Do powierzchni użytkowej mieszkania, od której zależy cena nieruchomości, nie powinno się wliczać tarasów, balkonów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów – wynika ze stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uzgodnionego z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Czy ta interpretacja rozwiewa wszelkie wątpliwości?
- W zeszłym tygodniu weszły w życie przepisy nowelizacji ustawy deweloperskiej, które wywołały spór o to, jak liczyć metraż mieszkania.
- Z najnowszej opinii Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wynika, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się m.in. balkonów i loggii.
- Jednolita definicja metrażu ma obowiązywać na każdym etapie sprzedaży: od prospektu i oferty z ceną po umowę rezerwacyjną i deweloperską.
- Deweloperzy, którzy nie dostosują się do nowej wykładni przepisów, narażają się na spory sądowe i kary UOKiK.
Przypomnijmy, nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 13 lutego 2026 r., miała ostatecznie przesądzić, że kupujący własne "M" ma zapłacić za taką powierzchnię mieszkania, jakiej faktycznie będzie używać. Jednak nowa definicja zamiast ukrócić ten spór, wywołała kolejne zastrzeżenia.
– Ustawodawcy chodziło o ujednolicenie zasad ustalania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oraz rozwianie wątpliwości interpretacyjnych, w szczególności w zakresie niewliczania do metrażu powierzchni pod ściankami działowymi. Problem polega jednak na tym, że nowe przepisy odwołują się wyłącznie do Polskiej Normy, pomijając jednocześnie obowiązujące od lat rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które doprecyzowuje sposób obliczania powierzchni użytkowej. To właśnie to rozporządzenie precyzuje, jakie elementy – takie jak powierzchnie pod schodami – nie są wliczane do metrażu lokalu – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Efekt? Choć przepisy jednoznacznie wyłączają z metrażu powierzchnię pod ściankami działowymi, to jednocześnie pojawia się ryzyko wliczania innych powierzchni, które dotychczas – zgodnie z przepisami budowlanymi, określonymi w rozporządzeniu – były pomijane.
– Nie taki był sens wprowadzanych zmian. Ich celem miało być uproszczenie i ujednolicenie zasad, a nie tworzenie nowych wątpliwości interpretacyjnych – dodaje Kozierkiewicz.
UOKiK wydał opinię w sprawie powierzchni użytkowej
Konieczne więc stało się wydanie interpretacji, która ukróci ten spór. Właśnie opinię w tej sprawie przygotował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jej treść została uzgodniona z Ministerstwem Rozwoju i Technologii.
Wynika z niej, że celem zmian wprowadzonych do ustawy deweloperskiej było m.in. ukrócenie negatywnego zjawiska, polegającego na ustalaniu przez deweloperów cen lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w odniesieniu do innych parametrów niż powierzchnia użytkowa (np. powierzchni rozliczeniowej czy posprzedażowej).
Mając to na uwadze, zmiana ustawy deweloperskiej nie powinna być podstawą do stosowania postanowień Polskiej Normy w sposób, który pomijałby przepisy rozporządzenia w sprawie projektu budowlanego, prowadząc do wliczenia do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na przykład powierzchni tarasów, balkonów czy loggii, tudzież schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, oraz do niewliczania do niej wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.
Odmienna wykładnia ustawy deweloperskiej prowadziłaby do negatywnych skutków, gdzie w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego powierzchnia użytkowa byłaby określana inaczej w celu ustalenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej – na podstawie rozporządzenia – w celu sporządzenia projektu budowlanego oraz inaczej na poszczególnych etapach samego procesu sprzedaży.
Biorąc zaś pod uwagę, że zarówno konstruowanie prospektu informacyjnego, przedstawianie oferty wraz z ceną, jak i zawieranie umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej są elementami tego samego procesu sprzedaży, przyjąć należy, że na każdym z nich sprzedający i kupujący powinni posługiwać się jednolitą wartością powierzchni użytkowej, a więc wartością ustaloną zgodnie z rozporządzeniem w sprawie projektu budowlanego.
Łukasz Wroński, dyrektor departamentu ochrony zbiorowych interesów konsumentów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Ryzyko dla deweloperów
Czy to stanowisko rozwiewa wszelkie wątpliwości?
– Wykładnia przepisów dokonana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest spójna z rekomendacją wydaną przez Polski Związek Firm Deweloperskich, która mówi, że powierzchnia użytkowa powinna być ustalana zarówno na podstawie Polskiej Normy, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – komentuje dla Zero.pl radca prawny Patryk Kozierkiewicz.
W jego ocenie pismo UOKiK ostatecznie przesądza, że powierzchnia balkonów, loggii czy pod schodami wewnętrznymi nie będzie mogła zostać zaliczona do powierzchni użytkowej mieszkania.
– Jest to słuszny kierunek. Jasne zasady liczenia metrażu i kalkulowania ceny zwiększają bezpieczeństwo transakcji, ograniczają ryzyko wprowadzania w błąd oraz wzmacniają zaufanie do całego sektora mieszkaniowego – mówi Patryk Kozierkiewicz.
Dodaje, że deweloperzy, którzy nie będą stosować się do tej rekomendacji, muszą liczyć się z ryzykiem przegrywania sporów sądowych z nabywcami, a także z możliwością nałożenia kar finansowych przez UOKiK w przypadku kontroli.