Firmy remontowe zarządzane z tylnego siedzenia przez pracowników spółdzielni, fikcyjne przetargi oraz akceptowanie prac, których nie było. Tak wyglądały realia w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jednej z największych w Polsce. Zero.pl poznało wyniki audytu.
- Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa jest jak średniej wielkości miasto. Zarządza aktywami wartymi niemal miliard zł: 490 budynkami i ponad 27 tys. mieszkań na dziewięciu osiedlach.
- W spółdzielni zmieniły się władze. Nowa ekipa postanowiła sprawdzić działalność poprzedników. Rezultat: szokujący. Tylko na jednym zweryfikowanym osiedlu wykryto nieprawidłowości idące w miliony złotych.
- Z przeprowadzonego audytu wynika, że dyrektor ds. technicznych osiedla nieformalnie zarządzał firmą remontową, która była jednym z głównych usługodawców dla tego osiedla. Dyrektor prowadził więc firmę, którą wybierał do robót, a potem w imieniu spółdzielni oceniał jakość pracy.
- Wspomniany dyrektor mieszkał w lokalu należącym do formalnej właścicielki biznesu. A oferty składane przez firmę były przygotowywane na oprogramowaniu będącym własnością spółdzielni.
- Spółdzielnia zapłaciła kilku firmom za prace, których te nie wykonały.
W Polsce istnieje ok. 3500 spółdzielni mieszkaniowych. W zasobach spółdzielczych mieszka ok. 10 mln Polaków.
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa (WSM) to historia polskiej spółdzielczości. Powstała w 1921 r. Jednym z jej założycieli i pierwszym kierownikiem był Bolesław Bierut. Na przełomie lat 50. i 60. XX wieku odpowiadała ona za budowę ok. 30 proc. wszystkich nowych mieszkań w stolicy.
Dziś w zasobach WSM mieszka ok. 60 tys. ludzi. Mówiąc obrazowo: WSM jest jak Ełk, trochę większa niż Bełchatów i odrobinę mniejsza niż Suwałki.
Ten, kto kieruje tą spółdzielnią, zarządza majątkiem nie mniejszym niż niejeden prezydent miasta.
Ostatnio doszło do zmiany władz w WSM. Wciąż trwa spór sądowy o skład rady nadzorczej, ale od listopada 2025 r. prezesem jest Przemysław Prus, menedżer, który przyszedł do spółdzielni z biznesu energetycznego.
– Postanowiliśmy zlecić tzw. audyt śledczy. Zaczęliśmy od jednego osiedla. I wyniki są porażające. Wokół spółdzielni powstał cały biznes, który sprowadza się do tego, że pojedyncze osoby zarabiały, a koszty ponosił ogół spółdzielców – mówi Zero.pl Przemysław Prus.
Szkody na jednym tylko osiedlu – Żoliborz III – wyliczono w najostrożniejszym wariancie na niemal 5 mln zł. W całej spółdzielni przekroczą zapewne 50 mln zł.
W najbliższych dniach do prokuratury mają trafić pierwsze zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa przez byłych włodarzy. Obecny zarząd spółdzielni będzie też dochodził odszkodowań w ramach postępowań cywilnych.
Nieformalny związek
Remonty klatek schodowych, porządkowanie instalacji teletechnicznych, naprawy balkonów, stawianie ogrodzeń, malowanie, wymiana drzwi do piwnic, sprzątanie terenów. To typowe prace wykonywane w każdej spółdzielni mieszkaniowej. Z reguły jest tak, że część robót wykonuje się tzw. ekipą własną, a na część organizuje przetargi, by wyłonić wykonawcę – zewnętrzną firmę specjalizującą się w danych pracach.
Podział zadań jest prosty: wykonawca realizuje zlecenie, a wykwalifikowani pracownicy spółdzielni oceniają prace i je odbierają lub nakazują poprawki.
Taki podział oznacza, że najistotniejsza jest niezależność pracowników od wykonawców. Niefortunne bowiem byłoby, gdyby prace oceniane były przez pryzmat znajomości.
Z audytu przeprowadzonego w WSM wynika, że patologia zaszła w niej daleko. Otóż udało się wykazać, że dyrektor ds. technicznych osiedla (nie podajemy jego nazwiska, gdyż nie udało nam się do niego dotrzeć) – czyli najważniejsza osoba na osiedlu zajmująca się remontami – prowadzi z tylnego siedzenia firmę będącą jednym z największych wykonawców.
Dowody? Po pierwsze, na służbowym komputerze dyrektora znaleziono szereg dokumentów dotyczących konkretnych pracowników tej zewnętrznej firmy. Chodzi m.in. o dokumentację kadrową, do ZUS oraz z zakresu medycyny pracy.
Czytaj także: Korupcja w samorządach: jak działa system i dlaczego trudno go rozbić
Po drugie, okazało się, że miejsce zamieszkania dyrektora przekazane do kadr to adres mieszkania należącego do formalnej właścicielki biznesu. Mówiąc wprost: przedstawiciel spółdzielni odpowiedzialny za kontrolę jakości usług świadczonych przez firmę remontową mieszkał u właścicielki tej firmy.
Po trzecie wreszcie, w toku jednego z przetargów firma przekazała dokumenty kosztorysowe. Szkopuł w tym, że na jednym z nich znajdował się numer licencji oprogramowania do kosztorysowania. Ten numer licencji należy zaś do WSM. Czyli oferty przekazywane spółdzielni powstawały w samej spółdzielni.
Przyznała to formalna właścicielka biznesu. Jak stwierdziła, dyrektor ds. technicznych jej pomagał. Czyli przedstawiciel zamawiającego pomagał wykonawcy przygotować dokumentację ofertową do przetargu.
Firma ta, jako jednoosobowa działalność gospodarcza, została zarejestrowana w styczniu 2017 r., a już kilka miesięcy później wystawiła pierwszą fakturę. W 2021 r. niemal wszystkie jej przychody – prawie 99 proc. – pochodziły od WSM. Z kolei formalna właścicielka, zanim firma zaczęła działać na własny rachunek, była związana z innym dużym wykonawcą prac na osiedlu.
Jak wygrać przetarg
W spółdzielniach obowiązują regulaminy przetargów. Co do zasady wybiera się oferty tańsze, a nie droższe. Jak więc może dochodzić do nieprawidłowości? Przede wszystkim na etapie ustalania zakresu zamówienia oraz odbioru robót.
Z przeprowadzonego audytu wynika, że w niektórych wypadkach w WSM tworzono zakres robót, którego nie byłaby w stanie zrealizować żadna uczciwa firma. Tak było chociażby z pracami teletechnicznymi.
W spółdzielni łączono dwa rodzaje robót w jedno: oczekiwano od wykonawcy, że będzie odnawiał klatki schodowe oraz pracował na czynnych sieciach telekomunikacyjnych. Tym samym wykonawca musiał jednocześnie posiadać doświadczenie budowlane oraz uprawnienia do wykonywania prac na infrastrukturze operatorów.
Sęk w tym, że operatorzy to ostatnie robią sami lub za pośrednictwem konkretnych podmiotów, z którymi oni mają zawarte umowy.
Zasadą jest, że po stronie spółdzielni pozostaje przygotowanie tras kablowych i korytek, natomiast przebudowa sieci operatorów, przełączanie abonentów oraz montaż nowych skrzynek telekomunikacyjnych wykonywane jest przez samych operatorów lub podmioty działające na ich zlecenie.
Część przetargów wygrała firma, którą z tylnego siedzenia kierował dyrektor ds. technicznych.
Audytorzy odezwali się więc do operatorów. Ci poinformowali, że tylko oni i związane z nimi firmy pracują na ich infrastrukturze.
Co to oznacza? Pieniądze spółdzielców – łącznie kilkaset tysięcy złotych – wydano więc na pracę, której zatrudniona firma nie wykonała.
W ocenie audytorów warunek doświadczenia w robotach teletechnicznych ograniczał konkurencję, bo typowe firmy remontowe mogły nie spełniać takiego wymogu. Najczęściej więc w ogóle nie przystąpiły do przetargu, gdy zapoznały się z wymogami. A w kosztorysie powstała przestrzeń do rozliczania czynności, które faktycznie wykonywał ktoś inny, przez co zwycięzca mógł zaoferować niższą cenę niż firmy rzetelnie przygotowujące kosztorysy.
Pracownik na dwóch frontach
Zatarcie granic między spółdzielnią a wykonawcami było widać też na przykładzie „zwykłych” pracowników. Firma, którą sterował z tylnego siedzenia dyrektor ds. technicznych, w dokumentacji dotyczącej rewitalizacji klatek schodowych przy ul. Włościańskiej 14A wskazała pewnego mężczyznę jako członka swojego personelu. Problem w tym, że mężczyzna ten był także etatowym pracownikiem WSM. Z papierów wynika, że w tym samym czasie zarabiał pieniądze w spółdzielni oraz u wykonawcy.
Sam dyrektor zaś, w odniesieniu do robót zleconych zewnętrznym dostawcom, pisał w mailach, że częścią prac zajmie się „moja ekipa” lub „ekipa WSM”.
W audycie postawiono więc tezę, że spółdzielnia płaciła pieniądze firmom za pracę, którą w rzeczywistości wykonywali jej pracownicy. Tym samym spółdzielcy płacili podwójnie: i pracownikowi za etat, i w cenie robót zleconych na zewnątrz.
Walka o władzę
Z audytu wynika także, że przedstawiciele firm remontowych zatrudnianych na osiedlu pomagali utrzymać władzę w spółdzielni ekipie, która je zatrudniała.
Pracownicy wykonawców WSM uczestniczyli bowiem w procesie pozyskiwania pełnomocnictw do głosowania. Według raportu proceder zbierania pełnomocnictw miał charakter zorganizowany i systemowy, koordynowany w strukturach WSM, w tym przez administracje osiedli. Wśród osób uzyskujących pełnomocnictwa znajdowali się przedstawiciele firm remontowych i osoby powiązane z wykonawcami.
Tym samym ci, którzy korzystali z decyzji władz, wpływali na to, kto w tych władzach się znajdzie.
Czytaj też: Jest w KO od lat. „Bez błogosławieństwa Kierwińskiego nie można nic”
O patologiach związanych z pełnomocnictwami media pisały wielokrotnie. Chodzi o to, że według ustawy obowiązującej do 2026 r. (obecnie rządzący ograniczyli możliwość wykorzystywania pełnomocnictw) osoba, która nie planuje iść na walne, mogła wysłać swojego pełnomocnika. I okazywało się, że pracownicy spółdzielni, zazwyczaj gospodarze domów, zbierają pełnomocnictwa od niezainteresowanych osób. Tacy „pełnomocnicy”, a także niemal wszyscy pracownicy spółdzielni będący członkami kooperatywy, są przez zarządy obowiązkowo wysyłani na walne. Jeśli więc nawet zbierze się grupa lokatorów chcących skorzystać ze swoich praw i mieć wpływ na wyniki głosowań, nie ma zwykle szans z „drużynami prezesa”.
W WSM, co niezbicie wykazał audyt, do zbierania pełnomocnictw oraz głosowania wykorzystywano nie tylko pracowników spółdzielni, lecz także pracowników firm, którym spółdzielnia zlecała roboty.
– Decydujące dla losów WSM będzie najbliższe walne zgromadzenie zaplanowane na 25 czerwca. W sytuacji, gdy rada nadzorcza jest w zawieszeniu, wiemy, iż podjęta zostanie próba odwołania zarządu, a to oznaczałoby całkowity paraliż spółdzielni. I to będzie kolejna próba powstrzymania działań audytowych. Wiemy, iż trwa potężna akcja dezinformacyjna na osiedlach, zbierane są pełnomocnictwa – zaznacza Przemysław Prus.
Rząd szykuje zmiany
Audyt w WSM wpisuje się w szereg działań w wielu spółdzielniach. Na warszawskim Torwarze mieszkańcy odwołali w ostatnich dniach zarząd. W Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” odbędzie się niebawem walne zgromadzenie, które władze spółdzielni podzieliły na 27 części. Potrwa niemal rok.
O patologiach spółdzielczych, raz za razem, informują media, często lokalne. Problem dostrzega także rząd.
– Jestem przekonany, że trzeba oczyścić, odświeżyć model, w którym funkcjonują spółdzielnie. Trzeba wprowadzić zasady, które spowodują, że będą one działały transparentnie. Myślę tu o zmianach w samym sposobie zarządzania spółdzielniami – zapowiedział w marcu 2026 r. w rozmowie z Zero.pl Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju odpowiedzialny w rządzie za spółdzielczość mieszkaniową.
Lewandowski podkreślił, że rząd pracuje nad „dużą” nowelizacją ustawy (w ramach „małej” ustawy ograniczono możliwość korzystania z pełnomocnictw tylko do najbliższych osób oraz zawodowych pełnomocników). Nowe regulacje mają „zdemokratyzować” spółdzielnie, zwiększyć transparentność działalności zarządów oraz wprowadzić nakaz prowadzenia rejestru umów, by członkowie spółdzielni wiedzieli, na co idą ich pieniądze.
Przeciwko zmianom protestuje środowisko prezesów spółdzielni mieszkaniowych. W uwagach do projektu ustawy wskazują oni, że zbyt duża jawność oznaczać może naruszenie tajemnicy prywatnych przedsiębiorstw działających na rynku oraz prywatności pracowników spółdzielni.