Oskarżam polityków o stworzenie i rozwijanie piętrowych kłamstw na temat mieszkalnictwa społecznego (TBS i SIM). Mieszkania społeczne nie są w obecnym kształcie żadnym rozwiązaniem problemów mieszkaniowych Polaków. Są pułapką z dużym ryzykiem. I są grupy mające interes w trwaniu tej pułapki.
Mieszkania TBS (i już teraz SIM) oparte są od dekad na złożonych manipulacjach. Nic tu nie jest takie, jak miało być i jakie powinno być. Błąd wstępnego pomysłu, lata manipulowania przepisami i narracjami wpuszczanymi do mediów, kłamliwe opowieści spółek dla zainteresowanych mieszkaniem przyszłych sponsorów systemu, zasady zmieniające się w trakcie.
Politycy kolejnych rządów i partii, które dostały się do tematu mieszkalnictwa, przecinają wstęgi na budowach, odgrywają Boba Budowniczego na tle wymarzonych przez wielu Polaków bloków. „Budują" i lansują się, ale tak naprawdę nie tworzą bezpiecznych mieszkań.
Czytaj także: Nowy projekt rządu. Tańszy kredyt na wkład do TBS i mieszkania spółdzielcze
Wpuszczają ludzi w ryzykowne i mocno drenujące przedsięwzięcie. Polskie mieszkalnictwo społeczne nie jest podobne do zagranicznych systemów. Nie wiadomo też, w czym jest ono „społeczne", skoro decyzyjność i prawa mieszkańców są w nim całkowicie wycięte! To system feudalny: spółka TBS/SIM jako władca całkowity i mieszkańcy, pokornie płacący wysokie partycypacje, kaucje i czynsze, choć nawet nie mogą zobaczyć, za co.
Brak tu prawa do decyzji, prawa do kontroli. Politycy i zarządzający spółkami wiedzą, że słabo to wygląda i nie przyciągnie ludzi do mieszkań, więc tworzą ogromne manipulacje zarówno w narracjach, jak i w przepisach.
W system zwany teraz SIM wchodzą kolejne osoby. Codziennie do naszej fundacji zgłaszają się mieszkańcy TBS i SIM z całej Polski. Nie z pochwałami, tylko opisując problemy, których doświadczają. Chcę więc przedstawić, na czym polegają manipulacje zaszyte w systemie TBS/SIM.
Więcej na ten temat: Uwierzyliśmy w TBS. Dziś boimy się o dach nad głową na starość
Kto buduje system TBS/SIM?
Największą wymazaną przez polityków prawdą jest udział mieszkańców w powstaniu tych bloków. Politycy tak przedstawiają system, jakby mieszkańcy „dostali za darmo". I starają się utrzymać opinię publiczną mocno w takim przekonaniu. Obserwujecie te filmiki i zdjęcia z budowy z politykami? Teraz wiele partii bywa na budowach SIM. Politycy sprawiają wrażenie albo mówią wprost: „BUDUJEMY!".
To nie oni budują. To pieniądze mieszkańców budują ten system. Wkładem państwa lub gminy jest grunt oraz uruchomienie państwowego kredytu. Kredytu spłacanego potem przez mieszkańców w czynszu. Wkładem mieszkańców są również wysokie partycypacje do 30 proc. na start, często wysokie kaucje i przygotowanie tych mieszkań do zamieszkania.
Sprawdź również: Panie ministrze, TBS to nie Caritas. Lokatorzy też nie są bankomatem
Około 2021 roku politycy dołożyli do systemu duży wkład podatnika do tych najnowszych budów. Te dopłaty i granty zadziałały w dziwny sposób, podrażając koszty budowy, czynsze, komplikując system i wikłając jeszcze mocniej mieszkańców w pułapkę. Nie obejmuje to jednak zupełnie starszych stażem mieszkańców TBS, którzy pomimo dołożenia wkładu podatnika do nowych budów muszą zostawiać w systemie coraz większe pieniądze, oderwane od realistycznych kosztów i jeszcze uzasadniane nowymi inwestycjami.
System społeczny czy biznesowy
Ustawa o TBS (i SIM) powstała w 1995 roku. To były dzikie lata transformacji ustrojowej i mentalnej. Zachłysnęliśmy się Zachodem i kapitalizmem, spółki handlowe oczarowały nas, Polaków. Ale nie byliśmy jeszcze wtedy blisko idei praw obywatelskich czy sprawiedliwości i równości w relacjach obywatel – instytucja. Twórcy ustawy w tamtych warunkach szukali pomocy dla osób, które potrzebowały mieszkania, ale nie mogły na nie zarobić mimo intensywnej pracy. I ten miks mentalny stworzył projekt powierzenia misji mieszkaniowej państwa przedsiębiorstwom handlowym.
U zarania tego pomysłu tkwił już błąd polegający na zaufaniu, że biznes może działać non profit dla misji. Co prawda było takie przeczucie, więc ustawodawca wyciął możliwość wypłacania zysków udziałowcom spółek i stworzył dla nich skończony katalog celów działania. Nie dał jednak żadnej decyzyjności i nadzoru w ręce mieszkańców ani instytucji państwa.
Odcięto się od dobrych tradycji spółdzielni mieszkaniowych, gdzie mieszkańcy mogą zarówno decydować, jak i nadzorować, o ile tylko się zaangażują. Ale spółdzielnie kojarzyły się z PRL-em i zaczęły popadać w niełaskę. Mieszkańcom TBS odebrano od wstępu te prawa, które mieli spółdzielcy, wierząc chyba mocno w dobre, opiekuńcze i uczciwe państwo. Tę naiwność mieszkańcy TBS weryfikują na własnej skórze od lat.
Wierzono, że to gminy i zakłady pracy będą chciały partycypować w kosztach budowy. Tyle że szybko okazało się, że ani gminy, ani pracodawcy nie chcieli ponosić kosztów mieszkań. Więc kto?
To przyszli mieszkańcy byli tak zdesperowani, że gotowi byli wpłacać partycypację, zadłużając się na nią. Początkowo przez tzw. „słupa", zazwyczaj inną osobę z rodziny, by spełnić wymóg oddzielenia partycypanta od najemcy. W ten sposób system dorobił się już na początku wielkiej manipulacji.
Przez niemal 10 lat udawano, że partycypant i najemca nie są tą samą osobą: podpisywano odrębne umowy z mieszkańcem i jego „słupem".
Polecamy także: Bruksela ma plan na nasze mieszkania. Czy uda się skończyć z patologiami?
Spółki wręcz zachęcały wprost, by ktoś tym udawanym partycypantem został. Dopiero od ok. 2005 roku w przepisy włożono możliwość, a nawet konieczność, bycia 2 w 1: i partycypantem, i najemcą.
A jednak, choć mieszkaniec jest partycypantem i najemcą jednocześnie, w narracji polityków i lobbystów spółek TBS pozostaje „tylko najemcą" i jest związany z „tylko najmem".
Dlaczego w nazwie systemu mamy słowo „społecznego", „społeczna"? Udział mieszkańców ograniczono w nim przecież do płacenia i pozostawania w biernej ciszy. Społeczności mieszkańców z zasobów spółek nie mają swoich reprezentantów. Nie przewidziano przez ponad 30 lat, że mogliby przeglądać dokumenty finansowe, poznawać składowe czynszu, decydować o władzach spółek czy nadzorować i kontrolować ich poczynania. Nie przewidziano żadnej drogi odwoławczej od arbitralnych decyzji spółek.
Z czasem trwania systemu zaczęto wypaczać ideę czynszu kosztowego, czyli takiego, którego nie porównuje się do czynszu najmu rynkowego z zyskiem dla wynajmującego, ale takiego, który jest ekonomiczny, tj. gospodarnie opiera się wyłącznie na kosztach. Jak w idei spółdzielczości.
Może Cię zainteresować: Sierpień zmienił rynek nieruchomości. Nowy trend w cenach mieszkań
Co prawda ustawodawca zapisał jedynie trzy możliwe składowe czynszu i dodał, że nie może on przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej, jednak spryt skupionych w izbie i stowarzyszeniach spółek TBS przebił intencje twórców pomysłu na ten system. Obecnie, w szokujący sposób, uzasadnia się, że czynsz może być wyższy od kosztów, byleby nie przekroczył rosnącego wciąż pułapu wartości granicznej.
Od systemu opartego na pilnowaniu kosztów przepchnięto więc system do postaci biznesowej. Sprzyja temu ogromna i wspierana przez polityków tajemniczość spółek. Pamiętajmy jednak, że jest to „biznes" zrobiony na publicznym i ludzkim poświęceniu, w którym „przedsiębiorcy" nie musieli angażować imponujących własnych środków. Wyłącznie symboliczne. Za to zyski spółek są niekiedy zapierające dech w piersiach.
To nie jest po prostu najem
Powstałe spółki TBS, by móc budować, potrzebowały przekonać ludzi, by wpłacili przed budową te 30 proc. partycypacji. Masowo więc w całej Polsce i przez lata zapewniały zainteresowanych, że to będzie kiedyś ich własne mieszkanie, aby byli gotowi ponosić przez 20-25 lat trud wyższego od kredytu czynszu, bo po spłaceniu kredytu on spadnie. I będzie taki jak gdzie indziej. Prezesi mówili: „Myślcie o tym jak o swoim, urządzajcie i dbajcie!". Były więc ulotki, rozmowy, zapewnienia ustne, a nawet czasem zapisy w umowach dające takie nadzieje.
Były rozmowy w Sejmie. Od dawien dawna temat TBS i własności tam się pojawiał. I robili te przymiarki do przepisów, zgodnie z tym, co mówiono w spółkach w całej Polsce: „Piszą to!".
A spadek czynszu po kredycie? On i dzisiaj daje się wywieść z przepisów. Ale niestety nie ma woli i zniknęła przyzwoitość, by go zastosować.
Perspektywa skoku na kasę jest zbyt kusząca dla spółek handlowych TBS i SIM. Do tego ważnego wątku jeszcze wrócę.
I choć mieszkańcy wpłacili 30 proc. wkładu, nigdy nie są nazywani partycypantami, zawsze jedynie „najemcami", „lokatorami". W ten sposób przez całe lata debaty w przestrzeni publicznej wymazuje się wkład inwestycyjny mieszkańców. Unieważnia się ich poświęcenie. Nawet gdy prosimy: nazywajcie nas „mieszkańcami", bo „najemcy" to nie jest adekwatne, i tak to lekceważą.
Jeśli więc pojawi się pomysł w ustawie o stworzeniu „rad mieszkańców", to zobaczycie, że nazwą je „radami najemców". I okroją je z wszelkiej sprawczości. Tego niestety się spodziewamy: kolejnej manipulacji, kolejnego złudzenia w wadliwym systemie.
Wkład bez praw
Co to jest partycypacja? To jest pytanie bardzo istotne. I de facto przez 30 lat trwania systemu ustawodawca nie odpowiedział na nie.
Wiadomo, że jest to spora suma pieniędzy, którą przyszły mieszkaniec wpłaca, by… móc zostać najemcą. Brzmi kuriozalnie? Ale w sumie do tego się sprowadza.
Przepisy mówią o tym, że to kwota do 30 proc. wartości mieszkania. Kiedy do tego dołoży się maksymalnie możliwą wysokość kaucji, czyli 12-krotność czynszu, możemy dojść do większego procenta wkładu finansowego na start ze strony mieszkańca. Prawo do partycypacji można cedować jedynie w bardzo wąskich, wyjątkowych sytuacjach, w większości przypadków tylko za zgodą TBS/SIM. A te nierzadko stają ludziom w poprzek i odmawiają.
Sprawdź również: Co się dzieje na rynku nieruchomości? Tych mieszkań jest coraz więcej
Partycypacja dawała prawo do wskazania najemcy. Obecnie partycypant i najemca to 2 w 1. A prawo do wskazania najemcy znika w wielu przypadkach ze starych umów partycypacyjnych po różnym okresie.
Co więc daje bycie partycypantem?
- udział w mieszkaniu?
- współwłasność?
- opcję dojścia do własności?
- możliwość kontroli działań spółki, w którą włożyło się znaczne pieniądze?
- pomnażanie włożonego majątku?
Nic z tych rzeczy. Kompletnie nic. Prawa partycypanta nie są od ponad 30 lat w żaden sposób zdefiniowane w przepisach.
Ale możesz je odziedziczyć.
Tylko co ci to da? Prawa do zamieszkania nie da, jeśli nie spełnisz wymogów ustawowych dla najemcy (dochody w widełkach i brak prawa do mieszkania w gminie).
Państwo polskie wymaga więc wpłacenia dużej kwoty na konto spółki handlowej i nie daje opcji wybrania tych pieniędzy jednym przelewem z procentem, dopóki zajmujesz mieszkanie TBS/SIM.
Gdy wychodzisz, spółka zwróci ci je w ciągu 12 miesięcy. Ten długi czas na zwrot to duży ukłon w stronę spółek, prawda?
Polecamy też: Trzy lata pracy i kapitulacja. Tak rząd „uregulował” Airbnb
Albo nie zwróci, z czym borykają się niektórzy najstarsi mieszkańcy systemu (partycypanci z lat 1995-2005). Może też spółka zechcieć zwrócić je niezwaloryzowane. To zależy, jak sobie zinterpretuje przepisy. A w tych sprawach nie zadbano o mieszkańców zupełnie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) nie pomaga mieszkańcom i nie chce dookreślić stanowiska w sprawach spornych związanych z partycypacją. A ze zwrotem partycypacji jest cała masa nadużyć i niejasności.
Politycy dociśnięci, by mówili w końcu nie tylko o „tanim najmie", ale i o partycypacji, mówią: „Ale jest zwrotna!". My wiemy, jak jest: bywa zwrotna i bezzwrotna, bywa waloryzowana i niewaloryzowana, bywa zwracana po wielu bojach, w tym sądowych, bywa zwracana właściwie, bywa to zwrot odwlekany i połączony z wymuszaniem potrąceń. A w najlepszym scenariuszu, czyli przy zwrocie waloryzowanym, szybkim i bez wymuszania potrąceń, nie dogania on rosnących cen mieszkań. Wychodzisz więc z systemu ze stratą na wkładzie partycypacyjnym.
Partycypacje mieszkańców pozwalają spółkom pozyskać kredyt na budowę. Najczęściej z państwowego banku BGK. Bez partycypacji mieszkańców i bez spłacania kosztu kredytowego przez nich w czynszach nie powstałby cały system. Jednak w praktyce ten ogromny wkład nie daje żadnych praw poza prawem do wejścia w najem. I oczywiście, dla kontry, powstały narracje typu: „to najlepsza lokata kapitału!". Szkoda już klawiatury na kontrę… Bo ważne jest to, że wychodząc z systemu, za partycypację kupisz mniej mkw. mieszkania niż w momencie wnoszenia jej do TBS/SIM.
Podróż po świecie manipulacji systemu TBS/SIM rozpoczęta. Ale to zaledwie wstęp. W kolejnej części: o porównywaniu jabłek do pomarańczy, czyli mieszkań społecznych z najmem prywatnym, o politycznych paśnikach w „tanim" mieszkalnictwie, o „kredycie" po spłaconym kredycie i o partycypacji, którą spółki mogą mieszkańcom spłacić… podwyżkami.
