Nowelizacja, która miała rozwiać wątpliwości dotyczące obliczania powierzchni mieszkania, może wywołać skutek odwrotny od zamierzonego – ostrzegają eksperci. Czy nabywcy mieszkań zyskają czy stracą?
- Od 13 lutego zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wprowadza zasadę, że cena lokalu musi wynikać z iloczynu powierzchni użytkowej i stawki za metr.
- Powierzchnia użytkowa ma być liczona według Polskiej Normy. To właśnie ten punkt budzi największe kontrowersje.
- Niektórzy deweloperzy mogą próbować interpretować przepisy w ten sposób, że lokale dwupokojowe w ofertach formalnie skurczą się o 1,5–2 mkw. pod ścianami działowymi, ale w zamian powiększą się o 5–6 mkw. loggii.
- Polski Związek Firm Deweloperskich wystąpił do Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o pilną interpretację przepisów.
Już w piątek, 13 lutego 2026 r., wejdą w życie przepisy nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zawiera ona tylko jeden merytoryczny artykuł. Zobowiązuje deweloperów do określania ceny za mieszkanie lub dom jako iloczynu powierzchni użytkowej lokalu i ceny za 1 mkw. powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z Polską Normą (PN). Okazuje się, że ta jedna regulacja powoduje sporo wątpliwości interpretacyjnych (pisała o nich m.in. „Rzeczpospolita”).
Będzie taniej czy drożej? Oto jest pytanie
– Ustawodawca odsyła do Polskiej Normy dotyczącej pomiaru powierzchni. To ten punkt budzi największe kontrowersje – wyjaśnia dla Zero.pl Krystyna Helińska, wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Z jednej strony zmiana będzie korzystna dla kupujących własne „M”.
– Dzięki odesłaniu do Polskiej Normy, deweloperzy nie będą mogli wliczać powierzchni ścianek działowych do metrażu mieszkania. Dotychczasowa praktyka przekładała się na zawyżanie powierzchni nieruchomości nawet o kilka metrów. Łatwo i szybko można zatem obliczyć, że teraz będzie się to wiązało z oszczędnością na poziomie nawet 30–50 tys. zł przy typowych cenach za metr kwadratowy nowego „M” w dużych miastach, gdzie – jak wiadomo – cena za metr kwadratowy waha się pomiędzy 8,5 tys. zł a 20 tys. zł – wylicza Krystyna Helińska.
Z drugiej strony część prawników i ekspertów ostrzega, że odesłanie do Polskiej Normy może prowadzić do prób doliczania powierzchni, które dotąd nie były traktowane jako użytkowe – np. balkonów czy przestrzeni pod schodami.
– To w prostej linii może oznaczać, że zapłacimy więcej za mieszkanie. Tak się stanie, jeśli deweloper przyjmie interpretację, że pewne powierzchnie pomocnicze powinny być wliczane, a kupujący nie zakwestionuje tego na etapie umowy. Zatem – podkreślam – ustawa nie nakazuje wliczania balkonów do powierzchni użytkowej i jest to raczej obawa wynikająca z niejasności przepisów, a nie literalny zapis nowelizacji – zaznacza Krystyna Helińska.
Co się zatem realnie zmieni dla kupujących? – Do zmian korzystnych jednoznacznie zaliczam zależność, że niższy metraż (bez ścianek działowych) to niższa cena oraz większa przejrzystość umów (przynajmniej w założeniu). Są też zmiany potencjalnie ryzykowne, do których zaliczam możliwość różnej interpretacji normy przez deweloperów oraz ryzyko doliczania powierzchni, które dotąd były poza metrażem (balkony, loggie, schody) – choć nie jest to intencją ustawy – podsumowuje.
Dwa metry na minusie, sześć na plusie
Podobnie uważają inni eksperci. Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezes zarządu Fairy Flats, skutek takiej interpretacji przepisów będzie taki, że lokale dwupokojowe w ofertach formalnie „skurczą się” o 1,5–2 mkw. pod ścianami działowymi. Za to „powiększą się” o 5–6 mkw. loggii. Z kolei domy, po uwzględnieniu schodów i powierzchni pod skosami, powiększyć się mogą nawet o kilkanaście metrów kwadratowych.
– Czy jednak deweloperzy będą faktycznie wykorzystywać stworzonego przez posłów bubla prawnego do zawyżania powierzchni lokali? To nie jest takie proste. Deweloper taki z pewnością narazi się na problemy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Urząd ten jeszcze przed zmianą przepisów stosował wysokie kary wobec deweloperów za wprowadzanie konsumentów w błąd co do powierzchni lokali. Można się spodziewać, że interpretacja UOKiK w kwestii balkonów i schodów również będzie restrykcyjna – ostrzega Wielgórska.
Aby rozwiać wszelkie wątpliwości, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wystąpił do Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o pilną interpretację przepisów. Chodzi o potwierdzenie, że przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu zastosowanie Polskiej Normy nie wyłącza stosowania przepisów rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie projektów budowlanych, które dziś jasno określa, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się np. metrażu pod schodami czy balkonów. Tak, aby dla jednego mieszkania obowiązywała jedna, spójnie liczona powierzchnia – od projektu, przez umowę, aż po dokumenty własnościowe.
– Pozwoli to uniknąć chaosu prawnego i niejasności po stronie nabywców. Dziś kluczowe jest szybkie doprecyzowanie przepisów lub wydanie jednoznacznych wytycznych, które zapewnią przejrzystość i jednolite stosowanie prawa – uważa Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w PZFD.
– W tej chwili analizujemy możliwość wydania takiego stanowiska i pracujemy nad odpowiedzią na pismo w tej sprawie od Polskiego Związku Firm Deweloperskich – informuje Zero.pl Maciej Chmielowski z UOKiK.
Jak uchronić się przed zawyżoną ceną?
Krystyna Helińska doradza kupującym, po pierwsze, dokładne sprawdzenie definicji powierzchni użytkowej w umowie – powinna być zgodna z Polską Normą, ale nie może zawierać balkonów. Po drugie: porównanie metrażu z rzutem architektonicznym i zwrócenie uwagi na schody, wnęki, skosy. Po trzecie radzi, aby skierować pytanie do dewelopera, jaką normę stosuje i jak ją interpretuje. A na końcu – zawsze w razie wątpliwości – zalecana jest konsultacja zapisów umownych z prawnikiem, a to szczególnie ważne w okresie przejściowym, do czasu rozwiania wszelkich niuansów interpretacyjnych.