Tuż obok katowickiego Nikiszowca powstać ma osiedle mieszkaniowe. Właściciele okolicznych działek twierdzą, że staną się jego „zapleczem technicznym”, bo urzędnicy narysowali na ich gruntach staw, do którego trafiać ma deszczówka. – W życiu nie widziałem tam wody – oburza się jeden z mieszkańców. Zupełnie inaczej sprawę widzą jednak urząd miasta oraz spółka odpowiedzialna za inwestycję.
- Gigantyczna inwestycja mieszkaniowa ma powstać w sąsiedztwie zabytkowego osiedla Nikiszowiec w Katowicach. W planach jest budowa 1600 lokali na działce o powierzchni ponad 10 hektarów. To więcej mieszkań niż na całym historycznym osiedlu.
- Właściciele działek nieopodal inwestycji alarmują, że w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego na ich gruntach narysowano staw, którego od kilkudziesięciu lat nie ma. Jak twierdzą, ułatwi to deweloperowi budowę osiedla, a ich grunty mogą stać się bezużyteczne.
- Miasto widzi jednak sprawę inaczej. Rzeczniczka urzędu przekonuje, że projekt planu opracowano zgodnie z procedurami, a staw to element infrastruktury, który zapewni bezpieczeństwo całej okolicy.
- Spółka odpowiedzialna za projekt osiedla twierdzi natomiast, że wiązanie ich inwestycji z zapisami w planie to „nieporozumienie”.
Katowicki Nikiszowiec przyciągał w ostatnich latach nie tylko nowych mieszkańców, lecz także inwestorów. W okolicy pojawili się już deweloperzy, a nieopodal zabytkowego osiedla ceglanych familoków wkrótce ma powstać gigantyczna inwestycja mieszkaniowa. Gryfny Nikisz, czyli po polsku „piękny Nikisz”, to plan budowy 1600 lokali na przeszło 10 hektarach ziemi. Projektanci twierdzą, że nie będzie to zwykłe osiedle, lecz samowystarczalna dzielnica, tak jak przed laty górniczy Nikiszowiec. Odpowiedzialna za projekt jest spółka GNH, którą tworzą założyciele jednego z największych obecnie polskich deweloperów.
Spółka publikuje już wizualizacje budynków, choć formalnie wciąż nie wiadomo, co może na tym terenie powstać. Katowiccy radni dopiero mają przyjąć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który obejmie ten obszar. Plan ustala maksymalne wysokości i gabaryty budynków oraz funkcje, jakie mogą one pełnić, zawiera regulacje dotyczące układu ulic, placów i terenów zielonych. Jak podkreślają władze miasta, plan ma stworzyć „zasady zagospodarowania terenu, stanowiące podstawę jego przekształceń i rozwoju, przy uwzględnieniu występujących (...) uwarunkowań i unikalnych wartości dziedzictwa kulturowego”.
Urzędnicy rysują staw, którego nie ma?
W projekcie planu znalazły się jednak zapisy, które rozsierdziły właścicieli okolicznych gruntów. Urzędnicy narysowali bowiem na mapie staw wraz z terenami zielonymi. Nie tylko na miejskich działkach, ale też na tych prywatnych, które znajdują się niedaleko planowanej inwestycji mieszkaniowej. Problem jednak w tym, że – jak udowadniają mieszkańcy – stawu nie ma na aktualnych mapach Wód Polskich ani na mapach geodezyjnych, nie widać go również na archiwalnych ortofotomapach. Jak słyszymy od właścicieli działek, historycznie staw istniał, ale od kilku dekad wody w nim nie ma, zabudowane zostały również dawne kanały dopływowe.
– W życiu, przez ponad 40 lat, nie widziałem tam wody. Tam zawsze była łąka, krzaki, ścieżki przez środek tego rzekomego stawu – mówi Stefan, jeden z okolicznych mieszkańców i właściciel części działek.
Właściciele gruntów uważają, że staw wrócił na mapy nieprzypadkowo. Takie rozwiązanie ma – ich zdaniem – obniżyć koszty planowanej obok deweloperskiej inwestycji. – W tym miejscu jest problem z przepustowością kanalizacji deszczowej, więc ktoś wpadł na pomysł, aby deszczówkę zrzucić do stawu, którego nie ma – twierdzi kolejny z właścicieli. – Normalnie deweloper powinien wybudować kosztowne zbiorniki retencyjne na deszczówkę albo zapewnić dużą ilość terenów zielonych. Wystawienie rury i wrzucenie jej do rzekomego stawu jest najtańszą opcją – ocenia.
Nasi rozmówcy obawiają się, że wkrótce nie będą mogli wybudować domu na własne potrzeby na swoim terenie, bo w planie zagospodarowania będzie tam otoczony terenami zielonymi staw. Obawiają się również, że ich grunty staną się bezwartościowe, a zgromadzona woda może zagrażać budynkom, które już tam stoją. Tymczasem obok powstanie nowoczesne osiedle z wielokondygnacyjnymi blokami, w których zamieszkają setki osób. „Niedopuszczalne jest realizowanie inwestycji deweloperskich kosztem właścicieli sąsiednich nieruchomości poprzez zwiększanie ryzyka podtopień i zalewania terenów prywatnych” – napisał w uwagach do planu jeden z mieszkańców.
Mieszkańcy wściekli na urzędników
Procedura uchwalania planu ciągnie się od lat, bo dokument powstaje na podstawie uchwały podjętej przez radę miasta jeszcze w marcu 2017 r. Sprawy nabrały jednak tempa w ostatnich miesiącach, a w styczniu 2026 r. projektem zajęła się Rada Techniczna Deszczowa. To specjalny organ zajmujący się w Katowicach gospodarką wód opadowych i roztopowych, który działa przy należącej do miasta spółce Katowickie Inwestycje. W protokole ze styczniowego posiedzenia rady czytamy wprost, że staw ma być jednym z elementów zapewniających „prawidłowy odbiór wód opadowych z planowanych inwestycji”. Rada stwierdziła również, że wokół stawu należy wyznaczyć wolny od zabudowy „pas ochronny” o szerokości nie mniejszej niż 5 metrów.
Czytaj też: Deweloperka w sercu Mazur, czyli sołtys kontra inwestor. „To śmiertelne zagrożenie”
W dokumentach pojawiały się różne warianty, zakładające droższe rozwiązania i lokalizację stawu wyłącznie na działkach miejskich, oraz tańsze, czyli te ze stawem na terenach miejskich i prywatnych. Ostatecznie w opracowanym przez urząd miasta projekcie planu, który mieszkańcy zobaczyli pod koniec czerwca 2026 r., staw jest zarówno na działkach miasta, jak i na prywatnych gruntach.
– Część ziemi zajmą mi na staw, resztę na tereny zielone. Wymuszają na prywatnych właścicielach coś, co powinni zrobić na swoich gruntach. Mają swoją wizję i w ogóle się ze mną nie liczą. Tak, jakby mnie nie było – oburza się Stefan. – Mam teren, który jest wart grube pieniądze. Jak miasto sobie wymyśli, że tam będzie teren zielony, to nic nie będę mógł z tym zrobić, nikt tego nie kupi. Niech robią na swoim, miejskim terenie, a nas zostawią.
Mieszkańcy zgłosili swoje uwagi w trakcie konsultacji społecznych. W oficjalnych pismach tłumaczyli urzędnikom, że stawu w rzeczywistości nie ma, a jeżeli powstanie, to ich tereny staną się „nieużytkami inwestycyjnymi”. „Stanowczo sprzeciwiam się, aby moja nieruchomość miała stanowić zaplecze techniczne dla inwestycji deweloperskiej (...)” – czytamy w jednym z pism. Nieoficjalnie słyszymy, że uwagi mieszkańców mają być uwzględnione w niewielkim stopniu, a radni dostaną projekt planu ze spornym stawem i terenami zielonymi.
Urząd widzi sprawę zupełnie inaczej
Zupełnie inaczej sprawę widzi jednak urząd miasta. Jak stwierdza Sandra Hajduk, rzeczniczka urzędu, plany miejscowe mają nie tylko dbać o urbanistyczny ład i porządek, ale również o bezpieczeństwo. „W tym katalogu mieści się ograniczenie ryzyka podtopień w sytuacji intensywnych, nawalnych opadów” – zauważa. I stwierdza, że zawarty w planie staw nie może być „rozpatrywany wyłącznie jako niezabudowana nieruchomość”. – Istotne znaczenie ma jego ukształtowanie, warunki wodne, położenie w lokalnym układzie odpływu i retencji wód oraz funkcja, jaką teren ten faktycznie może pełnić. Z zebranych danych wynika, że teren ma charakter zagrożonego podtopieniami. Znanych jest wiele przykładów w Polsce, gdzie budowano na terenach narażonych na spływ wód powierzchniowych i kończyło się to niszczeniem mienia. Nie chcemy takiej sytuacji – podkreśla.
Poza tym, według rzeczniczki, staw istnieje na „mapach stanowiących elementy oficjalnych dokumentów określających uwarunkowania przestrzenne i środowiskowe tego obszaru”. – Dokumenty te, w szczególności opracowania ekofizjograficzne, podlegają obowiązkowemu uwzględnieniu przy sporządzaniu projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Hajduk. Podkreśla również, że stanowiska „właściwych organów” wskazywały na „zagrożenie związane z wysokim stanem wód gruntowych”. „Istotne znaczenie ma również faktyczne ukształtowanie terenu, który w tym miejscu jest obniżony. Sam brak otwartego lustra wody nie przesądza o utracie przez ten teren jego funkcji retencyjnej, przyrodniczej czy hydrologicznej” – zaznacza.
„Charakter danego terenu należy bowiem oceniać z uwzględnieniem jego ukształtowania, warunków wodnych, sposobu funkcjonowania całego układu odwodnienia oraz uwarunkowań przyrodniczych, a nie wyłącznie na podstawie jego chwilowego stanu wizualnego” – tłumaczy dalej rzeczniczka. I dodaje, że urzędnicy sporządzający projekt planu działali „na podstawie i w granicach przepisów prawa”, uwzględniali dokumentację oraz „stanowiska właściwych organów i zarządców infrastruktury”.
Rzeczniczka wyjaśnia również, że tereny zielone oraz staw są „związane z potrzebami retencyjnymi nieruchomości położonych w tym rejonie”. „Dotyczy to zarówno istniejącej zabudowy, jak i potencjalnej zabudowy w przyszłości – zarówno na obszarze objętym projektem planu, jak i na terenach sąsiednich” – zaznacza Hajduk. „Celem takiego rozwiązania jest ochrona interesu całej lokalnej społeczności, w tym mienia wszystkich właścicieli nieruchomości znajdujących się w zasięgu oddziaływania tego układu wodnego. Szczególne znaczenie ma zapobieganie sytuacji, w której osoby nieznające historii i rzeczywistych uwarunkowań tego terenu mogłyby w przyszłości zrealizować tam zabudowę, narażając się na skutki podtopień (...)” – dodaje.
I zapewnia, że jeżeli nowy plan uniemożliwi lub „istotnie ograniczy” właścicielom korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, to zgodnie z ustawą będą mogli ubiegać się o odszkodowanie lub wykup.
Inwestor: „To nieporozumienie”
Odpowiedzialna za inwestycję spółka GNH, a konkretnie jej wiceprezes Łukasz Tondel, tłumaczy natomiast, że „wstępną koncepcję” oparto na uchwalonych w 2012 r. zapisach studium uwarunkowań, których MPZP nie może naruszać. „Tym samym zapisy studium zawsze dają podstawę do przygotowania wizualizacji i wstępnej koncepcji inwestycji jeszcze przed uchwaleniem planu miejscowego” – zaznacza. I ocenia, że „dobrą praktyką” jest przygotowywanie koncepcji na wstępnym etapie. „Wydaje się to działaniem zarówno korzystnym dla miasta, jak również prospołecznym” – zauważa.
Wiceprezes GNH zapewnia także, że inwestycja spółki nie ma związku z zapisami w planie, o których alarmują mieszkańcy. Jak stwierdza, staw nie leży ani na terenie inwestycji, ani w jej „bezpośrednim sąsiedztwie”, a jedynie jest objęty tym samym projektem MPZP. Powiązywanie istnienia stawu i jego przeznaczenia z inwestycją nazywa „nieporozumieniem”. „Kwestie retencji są kwestiami rozstrzyganymi decyzjami specjalistycznych podmiotów, w tym w szczególności rady deszczowej oraz gestorów sieci i są warunkowane odpowiednimi warunkami technicznymi” – tłumaczy Tondel. „Zgodnie z przepisami oraz wytycznymi (...) wody opadowe dla przedmiotowych terenów należy zagospodarować we własnym zakresie, natomiast wyłącznie ewentualny nadmiar wód opadowych można zagospodarować do ogólnej kanalizacji deszczowej, przy jednoczesnym spełnieniu szeregu wyraźnie wskazanych warunków, które tylko poprawią ogólną sieć retencji, a nie dodatkową ją obciążą” – dodaje.
