- W Trójmieście na 100 miejsc hotelowych przypada już 167 miejsc w najmie krótkoterminowym – to najbardziej skrajny przypadek wśród polskich miast.
- Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, które nie wprowadziły żadnych regulacji najmu krótkoterminowego, mimo że Amsterdam, Berlin czy Barcelona już to zrobiły.
- W centrum Krakowa liczba mieszkańców Starego Miasta spadła o połowę w ciągu ostatnich 20 lat – jednym z powodów jest ekspansja najmu turystycznego.
Od szlachetnej idei do szarej strefy
Dwadzieścia lat temu najem krótkoterminowy powstał jako szlachetna idea. Powstające platformy internetowe, takie jak Airbnb, pozwalały na współdzielenie własnych mieszkań z innymi. Założenie było proste: jeśli przez jakiś czas nie korzystamy z własnego mieszkania (bo np. wyjeżdżamy na urlop), możemy je komuś udostępnić, a cyfrowa platforma łączyła takie oferty z potrzebami. Dzięki temu każdy zyskiwał: przyjeżdżający otrzymywali unikalne doświadczenie mieszkania jak lokalsi, wynajmujący zarabiali na mieszkaniu, którego i tak przez jakiś czas nie używali. Z perspektywy środowiska naturalnego zaś było to współdzielenie zasobu (tzw. ekonomia współdzielenia). Win-win.
Szlachetna idea bardzo szybko przekształciła się jednak w sposób na omijanie regulacji, unikanie opodatkowania i nieuczciwą konkurencję. Właściciele mieszkań zorientowali się, że za pośrednictwem platform mogą na stałe oferować mieszkania na wynajem, nie podlegając normom bezpieczeństwa, takim jak te, którym podlegają zwykłe hotele. Za najmem nie nadążała też legislacja na całym świecie, nie dostrzegając unikania opodatkowania przez wynajmujących.
Polecamy także: Trzy lata pracy i kapitulacja. Tak rząd „uregulował” Airbnb
Jako że krótkoterminowe wynajmowanie mieszkań było bardziej dochodowe niż wynajmowanie ich „zwykłym” mieszkańcom w ramach długoterminowego najmu, to w wielu atrakcyjnych miejscach na całym świecie nastąpiła istna rewolucja Airbnb. Najem krótkoterminowy przestał oznaczać okazjonalne udostępnianie zwykłych mieszkań, a stał się ważnym segmentem sektora turystycznego, w zdecydowanej większości złożonym już z lokali na stałe przeznaczonych pod wynajem turystom. Skala jest ogromna: w 2025 roku w całej Unii Europejskiej w najmie krótkoterminowym udzielono niemal miliarda noclegów. Dla porównania: w hotelach spędzono 1,9 mld nocy.
Liczba przenocowań w obiektach zakwaterowania krótkoterminowego oferowanych za pośrednictwem platform gospodarki współdzielenia według rodzaju zakwaterowania – statystyki eksperymentalne (fot. Eurostat)
Zysk dla wynajmujących – koszty dla całej reszty
Wzrost popularności najmu zintensyfikował badania nad jego skutkami. Podstawową konsekwencją są uciążliwości dla zwykłych mieszkańców. Styl życia i sposób użytkowania mieszkań przez turystów różnią się od tych charakterystycznych charakterystycznych dla zwykłych mieszkańców. Hałas, imprezy, ciągle zmieniający się użytkownicy oraz stukot walizek skutecznie wypychają innych mieszkańców kamienic i bloków, w których pojawia się najem krótkoterminowy.
Przecież nikt nie chciałby mieszkać na stałe w quasi-hotelu, w którym nie istnieje coś takiego jak recepcja, a instancją odwołania jest dzwonienie na policję. W ten sposób wyludniają się całe centra miast, czego dobitnym przykładem jest Kraków, na którego obszarze Starego Miasta liczba mieszkańców zmniejszyła się przez ostatnie 20 lat o połowę.
Kolejnym udokumentowanym skutkiem jest wzrost cen mieszkań i kosztów najmu dla mieszkańców. Najem krótkoterminowy „ściąga” z rynku mieszkania, przekształcając je w quasi-hotele. Mieszkańcy konkurują więc o mieszkania z turystami. Ceny rosną, a najbardziej poszkodowane są wrażliwe grupy społeczne: młodzi ludzie i osoby o niskich dochodach. Skalę tego zjawiska zbadano w Barcelonie, gdzie w latach 2012–2016 przez najem krótkoterminowy ceny mieszkań w stolicy Katalonii wzrosły w centrum miasta o 17 proc.
Do ekspansji najmu krótkoterminowego dostosowuje się cała reszta miejskiej tkanki: zanikają usługi skierowane do mieszkańców, a pojawiają się te dedykowane turystom. Deweloperzy dostosowują nowe inwestycje pod najem krótkoterminowy, budując małe mieszkania inwestycyjne pod najem krótkoterminowy zamiast lokali o zróżnicowanych metrażach, odpowiadających na potrzeby mieszkańców.
Jak świat radzi sobie z najmem krótkoterminowym
Walka ze skutkami najmu trwa na całym świecie. Amsterdam i Londyn wprowadziły roczny limit dni, przez które mieszkanie może być wynajmowane na krótki termin (od 15 do 90 dni). Berlin i Ateny wprowadziły z kolei miejskie strefy zakazu, na których prowadzenie najmu krótkoterminowego jest nielegalne. W wielu krajach istnieje wymóg uprzedniego uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajmowanie krótkoterminowe. Tak jest m.in. w Chorwacji, Francji czy Holandii.
Czytaj także: Co dalej z Airbnb w Polsce? Sejm otwiera drogę ustawie o najmie krótkoterminowym
W Dublinie zaś wynajmować krótkoterminowo można tylko mieszkanie, w którym się mieszka. Najdalej z regulacjami poszła Barcelona, w której w 2028 r. wygaszona zostanie każda z 10 tys. licencji, a najem krótkoterminowy stanie się nielegalny. W wielu krajach ponadto obowiązują standardy bezpieczeństwa mieszkań, podobne do tych, które obowiązują hotele. Gdzie w tym krajobrazie znajduje się Polska? Obecnie jesteśmy jednym z ostatnich krajów Unii, które nie wprowadziły żadnych regulacji najmu krótkoterminowego.
Polska – najem krótkoterminowy bardziej popularny niż hotele
Obecnie nie znamy prawdziwej skali najmu krótkoterminowego w Polsce. Brakuje regulacji, serwisy działają nadal w szarej strefie. Możemy więc szacować liczby tylko na podstawie tzw. data scrapingu, czyli wyciągania ofert z popularnych serwisów, w czym specjalizują się wybrane portale. Prawdopodobnie liczby przedstawiane np. przez airdna.co są zaniżone, ponieważ nie obejmują ofert lokalnych firm, które mają własne systemy rezerwacji. Na tym etapie to jednak jedyne dostępne źródło informacji.
Bazując na nich i szacując, że w obiekcie znajdują się przeciętnie trzy łóżka, wiemy, że w największych polskich miastach oferta najmu krótkoterminowego jest większa lub porównywalna z ofertą branży hotelowej. W Trójmieście na 100 łóżek w hotelach przypada aż 167 łóżek najmu krótkoterminowego. Hotelarze przegrywają z kretesem. Podobnie w stolicy Tatr mieszkań najmu krótkoterminowego jest o połowę więcej niż miejsc w hotelach. Nie lepiej jest w największych polskich miastach, gdzie skala najmu i hoteli jest już dziś zbliżona. Dotyczy to zarówno Warszawy, jak i Krakowa, Wrocławia czy Poznania.
| Miejscowość | Miejsca w najmie krótkoterminowym | Miejsca w hotelach | Miejsca w najmie na 100 miejsc hotelowych |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 32 400 | 34 870 | 93 |
| Trójmiasto | 28 800 | 17 259 | 167 |
| Kraków | 22 800 | 25 997 | 88 |
| Wrocław | 10 200 | 12 327 | 83 |
| Zakopane | 9 000 | 6 070 | 148 |
| Poznań | 6 000 | 7 342 | 82 |
Najem krótkoterminowy jest w polskich miastach nadreprezentowany względem średniej unijnej. W całej UE hotele są wciąż dwa razy bardziej popularne. Wniosek jest prosty: brakuje regulacji, które w innych krajach hamują wzrost tego segmentu. Jak widać, skala najmu w Polsce nie ma nic wspólnego z ekonomią współdzielenia. To ogromna część turystycznego tortu, konkurująca, a w części miast wygrywająca z branżą hotelową.
Co gorsza, ta rywalizacja jest skrajnie nieuczciwa i nie ma nic wspólnego z rynkową konkurencją. Branża hotelowa musi spełniać przeróżne normy bezpieczeństwa i płacić podatki. Najem krótkoterminowy dziś działa w szarej strefie. Budowa hotelu wymaga konkretnego przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a najem krótkoterminowy może powstać w dowolnym mieszkaniu. Najgorsze jest jednak to, że dziś brakuje jakichkolwiek regulacji, by bronić mieszkańców miast przed negatywnymi konsekwencjami powodowanymi przez najem krótkoterminowy.
Sprawdź również: DOKI – mieszkaj lub inwestuj w legendarnej części Gdańska
Co dalej? Impas pęka.
W temacie najmu krótkoterminowego nadal trwa polityczny impas. Za projekt rządowy odpowiedzialny był wiceminister Ireneusz Raś, który przygotował „projekt minimum”, wprowadzający obowiązek rejestracji obiektów i tworzenia regulaminów porządkowych. To, czego nie uwzględnił Raś, to realne instrumenty przeciwdziałania patologiom Airbnb: konieczność uzyskania zgody wspólnot mieszkaniowych i wyznaczania przez gminy stref bez najmu krótkoterminowego. Afera zrobiła się na tyle głośna, że interweniował sam Donald Tusk, ganiąc rząd za „pójście po linii najmniejszego oporu”. Ponadto premier poprosił służby o zweryfikowanie, czy w trakcie prac legislacyjnych nad ustawą nie doszło do lobbingu.
Czytaj także: Raś sprzedał nieruchomości bratu. Kuria w Krakowie zabrała głos
Co przywraca autopoprawka
Interwencja premiera poskutkowała. Pod koniec sierpnia wniesiono autopoprawkę, wywracającą do góry nogami cały projekt. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie zyskują prawo do zakazania najmu krótkoterminowego na swoim terenie w drodze uchwały. Rady gmin zyskują kompetencję do wyznaczania stref, w których taka działalność jest wyłączona. Do tego dochodzą kontrole obiektów, prowadzone na wniosek sąsiadów lub wspólnot mieszkaniowych. A jeśli obiekt trzykrotnie naruszy porządek publiczny w ciągu 6 miesięcy, zostanie automatycznie wykreślony z ewidencji i przez rok nie będzie mógł do niej wrócić.
Warto zestawić autopoprawkę z tym, czego brakowało. Narzędzia dla gmin: spełnione, i to lepiej, niż oczekiwano. Strefa nie musi być binarnym zakazem. Rada gminy może ustanowić wyłączenia podmiotowe, przedmiotowe i czasowe, a uzasadnienie projektu wprost tłumaczy, co to znaczy: strefę, w której wynajmować można tylko przez określoną liczbę dni w roku. Jako wzór wskazano Paryż i Amsterdam. Oba warianty, o które chodziło, czyli strefy zakazu i limity dni, mieszczą się więc w jednym instrumencie, a gmina wybiera, jakie w jej warunkach rozwiązanie jest najlepsze.
Sprawdź również: Cel: fabryki dronów w Europie. „Polska na celowniku Rosji”
Zgoda wspólnot: spełnione połowicznie. Wspólnota dostaje prawo do zakazu, a nie do udzielania zgody. Różnica wygląda na niuans, a jest fundamentalna, bo rozstrzyga, kto korzysta na bierności sąsiadów. Przy modelu zakazu domyślnie wolno wynajmować, więc bierność wspólnoty działa na korzyść operatora. Przy modelu zgody domyślnie nie wolno, więc to operator musi przekonać sąsiadów. Przy notorycznie niskiej frekwencji na zebraniach jest to różnica między prawem działającym a papierowym.
Samo uprawnienie ma dodatkową krytyczną wadę. Wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia dostają to samo prawo na zupełnie innych warunkach. Wspólnota uchwala zakaz zwykłą większością udziałów, zaś spółdzielnia potrzebuje ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania. Przy dużych spółdzielniach i często biernych mieszkańcach zakaz stanie się martwym prawem, realnie niemożliwym do wprowadzenia.
Kalendarz, czyli najsłabsze ogniwo
Najważniejsze uprawnienia, czyli zakaz wspólnot i spółdzielni oraz strefy gminne, wchodzą w życie dopiero 1 stycznia 2028 r. Sama procedura strefowa dokłada kolejne miesiące: minimum 21 dni konsultacji, 60 dni na uchwałę rady i pół roku vacatio legis samej uchwały. Pierwsza strefa zadziała więc realnie najwcześniej jesienią 2028 r. Tak długie vacatio legis zachęca wynajmujących do budowania grup interesów już teraz, które za dwa lata będą zabiegać o korzystne warunki dla najmu krótkoterminowego.
A przede wszystkim: te przepisy zostały już raz z projektu wykreślone i wróciły dopiero po awanturze. Uprawnienie, które zaczyna obowiązywać za dwa i pół roku, można w tym czasie usunąć, zanim cokolwiek zacznie wiązać, i nikt nie odczuje tego jako odebrania działającego prawa.
