Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny za mieszkalnictwo, deklaruje, że nie ma zgody na wyprzedaż mieszkań TBS (Towarzystw Budownictwa Społecznego) i SIM (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych). Przekonuje, że najemcy otrzymują trwałe, praktycznie dziedziczne prawo do lokalu, płacą czynsz niższy od rynkowego, a żądanie wykupu mieszkania przypomina sytuację, w której najemca prywatnego lokalu po kilku latach domaga się jego sprzedaży z zaliczeniem zapłaconego czynszu na cenę.
To efektowne porównanie. Tyle że fałszywe.
Najemca prywatnego mieszkania nie wpłaca na początku kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych partycypacji w koszt jego budowy. Nie spłaca następnie przez kilkadziesiąt lat, w czynszu kosztowym, kredytu zaciągniętego na wybudowanie budynku. Nie finansuje też majątku spółki należącej do gminy.
Minister porównuje zatem dwie zupełnie różne sytuacje, a następnie na podstawie tego porównania dochodzi do wygodnego dla państwa wniosku: mieszkanie pozostaje własnością TBS, a lokator ma płacić dalej.
Tylko za co?
Minister broni zasobu, ale nie pyta o rachunek
Problemem polskiego systemu TBS nie jest wyłącznie brak możliwości wykupu mieszkań. Problemem jest przede wszystkim brak przejrzystej odpowiedzi na pytanie, co dokładnie finansuje czynsz po spłacie kredytu zaciągniętego na budowę konkretnego budynku.
Czynsz w TBS nie jest zwykłym czynszem rynkowym. Zgodnie z art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa jego suma ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań związanych z ich budową.
Ustawa wskazuje zatem cele, na które pieniądze najemców mogą być przeznaczane. Nie daje spółce dowolności polegającej na wpisywaniu do czynszu wszystkiego, co jej zarząd uzna za potrzebne.
Czytaj też: Ceny mieszkań czerwiec 2026. Raport: Wzrost oferty i spadek sprzedaży
Jeżeli kredyt na budowę danego zasobu został spłacony, odpada koszt jego obsługi. Oczywiście nie oznacza to, że czynsz musi natychmiast spaść do poziomu opłat za wodę i sprzątanie klatki schodowej. Pozostają koszty zarządzania, konserwacji, ubezpieczenia, remontów i eksploatacji.
Ale te koszty trzeba wykazać.
Nie można powiedzieć mieszkańcom: kredyt za wasz budynek został spłacony, lecz wysokość czynszu się nie zmieni, bo spółka buduje teraz następne osiedle, ma kolejne zobowiązania i potrzebuje pieniędzy na rozwój.
TBS to nie fundusz inwestycyjny, a najemca nie jest jego przymusowym uczestnikiem.
Społeczny podatek bez ustawy
W praktyce może powstawać mechanizm, w którym lokator najpierw wpłaca partycypację w koszt budowy konkretnego mieszkania, następnie przez lata finansuje w czynszu kredyt związany z jego budynkiem, a po spłacie tego kredytu nadal płaci stawkę obejmującą koszty finansowe całego Towarzystwa.
Czytaj również: Raport: Spadek liczby ofert mieszkań z rynku wtórnego, ale ceny stabilne
Jeżeli tak ustalane czynsze służą finansowaniu nowych inwestycji, mamy do czynienia z czymś na kształt dodatkowego podatku mieszkaniowego. Podatku nakładanego nie na całe społeczeństwo, lecz na jedną wybraną grupę: najemców TBS i SIM.
Nie uchwala go Sejm.
Nie określa go ustawa.
Nie ma jasnej stawki, podstawy naliczenia ani zasad rozliczenia.
Jest ukryty w kalkulacji czynszu, kosztach ogólnych, wspólnym zasobie i księgowych przesunięciach między budynkami.
Państwo chce budować mieszkania społeczne, ale część ciężaru ich finansowania może przerzucać na ludzi, którzy już wcześniej sfinansowali własny budynek. To rozwiązanie niezwykle wygodne dla budżetu i spółek. Nieco mniej wygodne dla lokatorów, którzy nie otrzymują udziałów, własności ani nawet pełnej informacji, gdzie trafiają ich pieniądze.
Partycypacja nie była darowizną dla spółki
Minister Lewandowski mówi, że mieszkania TBS od początku nie były przeznaczone na sprzedaż. To prawda w odniesieniu do ogólnej konstrukcji ustawowej, choć część najemców wskazuje również na dawne umowy i deklaracje dotyczące dojścia do własności. Nie rozwiązuje to jednak podstawowego problemu.
Czytaj także: Spór o mieszkania TBS. Lokatorzy mówią o niespełnionych obietnicach
Partycypacja nie była darowizną na rozwój przedsiębiorstwa.
Była udziałem w kosztach budowy konkretnego lokalu. Najemca nie wpłacał pieniędzy po to, aby TBS mógł przez następne trzydzieści lat budować kolejne osiedla, zatrudniać kolejnych pracowników i obsługiwać kolejne kredyty. Wpłacał je, aby powstało oznaczone mieszkanie, które następnie miał zajmować.
Jeżeli państwo uważa, że lokatorzy powinni finansować również przyszłe inwestycje TBS, powinno to powiedzieć wprost. Powinno wskazać:
- jaka część czynszu może być przeznaczana na nowe inwestycje;
- przez jaki okres może być pobierana;
- jak będzie rozliczana;
- czy najemca uzyskuje z tego tytułu jakiekolwiek prawo;
- kto kontroluje przepływ tych pieniędzy;
- jakie są granice subsydiowania nowych budynków przez mieszkańców starego zasobu.
Dzisiaj państwo woli mówić o solidarności, trwałym zasobie i niskim czynszu. To ładne słowa. Tylko że księgowość nie zna pojęcia „ładne słowo”. Zna przychód, koszt i przepływ pieniędzy.
Umowy mówią coś innego niż minister
Dyskusja o TBS-ach nie może opierać się wyłącznie na dzisiejszych deklaracjach polityków. Trzeba sięgnąć do umów zawieranych z mieszkańcami.
Dysponuję umowami partycypacyjnymi zawartymi przez TBS Wrocław w różnych okresach. Ich treść nie pozostawia wątpliwości: wpłata partycypanta była powiązana z kosztami budowy konkretnego lokalu w ramach konkretnie oznaczonej inwestycji.
W jednej z umów partycypant zobowiązał się wpłacić kwotę stanowiącą 30 proc. planowanych kosztów przedsięwzięcia. Umowa wskazywała określony lokal, jego powierzchnię, budynek oraz inwestycję, w ramach której miał zostać wybudowany.
Co więcej, umowa wprost stanowiła, że wpłacone środki są bezpośrednio przeznaczone na przygotowanie i realizację procesu inwestycyjnego budynku.
Nie całego przedsiębiorstwa.
Nie przyszłych osiedli.
Nie nieograniczonego rozwoju TBS.
Konkretnego budynku.
W późniejszych umowach również wskazywano konkretny lokal, konkretną inwestycję oraz konkretną umowę kredytu zawartą przez TBS z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.
Minister może mieć własną wizję społecznego budownictwa czynszowego. Nie może jednak ignorować treści dokumentów, na podstawie których obywatele wpłacali własne pieniądze. Najpierw trzeba przeczytać umowy. Dopiero później można pouczać mieszkańców, czego rzekomo nigdy im nie obiecywano i za co mają płacić przez następne dziesięciolecia.
Niższy od rynkowego nie znaczy prawidłowy
Jednym z najczęściej powtarzanych argumentów jest twierdzenie, że czynsz w TBS wynosi około połowy czynszu rynkowego.
To argument polityczny, nie prawny.
Czynsz kosztowy nie staje się prawidłowy tylko dlatego, że jest niższy od ceny najmu na wolnym rynku. Gdyby ustawowo dopuszczalny koszt wynosił 20 zł za metr, spółka nie mogłaby pobierać 35 zł tylko dlatego, że prywatny właściciel pobiera 60 zł.
Pytanie nie brzmi: czy w TBS jest taniej niż na portalu ogłoszeniowym? Pytanie brzmi: czy każda pozycja ujęta w czynszu mieści się w ustawowym katalogu kosztów i czy została prawidłowo przypisana do zasobu, którego dotyczy?
To zasadnicza różnica. Minister odpowiedzialny za mieszkalnictwo powinien ją znać.
Państwo stworzyło system bez realnej kontroli kosztów
Minister zapowiada większą przejrzystość działania TBS i SIM. To potrzebne, ale nie wystarczy powiedzieć, że mieszkańcy powinni otrzymywać bardziej zrozumiałe kalkulacje. Potrzebny jest obowiązek prowadzenia odrębnych centrów kosztowych dla:
- eksploatacji każdego budynku lub jednoznacznie określonego zasobu;
- remontów istniejących budynków;
- spłaty kredytów związanych z konkretnymi inwestycjami;
- inwestycji znajdujących się w budowie;
- projektów przygotowywanych do realizacji;
- kosztów zarządu;
- kosztów działalności niezwiązanej bezpośrednio z obsługą istniejącego zasobu.
Potrzebny jest również obowiązek corocznego przedstawiania mieszkańcom informacji:
- jaki kredyt został zaciągnięty na ich budynek;
- jaka kwota pozostała do spłaty;
- jaka część czynszu służy jego obsłudze;
- kiedy zobowiązanie zostanie spłacone;
- jak po spłacie zmieni się kalkulacja;
- czy czynsz mieszkańców finansuje inne budynki albo nowe inwestycje.
Bez tego mówienie o przejrzystości jest dekoracją. Państwo lubi przejrzystość, dopóki nie trzeba pokazać tabeli z przelewami.
Czy wszystkie czynsze TBS w Polsce są prawidłowe?
Minister powinien dziś zlecić ogólnopolski audyt sposobu kalkulowania czynszów w TBS i SIM. Nie wyrywkową kontrolę kilku spółek. Nie ankietę, w której zarządy same napiszą, że wszystko robią znakomicie. Potrzebny jest audyt obejmujący strukturę kosztów, przypisywanie kredytów, finansowanie nowych inwestycji, koszty ogólne oraz przepływy między budynkami.
Dopiero wtedy będzie można odpowiedzialnie stwierdzić, czy mamy do czynienia z pojedynczymi nieprawidłowościami, czy z wadą systemową. Bez takiego audytu minister nie ma podstaw, aby zapewniać, że model działa prawidłowo. Ma jedynie przekonanie. A przekonanie ministra, nawet bardzo szczere, nie jest dokumentem księgowym.
To nie jest spór o darmowe mieszkania
Najłatwiej przedstawić mieszkańców TBS jako ludzi, którzy chcą tanio przejąć publiczny majątek. Wtedy nie trzeba odpowiadać na trudniejsze pytania. Nikt rozsądny nie twierdzi, że każde mieszkanie TBS powinno zostać natychmiast sprzedane najemcy za symboliczną kwotę.
Spór dotyczy czegoś innego: czy państwo może pobierać od lokatora partycypację, następnie finansować z jego czynszu spłatę budowy, po spłacie zobowiązania nadal pobierać ten sam komponent finansowy, przeznaczać go na nowe inwestycje i jednocześnie twierdzić, że lokator przez cały czas płaci wyłącznie za najem swojego mieszkania?
Nie może.
Jeżeli pieniądze mieszkańców starego zasobu finansują budowę nowego zasobu, trzeba to nazwać, uregulować i rozliczyć. Nie ukrywać pod hasłem społecznego budownictwa czynszowego.
Panie ministrze, kiedy zmieni pan ten system?
Tomasz Lewandowski trafnie mówi, że deweloperzy to nie Caritas i że państwo powinno kontrolować silniejszą stronę rynku mieszkaniowego. Powinien zastosować tę samą zasadę do spółek TBS i SIM. One również nie są organizacjami charytatywnymi.
Mają zarządy, pracowników, plany inwestycyjne, kredyty, koszty i własny interes ekonomiczny. Po drugiej stronie znajduje się najemca, który często zainwestował oszczędności życia w partycypację, nie ma prawa własności i nie dysponuje realnymi narzędziami kontroli rachunków spółki.
Czytaj też: „Mieszkanie jest prawem człowieka". A potem przyszła rzeczywistość
Minister chce chronić nabywców mieszkań przed deweloperami. Słusznie. Kiedy zacznie chronić najemców TBS przed systemem stworzonym i nadzorowanym przez państwo oraz samorządy? Bo mieszkanie społeczne nie może oznaczać, że społeczne są wyłącznie pieniądze lokatorów, natomiast majątek, decyzje i kontrola pozostają po stronie spółki.
Czynsz kosztowy nie jest podatkiem na rozwój TBS. Partycypacja nie jest darowizną. Najemca nie jest bankomatem. A minister odpowiedzialny za mieszkalnictwo nie może dłużej udawać, że problem sprowadza się do roszczenia kilku osób, które po latach najmu zapragnęły dostać mieszkanie na własność.
Problem jest systemowy. I właśnie dlatego wymaga systemowej odpowiedzi.
To jeszcze nie koniec pytań do ministra
Już niedługo zapytam pana ministra o kolejny problem: dlaczego przez lata TBS-y spłacały kredyty skonstruowane według mechanizmu, który pod względem ekonomicznym może przypominać kredyty „Alicja”. W przypadku kredytów „Alicja” sądy stwierdzały nieważność umów, w których sposób naliczania zadłużenia prowadził do sytuacji, w której kredytobiorca nie był w stanie jednoznacznie ustalić, jaką kwotę i przez jaki okres ma jeszcze spłacać.
Trzeba więc sprawdzić, czy podobny problem nie występuje w kredytach zaciąganych przez TBS-y ze środków dawnego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Czy raty były zaliczane najpierw na odsetki? Czy niespłacona część odsetek powiększała saldo zadłużenia? Czy mimo wieloletnich wpłat kapitał nie malał albo malał jedynie symbolicznie? Ile łącznie wpłacili mieszkańcy, a ile zadłużenia nadal figuruje w księgach?
Nie twierdzę dziś, że każda z tych umów jest nieważna. Twierdzę natomiast, że minister nie ma prawa ignorować podobieństwa mechanizmów i zasłaniać się faktem, że formalnym kredytobiorcą był TBS, skoro ekonomiczny ciężar spłaty ponosili najemcy w swoich czynszach.
Jeżeli okaże się, że dziesiątki tysięcy mieszkańców przez lata finansowały kredyty, których saldo było naliczane wadliwie, nie będzie to już tylko spór o wysokość czynszu. Będzie to pytanie o systemową odpowiedzialność państwa, Banku Gospodarstwa Krajowego, samorządów i zarządów TBS.
Panie Ministrze, warto zacząć czytać umowy już teraz.
Ten problem również wkrótce trafi do ministerstwa.