Niektórych prac w ogóle nie wykonano, a inne okazały się zwykłą fuszerką. W efekcie mieszkańcy jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce zapłacili za remonty, których realnie nie było. Tak przynajmniej wynika z raportu zleconego przez nowy zarząd, do którego dotarł portal Zero.pl.
- Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa jest jak średniej wielkości miasto. Zarządza 490 budynkami i ponad 27 tys. mieszkań na dziewięciu osiedlach.
- Nowe władze spółdzielni postanowiły sprawdzić działalność poprzedników. Z najnowszych ustaleń audytorów wynika, że przez lata dochodziło do nieprawidłowości przy zlecaniu i rozliczaniu robót budowlanych. Szkody tylko na jednym osiedlu mogły wynieść ponad 5 mln zł.
- Audyt wskazuje też na możliwą pozorność przetargów. W 90 proc. zbadanych postępowań były tylko dwie oferty, a zdaniem audytorów „droższe” firmy startowały w postępowaniach nie po to, żeby je wygrać, lecz żeby można było rozstrzygnąć teoretycznie konkurencyjny przetarg.
Portal Zero.pl dotarł do wyników kolejnej części audytu w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Pierwszą część audytu opisaliśmy TUTAJ.
Jak już pisaliśmy w czerwcu 2026 r., Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa (WSM) to historia polskiej spółdzielczości. Powstała w 1921 r. Jednym z jej założycieli i pierwszym kierownikiem był Bolesław Bierut. Na przełomie lat 50. i 60. XX wieku odpowiadała ona za budowę ok. 30 proc. wszystkich nowych mieszkań w stolicy.
Dziś w zasobach WSM mieszka ok. 60 tys. ludzi. Mówiąc obrazowo: WSM jest jak Ełk, trochę większa niż Bełchatów i odrobinę mniejsza niż Suwałki. Osoby zarządzające tą kooperatywą podejmują więc decyzje typowe dla prezydentów średniej wielkości miast.
Czynsze grozy. Płacą krocie a mieszkają w slumsach. „Wstyd kogoś zaprosić”
Potrzeba audytu
– Po zmianie władz spółdzielni podjęliśmy decyzję o przeprowadzeniu audytu z działań poprzedników. Podpisaliśmy umowę z wyspecjalizowaną firmą FRAUD CONTROL. Natomiast przyznaję, że skala nieprawidłowości mnie zszokowała – mówi Zero.pl Przemysław Prus, prezes WSM.
Audyt podzielono na kilka części. W najnowszej analizie przyjrzano się organizacji przetargów na liczącym niespełna 8 tys. mieszkańców osiedlu Piaski.
W największym skrócie: z dokumentu liczącego ponad 250 stron wynika, że przez wiele lat władze spółdzielni płaciły niektórym firmom za roboty budowlane zdecydowanie zbyt dużo. Części prac w ogóle bowiem nie wykonywano, a kasa i tak trafiała do wykonawców. W znacznej części przypadków zaś roboty wprawdzie realizowano, ale były one dużo mniej skomplikowane, niż wynikało z podpisanej umowy.
Deweloper kusił ceną, zyskiem i „smart meblami”. Na swoje lokale nabywcy mogą tylko patrzeć
Duża kasa, mało roboty
Audytorzy przyjrzeli się działalności kilku firm. Najciekawsze ustalenia dotyczą firm LIRA-BUD Anna Bazydło i ANTAR Adam Bazydło. Według raportu dokumentacja wskazuje, że choć formalnie LIRA-BUD należała do Anny Bazydło, a ANTAR do Adama Bazydło, sprawami obu przedsiębiorstw faktycznie zajmował się Adam Bazydło.
Audytorzy wyliczyli, że w latach 2020–2025 ANTAR wystawił WSM tylko w jednym osiedlu Piaski faktury na ponad 8,47 mln zł netto, a LIRA-BUD na niemal 2,4 mln zł. Razem daje to prawie 10,9 mln zł.
Audyt w WSM podzielono na kilka części. W najnowszej analizie przyjrzano się organizacji przetargów na liczącym niespełna 8 tys. mieszkańców osiedlu Piaski (fot. Lech Zielaskowski/REPORTER / East News/Reporter)
Audytorzy wytypowali 13 prac o wartości 3,25 mln zł do sprawdzenia. Zatrudniono rzeczoznawcę budowlanego. Rezultat? Wartość rzeczywiście wykonanych prac oszacowano na 1 211 175,78 zł netto. Różnica między wartością wykonanych prac a sumą wypłaconych środków wyniosła więc ponad 2 mln zł, czyli niemal dwie trzecie całej kwoty.
W sprawozdaniu z audytu wymienione są konkretne przykłady. W lipcu 2023 r. ANTAR wykonywał naprawę nawierzchni jednej z dróg wewnętrznych przy ul. Broniewskiego. Po negocjacjach spółdzielnia zaakceptowała cenę 282 tys. zł netto. Rzeczoznawca wycenił wykonane roboty na 45 368,63 zł.
Różnica wynosi ponad 236 tys. zł. Zaakceptowana przez spółdzielnię cena była zatem o ponad 521 proc. wyższa od wartości prac oszacowanej później przez rzeczoznawcę. Innymi słowy: według audytu rzeczywista wartość robót odpowiadała mniej więcej jednej szóstej kwoty zaakceptowanej dla wykonawcy.
Przy naprawie parkingu „Megasam” w 2024 r. ANTAR otrzymał 129 850 zł netto. Rzeczoznawca oszacował koszt prac na 22 245,51 zł. Różnica: 107,6 tys. zł.
Gdyński „szkieletor” i porzucona budowa. Miał być prestiż, jest dramat ponad 100 rodzin
Spółdzielnia zaakceptowała więc cenę niemal sześciokrotnie wyższą od późniejszej wyceny wykonanych prac.
Przy naprawie chodnika przy ul. Kochanowskiego 5 i 7 zaakceptowano z kolei 352 565 zł netto. Rzeczoznawca oszacował wykonane roboty na 138 894,98 zł. Różnica przekroczyła 213 tys. zł.
Przykładów wymienionych w audycie jest znacznie więcej.
Prestiż bez kanalizacji. Kupili mieszkania, w których nie mogą żyć. „Stoimy w miejscu”
Beton na fakturze, nie na chodniku
Ten sam mechanizm powtarzał się w WSM przez lata. Ogłaszane przetargi na remonty nawierzchni zakładały rozebranie starej podbudowy i wykonanie nowej betonowej konstrukcji. To skomplikowana, czasochłonna i kosztochłonna procedura. Tymczasem podczas oględzin rzeczoznawca w kolejnych miejscach stwierdzał, że starej podbudowy nie usunięto. Nową kostkę układano na już istniejącej konstrukcji.
W niektórych przypadkach działanie było widoczne gołym okiem. W części miejsc nowe chodniki były o ok. 8–9 centymetrów wyżej niż starsza nawierzchnia. Według rzeczoznawcy właśnie takiego efektu można się spodziewać, gdy zamiast usunąć starą konstrukcję, nałoży się na nią kolejne warstwy i kostkę.
Dwa domy, trzy mieszkania i 1,9 mln zł długu. CBA sprawdzi oświadczenia majątkowe polityka KO
I dla jasności – nałożenie nowej warstwy na starą nie jest błędem w sztuce. To po prostu znacznie tańsza robota.
Szkopuł w tym, że władze spółdzielni rozpisywały przetarg na prace droższe, firma realizowała tańsze i prostsze, ale wynagrodzenie odpowiadało pracom bardziej skomplikowanym.
Zapłacili 6800 zł. Rzeczoznawca znalazł robotę za 300 zł
Audytorzy przyjrzeli się też niewielkim zleceniom budowlanym – te były bowiem udzielane doświadczonym we współpracy firmom bez przetargów.
I tak w jednym z nich ANTAR miał za 6800 zł netto wykonać konstrukcję wsporczą z przesłoną z płyt OSB. Według ustaleń rzeczoznawcy konstrukcja nie powstała. Faktyczne prace miały sprowadzić się do uzupełnienia niewielkiego ubytku tynku, którego koszt oszacowano na ok. 300 zł.
Podobny problem audytor opisuje w przypadku zlecenia dla LIRA-BUD dotyczącego nawierzchni przy Broniewskiego 71. Dokumentacja wskazywała m.in. rozbiórkę nawierzchni i betonowej podbudowy, wykonanie nowej podbudowy i asfaltu oraz malowanie pasów.
Rzeczoznawca wykorzystał historyczne fotografie i stwierdził, że w miejscu wskazanym przez pracownika WSM w okresie obejmującym termin wykonania robót nie widać śladów ani napraw nawierzchni, ani ponownego malowania pasów. Mimo to zlecenie zostało rozliczone.
Przetargi do jednej bramki
W większości spółdzielni zasady przetargów określają regulaminy. Przewidują one zazwyczaj, że aby przetarg mógł zostać rozstrzygnięty, konieczny jest wpływ co najmniej dwóch ofert. Oczywiście może być ich więcej, a ogólna zasada jest taka, że im większa konkurencja, tym przeważnie niższa cena dla spółdzielni. Na warszawskich Piaskach dwie oferty były jednak standardem.
15,4 mld zł od turystów? Kraków płaci za ten „biznes” wysoką cenę
Audytorzy przeanalizowali przetargi wygrane przez LIRA-BUD lub ANTAR. W 90 proc. sprawdzonych postępowań wpłynęły zaledwie dwie oferty. Zazwyczaj przegranym oferentem była ta sama firma.
Twórcy audytu postanowili więc pójść dalej i porównać kosztorysy zwycięskich i przegranych firm. Okazało się, że w pięciu postępowaniach audytor stwierdził zależności matematyczne pomiędzy elementami ofert. Mówiąc bardziej po ludzku, powtarzały się mnożniki, procentowe podwyższenia i charakterystyczne zaokrąglenia.
Czysto teoretycznie jest to możliwe, ale zasadą jest, że firmy przygotowujące oferty niezależnie od siebie powinny samodzielnie kalkulować koszty materiałów, robocizny czy sprzętu. Audytorzy sugerują, że tu mieliśmy do czynienia z mechanizmem tzw. oferty osłonowej: konkurent składa droższą ofertę po to, by stworzyć pozór rywalizacji i pozwolić wygrać wcześniej wybranemu przedsiębiorcy.
Dostała mieszkanie od miasta. Bez ogrzewania, z dziurą w suficie
Jest jeszcze relacja jednego z pracowników WSM. Według niego Adam Bazydło oraz inny wykonawca mówili, że „z góry” ustalono zwycięstwo ANTAR w jednym z przetargów. Pracownik twierdził też, że niezależni przedsiębiorcy zainteresowani zamówieniami mieli otrzymywać telefony z presją lub pogróżkami, aby ofert nie składać.
Przy czym, wyraźnie to podkreślmy, jest to relacja pracownika, na którą nie ma namacalnego dowodu.
Ale to już było…
LIRA-BUD i ANTAR nie pracowały wyłącznie dla Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Według dokumentów i referencji analizowanych w audycie przedsiębiorstwa wykonywały w latach 2017–2025 roboty także m.in. dla SM „Bródno”, SMB „Jary”, WSBM „Chomiczówka” oraz SM „Waszyngtona”. Audytor szacuje wartość robót obu firm dla pięciu warszawskich spółdzielni na co najmniej ok. 37,8 mln zł.
Najciekawszy przypadek dotyczy jednak Spółdzielni Mieszkaniowej „Jelonki”. Po zmianie władz spółdzielni w 2019 r. część robót sprawdzono. Również tam odkrywki wykazały pozostawienie starej podbudowy, wykonanie jej w mniejszym zakresie albo brak części przewidzianych warstw.
Wielkie dotacje na tańsze lokale. Rząd będzie nadal próbował zasypać dziurę mieszkaniową
Sprawa znalazła finał w sądzie. Audytorzy wskazują, że 25 lutego 2026 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uznał w pierwszej instancji byłego prezesa SM „Jelonki” za winnego. Sąd ustalił szkodę spółdzielni na ponad 1,05 mln zł. Czyn zakwalifikowano m.in. z przepisu dotyczącego wyrządzenia znacznej szkody majątkowej oraz zakłócania przetargu. Wyrok nie jest prawomocny. Co istotne, sprawa dotyczyła prezesa spółdzielni, a nie właścicieli firm budowlanych.
Szacowanie szkód
Audytorzy oszacowali potencjalną szkodę wynikającą z całej współpracy osiedla Piaski z ANTAR i LIRA-BUD na 5 434 639 zł netto.
Od jednej z osób zarządzających obecnie spółdzielnią słyszymy, że założeniem audytu jest dokonanie pewnych szacunków, ale mówiąc szczerze, dokładna wysokość szkody jest kwestią drugorzędną – istotną głównie dla sądów i ewentualnie prokuratury. Istotniejsze jest to, że wydano miliony złotych z kieszeni mieszkańców WSM. – Przecież to ludzie w opłatach sfinansowali te prace. A ostatecznie pieniędzy nie ma i efektów robót też nie. Uważam to za skandal – twierdzi nasz rozmówca.
Deweloperka w sercu Mazur, czyli sołtys kontra inwestor. „To śmiertelne zagrożenie”
Prezes Przemysław Prus z kolei zaznacza, że ustalenia prowadzonych przez WSM audytów pokazują, że część osób i podmiotów pojawiających się w badanych sprawach występowała również w innych warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych.
– Wiemy, że spółdzielnie te także podejmują działania zmierzające do wyjaśnienia nieprawidłowości i rozliczenia osób oraz firm, które mogły działać na ich szkodę. Powstaje więc obraz znacznie szerszy niż działalność kilku osób w jednej spółdzielni. Dostrzegamy powtarzające się podmioty, osoby i mechanizmy działania. Dlatego WSM wspólnie z innymi spółdzielniami prowadzi rozmowy dotyczące skoordynowanego wystąpienia do prokuratury, które pozwoli przedstawić te powiązania i umożliwi organom ścigania ocenę, czy mieliśmy do czynienia ze zorganizowanym charakterem tych działań – wskazuje Prus. I zaznacza, że do tej pory do WSM dołączyły SM „Koło”, SM „Jelonki” i SM „Plac Teatralny”.
Wysłaliśmy pytania do LIRA-BUD i Anny Bazydło. Odpowiedzi nie otrzymaliśmy.
