raport zwraca uwagę na pogorszenie jakości zasobu mieszkaniowego, ponieważ właściciele mają mniejszą motywację do remontów i modernizacji lokali, których rentowność została administracyjnie ograniczona.
– Mechanizm jest zresztą dość intuicyjny. Jeżeli właściciel mieszkania nie może pobierać ceny odpowiadającej sytuacji rynkowej, maleje motywacja do budowy nowych lokali, remontowania istniejących czy utrzymywania ich w odpowiednim stanie. Niedobór nie znika, on zmienia jedynie formę. Zamiast wysokich cen pojawiają się kolejki, znajomości, selekcja najemców i nieformalne sposoby omijania regulacji – mówi członek Rady Nadzorczej Instytutu Edukacji Ekonomicznej im. Ludwiga von Misesa, Mikołaj Pisarski.
Kholodilin podkreśla też, że kontrola czynszów zmniejsza mobilność mieszkańców – lokatorzy rzadziej zmieniają miejsce zamieszkania, nawet gdy mieszkanie przestaje odpowiadać ich potrzebom, ponieważ nie chcą utracić preferencyjnego czynszu. W efekcie dochodzi do mniej efektywnego wykorzystania istniejącego zasobu mieszkaniowego.
Raport wskazuje ponadto, że korzyści z regulacji trafiają często do osób, które niekoniecznie należą do grup najbardziej potrzebujących, ponieważ o dostępie do regulowanych mieszkań decyduje nierzadko moment wejścia na rynek lub szczęście w znalezieniu lokalu, a nie poziom dochodów. W wielu analizowanych przypadkach obserwowano również wzrost czynszów w segmencie mieszkań nieobjętych regulacją, gdyż zmniejszona podaż mieszkań dostępnych na wolnym rynku zwiększała presję cenową.
Regulacje cen na rynku nieruchomości pojawiły się m.in. w Szwecji w latach 60. XX wieku. Wówczas amerykański ekonomista, prof. Gregory Mankiw ukazywał w swych publikacjach negatywny wpływ kontroli czynszów na dostępność mieszkań. Pisał, że są jednym z 10 współczesnych „konsensusów ekonomicznych”. Jego odzwierciedleniem jest znane powiedzenie szwedzkiego ekonomisty Assara Lindbecka: „Kontrola czynszów w większości przypadków pozostaje najskuteczniejszą współczesną techniką niszczenia miast – inną niż ich bombardowanie”
Ciekawy przypadek Javiera Milei
– Jak państwo próbuje regulować czynsze, tak jak w Nowym Jorku, to po pierwsze mamy zupełny brak inwestycji w mieszkania już istniejące, więc one się degradują w czasie – mówi wiceprezes Warsaw Enterprise Institute, Sebastian Stodolak, wskazując jednocześnie na odwrotny mechanizm, który doprowadził do zwiększenia na rynku podaży mieszkań. – Przykład z Argentyny. Javier Milei, gdy został prezydentem, zastał całkiem świeżą regulację w Buenos Aires. Chodziło o kontrolę czynszów, istniała bardzo silna regulacja rynku najmu wprowadzona przez jego poprzednika. I Javier Milei po prostu pojedynczym dekretem tę regulację zdjął. Dosłownie z dnia na dzień, zasób mieszkań pod wynajem zwiększył się dwukrotnie – mówi Stodolak.
Dowody na szkodliwość kontroli czynszów można mnożyć. Mikołaj Pisarski przywołuje między innymi badanie Rebeki Diamond, Tima McQuade’a i Franklina Qiana z 2019 r. – Wykazali oni spadek mobilności najemców o około 20 proc., spadek podaży mieszkań na wynajem o ok. 15 proc. oraz wzrost czynszów w całym mieście o ok. 5 proc., przy czym był on szczególnie silny w segmentach rynku nieobjętych kontrolą – mówi Pisarski.
Wiedeń i Nowy Jork. Mity państwowego mieszkalnictwa
Sztandarowymi przykładami, które mają uwiarygodniać państwowy interwencjonizm na odcinku mieszkalnictwa są Wiedeń i Nowy Jork. Stolica Austrii jest często wskazywana jako wzór silnej i skutecznej interwencji państwa w rynek. Wiedeński system mieszkaniowy powstawał przez ponad sto lat i był wspierany znacznymi środkami publicznymi.
Utrzymanie setek tysięcy mieszkań komunalnych wymaga stałych nakładów ze strony miasta i podatników. Według oficjalnych materiałów miasta Wiedeń, na politykę mieszkaniową i budownictwo społeczne przeznaczane jest około 530 mln euro rocznie. Z tej kwoty około 250 mln euro pochodzi ze specjalnego podatku mieszkaniowego, a reszta z budżetu publicznego i innych źródeł finansowania.
To jednak nie pokazuje pełnego kosztu systemu. Wiedeń jest właścicielem lub współwłaścicielem ogromnego majątku mieszkaniowego – około 220 tys. mieszkań komunalnych oraz około 200 tys. mieszkań subsydiowanych, w których mieszka ponad połowa mieszkańców miasta. Duże pieniądze to jednak nie wszystko. – Jeśli pogrzebać nieco głębiej w temacie wiedeńskiego systemu mieszkaniowego i zdrapać tę wspaniałą narrację narzucaną przez lewicę, to okaże się, że jest to dokładnie anty-przykład na właściwą politykę mieszkaniową – mówi Sebastian Stodolak.
– Faktycznie, duży odsetek mieszkań w Wiedniu stanowią mieszkania komunalne, należące do państwa czy samorządu. Są również w dobrym stanie. Pytanie jednak dlaczego? Otóż, przede wszystkim te mieszkania, gdy je otrzymujesz, stają się w praktyce twoją własnością dziedziczną. Czyli twoi potomkowie też je otrzymają, zachowają. W praktyce mamy do czynienia z przekazywaniem zasobu publicznego osobom prywatnym, które bogacą się w perspektywie czasu – dodaje Stodolak.
„Po kieszeni obrywają najbiedniejsi”
Wiceprezes WEI wskazuje też na kolejną sprawę – to, do kogo trafiają mieszkania z państwowego przydziału. – To nie jest tak, że ten zasób przechodzi do biednych. Biedni przeciwnie, muszą czekać w kolejce. Tak samo jak za PRL czekaliśmy na mieszkanie po parę lat, tak samo dokładnie się to odbywa w Wiedniu. Tam, żeby otrzymać mieszkanie z tego zasobu publicznego, też musisz czekać kilkanaście miesięcy albo lat.
Ciasne, ale własne. Jak deweloperzy przejęli metody fliperów i oszukują na młode małżeństwo?
– Czyli, jeżeli jedziesz do Wiednia jako biedny student, to nie możesz liczyć na mieszkanie państwowe. Musisz liczyć się z tym, że będziesz szukał kwatery prywatnej. A w związku z tym, że kwatery prywatne są w mniejszości, to ceny idą do góry. Po kieszeni obrywają więc najbiedniejsi – dodaje wiceprezes WEI.
Aby nie być aż tak bardzo jednostronnym w temacie Wiednia, to nieco inną perspektywę austriackiego systemu opisuje prof. Mirosław Bojańczyk z Akademii Finansów i Biznesu Vistula. – Austriacki system przekazywania mieszkań jest największym złem tej sytuacji. Natomiast, jeżeli mówimy o Wiedniu, to jest on pewnym wzorcem z innego punktu widzenia. Istnieje tam współpraca pomiędzy firmami prywatnymi, prywatnymi deweloperami a miastem. Gdybyśmy popatrzyli na to z punktu widzenia liczby dostępnych lokali i przede wszystkim opłaty za czynsz, za najem, to tam czynsze często niższe niż w Polsce za porównywalne po prostu mieszkania – mówi prof. Bojańczyk.
Zdaniem ekonomisty mimo wielkości miasta oraz dużego popytu, dostępność mieszkań jest na wysokim poziomie, a cały system pozostaje spójny.
Nowy Jork jest innym przykładem, ale jeszcze łatwiejszym do krytyki z perspektywy wolnorynkowej. W „wielkim jabłku” dominuje kontrola czynszów, oraz publiczne mieszkania socjalne dla najuboższych.
Najbardziej powszechnym problemem NY z zakresu mieszkalnictwa jest zjawisko blokowania mieszkań. Lokatorzy posiadający stare umowy z regulowanym czynszem często płacą wielokrotnie mniej niż wynosi cena rynkowa. Powoduje to sytuacje, w których ludzie przez dekady nie wyprowadzają się z lokali, nawet gdy mieszkanie jest za duże lub ich sytuacja finansowa znacząco się poprawiła. Ekonomiści określają to jako spadek mobilności mieszkaniowej.
– Nie ma mechanizmów zachęcających czy zmuszających do tego, żeby ci ludzie się aktywizowali, poprawiali sytuację materialną i oddawali te mieszkania – mówi prof. Bojańczyk. – W wielu innych krajach ludzie dostają mieszkania socjalne na krótki okres, jest rotacja tych nieruchomości. Nie do pomyślenia jest, że ktoś jest w takim mieszkaniu 20-30 lat, nie rozwiązuje w żaden sposób swojego problemu, jest nieaktywny, nie szuka pracy, nie szkoli się, a jego dzieci później dziedziczą to mieszkanie – dodaje.
Regulacje rosną, mieszkań ubywa
Kolejnym argumentem jest ograniczenie podaży. Badania prowadzone m.in. przez ekonomistów ze Stanford University wskazywały, że część właścicieli budynków po zaostrzeniu regulacji czynszów w latach 90. zaczęła wycofywać mieszkania z rynku najmu, wyodrębniać lokale, sprzedawać lub ograniczać inwestycje w utrzymanie nieruchomości. W efekcie całkowita liczba mieszkań dostępnych na rynku zmniejszała się.
Nowy Jork zmaga się również z problemem ogromnych kosztów utrzymania publicznych zasobów mieszkaniowych. Zarządzająca nimi New York City Housing Authority od lat boryka się z wielomiliardowymi zaległościami remontowymi. W wielu budynkach pojawiały się problemy z windami, ogrzewaniem, pleśnią czy instalacjami. Na tym przykładzie widać, że państwo nie jest skutecznym zarządcą tak wielkiego majątku mieszkaniowego.
Całość problemów miasta, które nigdy nie śpi, uzupełnia natłok regulacji i biurokracji – skomplikowana sieć pozwoleń i prawa budowlanego, która skutecznie hamuje wzrost podaży mieszkań dokładając do kłopotów nieruchomościowych kolejny kafelek.
Dopłaty i państwowa deweloperka
Kontrola czynszów i nadmiar regulacji to jedna sprawa. Drugą są wszelkiego rodzaju dopłaty do kredytów, czy próby budowania mieszkań przez państwo. W Polsce dobrym przykładem jest program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który wywindował ceny mieszkań. – Mieszkania są dobrem, którego podaży nie da się szybko zwiększyć, dlatego polityki zwiększające siłę nabywczą kupujących przy niezmienionej podaży często prowadzą przede wszystkim do wzrostu cen, a nie dostępności mieszkań – mówi Mikołaj Pisarski z Instytutu Ludwiga von Misesa.
„Kredyt 2 proc.” to nie jedyna tego typu próba, która nie zdała egzaminu. Jednym z najczęściej przywoływanych przykładów jest brytyjski program Help to Buy, uruchomiony w 2013 roku. Jego celem było ułatwienie zakupu pierwszego mieszkania poprzez państwowe gwarancje kredytowe i dopłaty do wkładu własnego. Problem polegał na tym, że program zwiększał liczbę kupujących szybciej, niż rosła liczba nowych mieszkań.
Badania ekonomistów z London School of Economics wykazały, że w silnie ograniczonych podażowo regionach, zwłaszcza w Londynie, program podniósł ceny mieszkań, nie powodując zauważalnego wzrostu liczby budowanych lokali. Korzyści odnieśli przede wszystkim właściciele nieruchomości i deweloperzy, podczas gdy problem dostępności mieszkań nie został rozwiązany.
Świeżym przykładem jest raport eksperta ds. rynku nieruchomości, Tomasza Błeszyńskiego, który przeanalizował funkcjonowanie Społecznych Agencji Najmu (SAN). – Rozwiązanie inspirowane doświadczeniami Europy Zachodniej miało być pomostem między sektorem publicznym a prywatnym rynkiem najmu. Po kilku latach działania programu coraz częściej pojawia się pytanie: czy SAN jest realnym narzędziem systemowym, czy raczej kosztownym eksperymentem o ograniczonej skali oddziaływania? – pyta Błeszyński.
Społeczne Agencje Najmu to podmioty pośredniczące pomiędzy prywatnymi właścicielami mieszkań a najemcami wskazywanymi przez gminy. Stanowią kolejny przykład przekonania, że problemy rynku mieszkaniowego można rozwiązać poprzez tworzenie nowych instytucji finansowanych ze środków publicznych. Jeżeli zestawić ponad 75 mln zł publicznych nakładów z około 260–270 mieszkaniami pozyskanymi przez SAN, oznacza to koszt rzędu 280–290 tys. zł przypadający na każdy lokal znajdujący się obecnie w systemie.
Trudno nie postawić pytania, czy przy takiej skali wydatków państwo nie osiągnęłoby lepszych efektów poprzez deregulację rynku, uproszczenie procedur inwestycyjnych lub zwiększanie podaży mieszkań. Tym bardziej że po kilku latach funkcjonowania programu w całej Polsce działa jedynie około 14–15 SAN, a liczba mieszkań pozostaje liczona w setkach, podczas gdy potrzeby rynku są liczone w setkach tysięcy lokali.
– SAN należy analizować nie tylko jako program mieszkaniowy, ale również jako instrument o skutkach fiskalnych – mówi Błeszyński – System generuje dwa równoległe obciążenia: wydatkowe – finansowanie wdrożenia i funkcjonowania SAN (dziesiątki milionów złotych),
dochodowe – ograniczenie potencjalnych wpływów podatkowych z rynku najmu poprzez preferencje i wyłączenia – dodaje.
SAN nie zwiększają w sposób trwały zasobu mieszkaniowego, lecz jedynie redystrybuują istniejące lokale przy wykorzystaniu środków publicznych. W tym ujęciu jest to jeden z najświeższych polskich przykładów polityki, w której zamiast usuwać bariery ograniczające rozwój rynku mieszkaniowego, tworzy się nowe struktury organizacyjne generujące koszty administracyjne, subsydiujące wybrane grupy uczestników rynku i uzależnione od dalszego finansowania przez podatników.
Deweloperski oligopol
Na to, że wspomniane interwencje państwa sprzyjają głównie deweloperom zwraca uwagę Sebastian Stodolak, który podnosi wątek oligopolu w kontekście tego sektora gospodarki. – Na rękę tego oligopolu jest to, żeby państwo budowało mieszkania, bo to wywinduje ich ceny jeszcze bardziej. Bo państwo wyciągnie z rynku siłę roboczą i trzeba będzie więcej charge'ować za mieszkania. I państwo będzie potem musiało pewnie znowu dać jakieś dopłaty do kredytów, żeby to skompensować. I tak to się kręci, jak mówi pewien znany komentator [chodzi o Przemysława Staciwę, czyli o mnie] w programie „Niszczarka podatków” – mówi wiceprezes WEI.
Innym klasycznym przykładem interwencji państwa w sektor deweloperski jest amerykański kompleks mieszkaniowy Pruitt-Igoe w St. Louis. W latach 50. przedstawiano go jako wzorcowy projekt nowoczesnego budownictwa publicznego. Kilkanaście lat później osiedle stało się symbolem degradacji społecznej, przestępczości i zaniedbań infrastrukturalnych.
– Za każdym razem gdy państwo budowało jakieś mieszkania publiczne w Wielkiej Brytanii, Francji, Szwecji, Niemczech, to co się wtedy działo? Pakowało tam imigrantów, dawało darmowe lokum albo dopłacało do niego, co prowadziło do gettoizacji tych obszarów – mówi Zero.pl Sebastian Stodolak. – W Polsce, w „Czarnej Księdze” mieliśmy przykład, w którym 33 mieszkania wybudowano za 100 mln zł. Koszt budowy jednego lokum wyniósł ok. 3 mln zł – mówi Stodolak.
Interesujący jest przypadek Szwecji. Dziś kraj ten często kojarzy się z rozbudowanym państwem opiekuńczym, ale jego polityka mieszkaniowa od dekad wywołuje gorące spory. W latach 1965–1974 realizowano tam słynny „Miljonprogrammet”, czyli Program Miliona Mieszkań. Państwo postawiło sobie za cel wybudowanie miliona lokali w ciągu dziesięciu lat. Cel osiągnięto, ale wiele osiedli budowanych w pośpiechu z czasem zaczęło zmagać się z problemami społecznymi i urbanistycznymi.
Dodatkowo Szwecja przez dziesięciolecia utrzymywała silną regulację czynszów. Efektem są dziś wieloletnie kolejki po mieszkania w centrach miast. W Sztokholmie czas oczekiwania na atrakcyjne mieszkanie z regulowanym czynszem może wynosić nawet kilkanaście lat. W praktyce powstał nieformalny rynek handlu kontraktami najmu, który jest często wskazywany jako przykład niezamierzonej konsekwencji interwencji państwa.
– Nie wiem jak ktoś sobie wyobraża pomysł, że państwo będzie wynajmowało firmy, które będą budowały na zlecenie rządu mieszkania, i że to będzie tańsze i efektywniejsze od deweloperów. Chyba że zabronimy im budować na własną rękę – mówi współpracownik Kanału Zero i współzałożyciel Centrum im. Adama Smitha, prof. Robert Gwiazdowski.
Banki, deweloperzy i nierozwiązany problem
Na koniec spróbujmy zastanowić się co sprawia, że w Polsce tak wiele jest utyskiwań na rynek mieszkaniowy i co można zrobić, by efektywnie polepszyć dostęp do mieszkań w Polsce.
Próba wskazania „ile mieszkań brakuje?” lub „ile powinno kosztować mieszkanie?” jest w pierwszym przypadku trudna do oszacowania, bo sytuacja zmienia się w czasie i jest płynna, zależna od indywidualnych potrzeb danego człowieka. Drugie pytanie jest absurdalne, bo państwo nie jest od ustalania cen – wiemy czym kontrola cen kończyła się w przeszłości, w gospodarkach socjalistycznych. Co jednak wpływa na ceny mieszkań w Polsce, które powszechnie uznawane są za wysokie?
– My mieliśmy interwencjonizm państwowy przez 45 lat i nic dobrego z tego nie wynikło. Młodzi narzekają na boomersów, a problem jest tylko taki, że za komuny czekało się 20, 30 lat na mieszkanie i dostawało za nędzne pieniądze. Dziś jest tak, że mieszkanie można mieć od ręki, ale trzeba spłacać – mówi prof. Gwiazdowski. Współzałożyciel Centrum Adama Smitha wskazuje kilka powodów rosnących cen mieszkań. Wśród nich dodruk pieniądza pobudzający inflację.
– Do 2004 r. mieliśmy bardzo wysoką inflację. Potem ona znów się pojawiła po covidzie i wojnie na Ukrainie. W Polsce inflacja skumulowana jest większa niż w wielu krajach Europy. Do tego problem mieszkaniowy narastał przez lata, bo wiele osób, które odziedziczyły mieszkania mogłyby je wynająć, ale tego nie robią. Boją się, że ktoś nie będzie płacić rachunków, czynszu, a pozbycie się go zajmie wiele zachodu. Ochrona lokatorów i prawo w tym zakresie ograniczają dostęp do najmu – mówi.
Inny problem ma być związany z regulacjami, oraz barierami na rynku nieruchomości. – Interesujący przykład pochodzi z hiszpańskiej Málagi, gdzie wolnorynkowy think tank Foro Regulación Inteligente (FRI) wspierał reformy polegające na cyfryzacji procesów administracyjnych, łączeniu procedur oraz ograniczaniu części barier związanych z wykorzystaniem gruntów pod zabudowę – mówi Mikołaj Pisarski. – Efektem było skrócenie czasu wydawania decyzji z 20-40 dni do zaledwie 2-3 dni. Z ekonomicznego punktu widzenia takie działania mają tę przewagę nad dopłatami czy kontrolą czynszów, że zwiększają liczbę dostępnych mieszkań zamiast jedynie redystrybuować istniejący niedobór – dodaje.
Członek zarządu Instytutu Ludwiga von Misesa mówi również o kłopocie związanym z prawidłową diagnozą i oszacowaniem skali problemu. – W Polsce jest jeszcze jeden kluczowy problem: niska dostępność i zła jakość danych publicznych, co utrudnia merytoryczną dyskusję na ten temat. My tak naprawdę nie wiemy ile mieszkań brakuje (stąd słynna „Stała Deweloperska”), nie wiemy, ile jest pustych (stąd najpewniej zawyżone dane o pustostanach), nie wiemy za bardzo gdzie są niedobory, do niedawna nie znaliśmy nawet rzeczywistych cen transakcyjnych (super, że to jest otwarte), ale dalej nie wiemy np. ile trwają dokładnie procesy administracyjne i co w ogóle lokalnie ogranicza podaż – mówi Pisarski.
Sebastian Stodolak w kontekście regulacji mówi o problemie związanym z oligopolem deweloperskim. – Ponieważ deweloper działający na rynku w Polsce jest pączkiem w maśle. Znasz te wszystkie przepisy, wszystkie procedury, stać cię już na prawników i możesz poczekać. Więc nie zależy im na tym, by nagle uproszczono przepisy i żeby ktoś z 500 tys. zł kapitału, mógł wejść na rynek i być dla nich konkurencją. Deweloperom tak naprawdę nie zależy na uproszczeniu przepisów. W praktyce jest to oligopol deweloperski na naszym rynku i on trzyma władzę – mówi.
Nowe dane z rynku nieruchomości. Ile kosztują teraz mieszkania?
Prof. Gwiazdowski dodaje, że wpływ na liczbę i dostępność mieszkań mają między innymi grunty rolne, na których budować nie można, a które często znajdują się w administracji dużych miast. – W tej chwili, o 20 lat za późno uchwalane są plany zagospodarowania przestrzennego. Wcześniej opierało się to na WZ-tkach (decyzjach o warunkach zabudowy). W Warszawie do dziś ponad 20 proc. gruntów stanowią grunty rolne w granicach administracyjnych miasta. 20 lat temu w stolicy to było ponad 50 proc.! – mówi.
Prof. Gwiazdowski podaje również inny, mniej oczywisty czynnik podgrzewający dyskusję o mieszkalnictwie – demograficzny. – Mieliśmy w Polsce boom demograficzny w latach 80. Jako jedyni w Europie. Ci ludzie generują dziś popyt na mieszkania – mówi.
„Narracja pompowana przez deweloperów”
– Nie jest tak, że w Polsce obiektywnie brakuje komuś dachu nad głową, bo już dzisiaj można znaleźć mieszkanie, które z metra nie kosztuje 20 tys. zł jak w centrum Warszawy, tylko na przykład 5. Od ręki mogę znaleźć takie oferty – mówi Sebastian Stodolak. – Ludzie po prostu mają pewne aspiracje, tak? Chcą mieszkać w lokalizacji, gdzie jest nie tylko ciekawie, ale na przykład są też dobre miejsca pracy. Więc ta narracja, że jest jakiś wielki deficyt mieszkań jest grubo przesadzona. Ona jest częściowo też prawdopodobnie przez deweloperów pompowana, bo za każdym razem, gdy się wzmagała, pojawiały się jakieś dopłaty do mieszkań – wskazuje.
Wiceprezes WEI zwraca również uwagę, że jesteśmy krajem dynamicznie się rozwijającym, gdzie proces wzrostu cen jest niejako naturalny. – Tanio jest zazwyczaj w krajach biednych, słabo rozwiniętych. Tam, gdzie jest większy dobrobyt, niestety najczęściej jest drożej – mówi Stodolak.
Wszyscy rozmówcy są zgodni, że droga do lepszego dostępu do mieszkań i obniżka ich cen prowadzi nie przez państwowe budownictwo mieszkaniowe, lecz reformy związane z systemem bankowym.
– Problemem nie jest budowa, tylko system bankowy – on generuje wysokie raty kredytów hipotecznych. One wynikają z braku konkurencji między bankami oraz z ryzyka. Bo okazało się, że udzielanie kredytów, obarczone jest ryzykiem regulacyjnym – mówi prof. Gwiazdowski. – Po pierwsze, należy zwiększyć konkurencję na rynku bankowym, bo banki korzystają z oligopolu. Po drugie, wprowadzić regulacje, które uniemożliwią absurdalne roszczenia, które pojawiły się przy kredycie frankowym. Regulacje powinny być takie, by podobne roszczenia nie mogły pojawić się w przyszłości. Wczoraj franki, dziś WIBOR, jutro coś innego. Nie ma darmowych lunchy – mówi.
– Rozmawiałem niedawno z kolegą, który mieszka w Niemczech, a prowadzi działalność w Polsce. Rozmawiał z Polskim Bankiem na temat kredytu. I zaproponowali mu kredyt 10, nawet 11 proc. To ja mówię: weź sobie w Niemczech, ile tam zapłacisz? 3,5-4 proc., tak? – mówi prof. Bojańczyk. – To jest jeden z kluczowych problemów. Niska w Polsce jest dostępność kredytu, bo są wysokie koszty oprocentowania. Ale trzeba wyraźnie powiedzieć, że to wyższe oprocentowanie niż w Europie jest konsekwencją. Teraz ta różnica jest mniejsza, ale w Polsce przez ostatnie lata cały czas mieliśmy wyższą inflację – dodaje.
„Lewicowe urojenie” kontra „wolna ręka dla komunistów”
Co zatem robić? Jedni są zdania, że ingerencji w rynek poprzez funkcjonowanie dopłat, czy „państwowych deweloperów” po prostu nie powinno być. – Nie jestem w stanie podać przykładu, gdy państwo zrobiło to na tyle dobrze, żeby nie było poważnych deficytów w wykonaniu. Nie ma żadnych plusów obecności państwa w gospodarce. To jest mit, to jest urojenie lewicowe – mówi wiceprezes WEI, Sebastian Stodolak.
Inni przewrotnie uważają, że taka ingerencja jest potrzebna. – Trzeba dać komunistom, by zrobili, co chcą, by im udowodnić – bo młodzi nie wiedzą, jak było, gdy ich na świecie nie było. Będzie tak jak było za komuny. Klasa robotnicza, pogoniła komunistów w przeszłości i teraz ludzie pogonią aktywistów, którzy chcą budować „tanie mieszkania”, gdy zobaczą efekty ich prac – mówi prof. Gwiazdowski.
Jak finalnie będzie? Trzeba skorzystać z rady rosyjskich naukowców, którzy odkryli sposób przewidywania przyszłości – wystarczy trochę poczekać.
