Wielki deweloper, zaangażowanie Roberta Lewandowskiego, mieszkania dla medalistów olimpijskich (w tym dla Aleksandry Mirosław oraz Julii Szeremety) i w końcu zamieszanie w urzędach. Portal Zero.pl poznał kulisy budowy Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich pod Warszawą.
- Profbud otrzymał prawomocne pozwolenie na budowę ośmiu budynków dzielnicy „Paryż” w Mysiadle w ramach projektu Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich.
- Żeby budowa ruszyła, gmina Lesznowola zmieniła studium i uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jednak wojewoda unieważnił studium, a w sprawie MPZP poszedł do sądu.
- Prawo nie precyzuje, jaki los czeka pozwolenie na budowę wydane na podstawie miejscowego planu zagospodarowania, który zostaje unieważniony.
- Deweloper uspokaja, że pozwolenia na budowę dla realizowanego etapu inwestycji są prawomocne i ostateczne.
- Według radnego z Lesznowoli grunty mogły być sprzedane ze szkodą dla budżetu gminy.
„To wyjątkowa inwestycja, która od początku przyciąga uwagę ideą uhonorowania polskich mistrzów sportu poprzez stworzenie miejsca inspirowanego ich historią, pasją, determinacją i duchem rywalizacji” – tak firma Profbud, sponsor polskiej reprezentacji olimpijskiej, prezentowała w październiku 2024 r. projekt Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich.
Współinwestorem jest Robert Lewandowski. – Pomysł tego miasta to coś na miarę Europy. To jest projekt, który będzie robił wrażenie – przekonywał kapitan piłkarskiej reprezentacji Polski podczas konferencji prasowej poświęconej inwestycji.
Na tym samym wydarzeniu prezes Profbudu, Paweł Malinowski, wystąpił na scenie z medalistkami olimpijskimi z Paryża: Aleksandrą Mirosław, Darią Pikulik, Klaudią Zwolińską i Julią Szeremetą. Wszystkie otrzymają mieszkania w dzielnicy „Paryż” wchodzącej w skład Miasta Polskich Mistrzów Olimpijskich.
Dzielnica „Paryż” to pierwsza część inwestycji, w przyszłości obok mają powstać osiedla „Mediolan” czy „Los Angeles”, nawiązujące nazwami do lokalizacji kolejnych igrzysk olimpijskich. Inwestycja powstaje w Mysiadle koło Warszawy.
Docelowo ma imponować rozmachem. Mowa o nawet 20 tys. nowych mieszkańcach gminy Lesznowola, w której obecnie żyje 40 tys. osób. Wójt już wyrażała obawy, jak to wpłynie na sieć wodno-kanalizacyjną, infrastrukturę drogową oraz dostęp do szkół.
Profbud chwali się pozwoleniem na budowę
Pod koniec marca media w artykułach sponsorowanych poinformowały o ważnym wydarzeniu. Oto osiem budynków stanowiących dzielnicę „Paryż” uzyskało prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę. Anna Wojdyga, dyrektor handlowy w Profbudzie, tłumaczyła, że to kluczowy akt administracyjny, który uprawnia do prowadzenia robót budowlanych.
Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich (fot. Profbud)
„Zapewnia też pełną ochronę w ramach praw nabytych, gwarantując niezakłóconą kontynuację prac. Wcześniej posiadaliśmy pozwolenie na budowę dwóch budynków, tym samym dzięki pozwoleniu na całość, »Paryż« już wkrótce powinien systematycznie i zgodnie z ogłaszanym harmonogramem nabierać docelowego kształtu, który znamy z projektu i wizualizacji. Jednocześnie to dowód, że Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich jest stabilnym i przewidywalnym przedsięwzięciem” – stwierdziła Anna Wojdyga.
Portal Zero.pl dotarł jednak do informacji, z których wynika, że choć deweloper ma w ręku pozwolenie na budowę, to w tle toczą się postępowania w sądzie, których finał może skomplikować inwestycję.
Przetarg i nowe studium
Mysiadło leży w gminie Lesznowola. To ona w 2023 r. sprzedała działki pod inwestycję za 173 mln zł. W dniu sprzedaży na części działek nie było możliwości budowy mieszkań. Według obowiązującego studium mogły na nich powstać budynki do 15 m wysokości. To się miało zmienić w nowym studium, nad którym gmina wówczas pracowała.
Dodajmy, że do 2024 r. przez ćwierć wieku Lesznowolą rządziła Maria Batycka-Wąsik. Obecnie wójtem jest Marta Natalia Maciejak.
Jeszcze za rządów Batyckiej-Wąsik, 22 lutego 2024 r., gmina przyjęła nowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie nowego studium gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, w którym powstanie inwestycja Profbudu.
Wszystko szłoby jak po maśle, gdyby do gry nie włączył się wojewoda mazowiecki, który unieważnił nowe studium. – Głównym powodem unieważnienia było, zdaniem wojewody mazowieckiego, przekroczenie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową – wyjaśnia Agnieszka Adamus, rzecznik Lesznowoli.
Rada gminy mogła złożyć skargę do sądu administracyjnego na rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody, ale tego nie zrobiła. Nowa rada gminy nie miała już takiej możliwości z uwagi na upływ terminu na złożenie skargi.
Wojewoda unieważnia i idzie do sądu
Wojewoda tłumaczy, że przy uchwalaniu studium doszło do „istotnego naruszenia zasad jego sporządzania”. – Doprowadziło to do błędnego wyznaczenia kierunków zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów – wyjaśnia biuro prasowe wojewody.
Skoro studium jest nieważne, a to na jego podstawie uchwalono MPZP, wojewoda zaskarżył MPZP do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (WSA). Sprawa jest w toku. Jak ustaliliśmy, 31 marca 2026 r. WSA w całości oddalił wnioski gminy Lesznowola o przeprowadzenie postępowania mediacyjnego z wojewodą mazowieckim.
Pytanie, co w przypadku, gdy MPZP zostanie unieważniony, a to na jego podstawie Profbud otrzymał pozwolenie na budowę. – W kwestii wznowienia postępowań dotyczących pozwoleń na budowę właściwy jest organ I instancji, czyli starosta – odsyła nas Mazowiecki Urząd Wojewódzki w Warszawie, jednak nie odpowiada na pytanie, czy jako organ wyższego stopnia zainicjuje procedurę uchylenia pozwolenia na budowę.
Starostwo musiało wydać pozwolenie
Zwracamy się więc do Starostwa Powiatowego w Piasecznie. Urząd potwierdza, że ma wiedzę o tym, że wojewoda mazowiecki stwierdził nieważność studium, jednak nie wie, czy gmina Lesznowola złożyła skargę. Odpowiadamy: nie złożyła.
A co z wydaniem pozwolenia na budowę? Starostwo odpowiada, że wydaje pozwolenie na budowę na podstawie zgodności inwestycji m.in. z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A plan miejscowy, który został zaskarżony przez wojewodę do WSA, był ważny w momencie wydania pozwoleń na budowę. Starostwo dodaje, że nie ma swobody w podejmowaniu rozstrzygnięcia i jeśli spełnione zostaną wszystkie przesłanki prawne przewidziane w przepisach, ma obowiązek wydać decyzję o określonej treści.
Dopytujemy starostwo w Piasecznie, co w sytuacji, gdy MPZP zostanie unieważniony. – Od wyroku WSA istnieje możliwość wniesienia skargi kasacyjnej do NSA [Naczelnego Sądu Administracyjnego – przyp. red], zatem wyrok WSA nie będzie prawomocny, dopóki NSA nie orzeknie w tej sprawie (w przypadku oczywiście wniesienia skargi kasacyjnej). Zatem analiza ryzyk prawnych, względnie finansowych na tym etapie wydaje się bezpodstawna. Dopiero w przypadku prawomocnego unieważnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez sąd i po analizie orzeczeń i uzasadnienia będziemy w stanie ocenić skutki prawne dla wydanego pozwolenia na budowę w oparciu o taki plan miejscowy i w miarę potrzeby podejmować kolejne działania – odpowiada Magdalena Markuszewska, kierownik biura promocji starostwa.
Ekspert: Orzecznictwo jest po stronie inwestorów
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 grudnia 2023 r. stwierdził, że ustawodawca rzeczywiście nie przewidział wprost konsekwencji prawnych stwierdzenia nieważności MPZP w odniesieniu do wydanej wcześniej decyzji o pozwoleniu na budowę. „Stwierdzenie nieważności planu miejscowego, na podstawie którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, nie jest podstawą stwierdzenia nieważności tej decyzji, a podstawą jej wzruszenia” – orzekł NSA.
– Zgodnie z wyrokiem NSA nie ma zatem podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę z tego powodu, że stwierdzono nieważność planu miejscowego. Alternatywne zastosowanie procedury wznowienia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, o którym wspomina wojewoda, odsyłając do starostwa, także raczej nie ma szans powodzenia. W orzecznictwie NSA przyjmuje się bowiem, że stwierdzenie nieważności planu miejscowego nie jest podstawą do wznowienia postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę. Jednocześnie żaden inny przepis nie przewiduje jako podstawy wznowienia postępowania unieważnienia planu miejscowego – wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy i wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Piotr Jarzyński wskazuje, że orzecznictwo w ostatnich latach jest raczej po stronie inwestorów. – Ryzyko dla Profbudu w postaci stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub wznowienia postępowania jest niewielkie. Choć rzeczywiście istnieje i nie można całkowicie wykluczyć, że komuś uda się przełamać dotychczasową linię orzeczniczą sądów administracyjnych – stwierdza.
Deweloper uspokaja
Profbud podkreśla, że samo prowadzenie postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym nie zmienia obowiązywania planu miejscowego ani statusu wydanych decyzji administracyjnych. – Postępowanie jest w toku, a ewentualne rozstrzygnięcie WSA w I instancji nie kończy sprawy prawomocnie – stronom przysługuje jeszcze skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego – mówi Aida Bella, dyrektor ds. komunikacji i PR w Profbudzie i dodaje, że gmina Lesznowola proceduje właśnie plan ogólny, który przewiduje zabudowę mieszkaniową na terenach należących do dewelopera.
Przedstawiciel dewelopera stwierdza również: – Pozwolenia zostały wydane inwestorowi działającemu w dobrej wierze, w oparciu o obowiązujący akt prawa miejscowego. System prawny przewiduje ochronę stabilności ostatecznych decyzji administracyjnych oraz bezpieczeństwa obrotu prawnego, co ma istotne znaczenie zarówno dla inwestora, jak i nabywców lokali. Ewentualne postępowanie dotyczące planu miejscowego nie powoduje nieważności wydanych wcześniej pozwoleń na budowę ani zawartych umów z klientami.
Prezes Grupy Profbud Paweł Malinowski podczas konferencji prasowej poświęconej zaprezentowaniu nowego sponsora Polskiego Komitetu Olimpijskiego PAP/Piotr Nowak (fot. Piotr Nowak / PAP)
Profbud, pytany, czy informuje swoich klientów o toczącym się postępowaniu w sądzie, nie odpowiada wprost. Twierdzi, że przekazuje klientom informacje dotyczące istotnych okoliczności związanych z realizacją inwestycji oraz na bieżąco monitoruje sytuację formalno-prawną projektu. – Pozwolenia na budowę dla realizowanego etapu inwestycji zostały wydane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Są prawomocne i ostateczne. Na dziś nie mamy podstaw, aby kwestionować ich skuteczność ani legalność – przekonuje Aida Bella.
Pusta kasa Lesznowoli
Radny Lesznowoli Konrad Tkaczyk wskazuje na jeszcze jeden aspekt transakcji między gminą a deweloperem. – Zbycie tak ogromnego terenu jeszcze przed uchwaleniem nowego studium i MPZP było decyzją niezrozumiałą z punktu widzenia pozycji negocjacyjnej gminy Lesznowola. Zakup ziemi z nieuregulowanym prawem do gęstej zabudowy stanowi ogromne ryzyko biznesowe, co bez wątpienia odstraszyło innych potencjalnych oferentów od startu w przetargu. W konsekwencji ten urzędniczy pośpiech mógł zaniżyć ostateczną cenę gruntu, jaką był w stanie uzyskać samorząd – mówi.
Zadaliśmy urzędowi w Lesznowoli pytanie, dlaczego gmina nie zdecydowała się najpierw przeprowadzić zmiany studium, a dopiero potem sprzedać działki za ewentualnie wyższą cenę. – O sprzedaży nieruchomości zdecydowała rada gminy, podejmując na wniosek wójta stosowną uchwałę. Natomiast trudno nam się odnieść do sugerowanych możliwości uzyskania ceny za wystawione w przetargu nieruchomości, są to przypuszczenia pana redaktora, a nie opis sytuacji faktycznej – odpowiedziała Agnieszka Adamus, rzecznik prasowy gminy Lesznowola.
Radny Tkaczyk podpowiada, z czego mógł wynikać pośpiech władz Lesznowoli. – Gdyby nie udało się sprzedać gruntów Profbudowi, gminie groził zarząd komisaryczny. Warto spojrzeć na tę sprawę przez pryzmat budżetu gminy Lesznowola. Z jednej strony sprzedaż tych działek za blisko 174 mln zł brutto była dla samorządu ratunkiem. Bez tej transakcji finanse gminy mogły w 2023 r. utracić płynność. Środki te pozwoliły na drastyczny spadek oficjalnego zadłużenia – z poziomu 167 mln zł na koniec września 2023 r. do 105 mln zł na koniec 2024 r. – stwierdza.