Przyszłość rynku mieszkań w Polsce kształtuje nieubłaganie postępująca depopulacja naszego kraju. Na wielu obszarach będą straszyć nieruchomości-widma. Ich liczba będzie rosła wraz w wymieraniem kolejnych przedstawicieli starszych pokoleń. Czy jednak na pewno nasze dzieci za dwadzieścia kilka lat masowo rzucą się na „domy za złotówkę”?
- Rynek mieszkaniowy, z którym za dwadzieścia kilka lat zetkną się nasze dzieci, będą charakteryzować skrajne zjawiska. Jednym z nich będzie drenaż prowincji i wzrost liczby pustostanów.
- Niechciane domy za bezcen to całkiem realny scenariusz. Ale młodzi niekoniecznie będą chętnie przejmować mieszkania uwalniane przez starsze pokolenia. Pustostanów będzie bowiem przybywać głównie tam, skąd ludzie wyjeżdżają, a nie tam, gdzie chcą mieszkać.
- W efekcie rynek mieszkaniowy może się coraz mocniej rozwarstwiać. A młodzi ludzie, którzy będą poszukiwać dachu nad głową, coraz silniej mogą kierować się ku systemowym rozwiązaniom, a nie własności prywatnej.
- Wszystkie teksty w ramach cyklu „Polska 2049 – kraj naszych dzieci” dostępne są tutaj.
Gdzie będzie mieszkać moje dziecko, gdy dorośnie? Czy będzie je stać na własne lokum? To dość powszechne i naturalne obawy wielu rodziców. Podsycają je kolejne doniesienia o szybujących cenach i niedoborze mieszkań. Niedawno – w marcu 2026 r. – marszałek Sejmu Włodzimierz Czarzasty wskazywał na łamach „Rzeczpospolitej”, że deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga nawet 2 mln lokali.
Liczba ta utrwaliła się w publicznej dyskusji i często jest przywoływana, choć w zasadzie nie wiadomo dlaczego. Wyliczenia ekspertów jej nie potwierdzają. W tym kontekście warto przywołać dwa ciekawe raporty sprzed kilku miesięcy. Jeden z nich, autorstwa ekonomistów Credit Agricole, oszacował deficyt mieszkaniowy w naszym kraju na ok. 1,3 mln lokali. Autorzy drugiego raportu, ekonomiści Alior Banku, wskazują, że faktyczna luka mieszkaniowa w Polsce wynosi 300–400 tys. lokali.
Luka mieszkaniowa w Polsce domknie się szybciej, niż myślimy
Co więcej, ten drugi raport wieści szybkie domknięcie się luki. Jak czytamy, „fundamentalny popyt na mieszkania zostanie w Polsce zaspokojony pomiędzy 2027 a 2030 r., a najprawdopodobniej około 2028 r.”
Oczywiście, mowa o sytuacji w skali kraju. Największe miasta, które przyciągają najwięcej nowych mieszkańców, pewnie dłużej będą borykać się z problemem niedoboru lokali mieszkalnych. I odwrotnie – szybko wyludniające się prowincjonalne miejscowości czy dawne miasta wojewódzkie szybciej staną przed sytuacją, w której mieszkań będzie więcej niż gospodarstw domowych. Lokale te – niezamieszkane, nieużytkowane – staną się tzw. pustostanami.
Przeprowadzając ostatni Narodowy Spis Powszechny (w 2021 r.), Główny Urząd Statystyczny doliczył się w Polsce ok. 1,8 mln pustostanów. Wśród nich są lokale porzucone – wpisujące się w popularne wyobrażenie pustostanu jako zaniedbanej, rozwalającej się rudery – ale także mieszkania kupione w celach inwestycyjnych, które po prostu stoją puste, a także mieszkania opuszczone przez lokatorów, którzy wyprowadzili się na stałe, np. przenieśli się za granicę.
– GUS mógł trochę przeszacować liczbę pustostanów w ostatnim spisie powszechnym, a to dlatego, że metodologia, jaką się posługuje, jest dość specyficzna – uwzględniane są także takie mieszkania, w których lokatorów nie ma tylko czasowo, albo np. już wybudowane, ale jeszcze nie odebrane – zauważa w rozmowie z Zero.pl Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Co z setkami tysięcy mieszkań? Wiceminister Lewandowski: oczekiwania musimy zderzyć z możliwościami
– Liczba pustostanów co do zasady jest trudna do ustalenia. Różne miasta podejmowały się jej oszacowania na podstawie odczytów zużycia wody czy energii w mieszkaniu, ale i te dane bywają mylące – dodaje. Obrazowo tłumaczy przy tym, dlaczego tak się dzieje: – Wyobraźmy sobie np. sytuację, w której ktoś zagląda do swojego mieszkania raz na kilka miesięcy, ale lodówka cały czas jest włączona.
Nadchodzi epoka pustostanów
Popularne pierwsze skojarzenie ze słowem „pustostan” jest dość pejoratywne.
– Pod względem „optycznym” pustostan to mieszkanie widocznie nieużytkowane, zaniedbane, w średnim lub złym stanie technicznym – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR).
Z punktu widzenia statystyk kwestia ta jest bardziej zniuansowana. – Na miks pustostanów w Polsce składają się, po pierwsze, nieruchomości, których właściciele zmarli i albo nie mieli spadkobierców, albo ci spadkobiercy nie byli zainteresowani przejęciem tych lokali. W efekcie stoją one puste – wylicza Jan Dziekoński.
Jak tłumaczy, druga kategoria to mieszkania zakupione w nadziei na wzrost wartości nieruchomości i późniejszą sprzedaż z zyskiem, a więc jako inwestycja. Trzecia kategoria ma z kolei związek z coraz bardziej powszechnym zjawiskiem, jakim jest posiadanie tzw. drugiego domu przez osoby zamożne – czy to w jakimś kurorcie, czy w mieście, w którym osoby te bywają regularnie, np. w celach zawodowych.
Mieszkania z kategorii drugiej i trzeciej to efekt realizacji konkretnych potrzeb. Kategoria pierwsza to mieszkania „niechciane”. Zdaniem ekonomistów Credit Agricole liczba takich pustostanów będzie rosła i mniej więcej do 2045 r. niemal się podwoi (wychodząc od liczby bazowej ok. 1,8 mln, podanej przez GUS). Do tego czasu, według ich wyliczeń, ma przybyć ok. 1,7 mln pustych lokali. Będą one stanowiły 21,4 proc. podaży mieszkań (obecnie to 12 proc.).
Czytaj więcej materiałów z cyklu „Polska 2049 – kraj naszych dzieci”:
- Co zostawimy Polsce w 2049 r.? Nie za wiele
- Prof. Uścińska: Polacy, oszczędzajcie. ZUS wam nie wystarczy
- Wielki reset mieszkaniowy. Demografia zmieni zasady gry
- Świat bez dzieci to koniec świata
- Kto Ty jesteś? Czy dzieci migrantów staną się częścią polskiego społeczeństwa, gdy dorosną
- Katastrofa demograficzna puka do drzwi. „Rodzina powinna być centrum polityki państwa”
- Polska w 2049 r. Jak będą wyglądać transport i motoryzacja?
- Tak będziemy pracować w 2049 r. „Wygra ten, kto nadąży. Wiele zawodów jest zagrożonych”
- Czy nasze córki będą musiały bronić granic Polski? Rachunek na przyszłość
– Nieruchomości zużywają się i starzeją, a my w Polsce mamy z tym problem dwojakiej natury – mówi Hanna Milewska-Wilk z IRMiR. – Jeden aspekt jest czysto techniczny: w styczniu 2025 r. weszły w życie przepisy mówiące o tym, że gruz z rozbiórki trzeba posortować: oddzielić ceramikę od drewna, stali itp. To podnosi koszty takich rozbiórek. Drugi aspekt to względy sentymentalne: nie chcemy rozbierać domów po dziadkach, a z drugiej strony remonty takich nieruchomości czy dostosowanie ich do współczesnych standardów grzewczych są bardzo kosztowne. I tak tych nieruchomości przybywa – stoją one sobie np. na działce, na której wybudowały się już dwa kolejne pokolenia.
– Konsekwencje tego stanu rzeczy są takie, że pustostanów będziemy mieli coraz więcej na wsiach i na terenach wyludniających się – wskazuje ekspertka. – W miastach, w których popyt jest duży, gdzie ludzie chcą remontować starsze lokale i mają na to środki, a zarządcy budynków są zobowiązani, by dbać o stan techniczny nieruchomości, skala występowania pustostanów będzie mniejsza. Jednocześnie będą zagęszczać się strefy wokół dużych aglomeracji.
Oznacza to, że deficyt lokali zostanie zlikwidowany w pierwszej kolejności na terenach o wysokim tempie wyludniania. Jednym z czynników, które dyktują to tempo, jest demografia. W tzw. średnim scenariuszu Głównego Urzędu Statystycznego liczba ludności Polski spadnie do ok. 33-34 mln w połowie tego stulecia.
Demograficzna zima zmrozi rynek mieszkań
– Od ładnych paru lat utrzymuje się przewaga liczby zgonów nad liczbą urodzeń – mówi Jan Dziekoński. – W świetle trendów demograficznych wydaje się, że popyt na nieruchomości w Polsce musi spaść, ale przy takim założeniu trzeba postawić kilka gwiazdek.
– Po pierwsze, nie każdy, kto zostaje rodzicem, od razu kupuje mieszkanie; niektórzy decydują się na długotrwały wynajem. Z tej perspektywy urodzenia nie muszą być silnym bodźcem popytowym (a więc nawet gdyby było ich więcej, nie musiałoby to automatycznie oznaczać większej liczby transakcji na rynku mieszkaniowym). Po drugie, fakt, że społeczeństwo się starzeje i starsi właściciele lokali umierają, należy zawsze rozpatrywać w kontekście danego miasta. W ośrodkach takich jak Warszawa, Wrocław czy nawet Łódź problem uwalnianych przez seniorów mieszkań jest częściowo absorbowany przez migrację do tych miast. W tym sensie trendy demograficzne nie stanowią tutaj problemu. Jednocześnie w mniejszych miastach czy na wsiach, skąd ludność odpływa, pustostany już są.
Hanna Milewska-Wilk podkreśla, że należy pamiętać o rozróżnianiu spadku liczby ludności i spadku liczby gospodarstw domowych.
– Populacja Polski się zmniejsza, ale – co może być dla niektórych zaskoczeniem – w świetle badań GUS-u, Eurostatu, OECD czy BGK do 2030-2035 r. liczba gospodarstw domowych w Polsce będzie się zwiększać – zaznacza ekspertka IRMiR. – Po pierwsze – będzie przybywać osób starszych mieszkających samotnie, często w sporych mieszkaniach. Po drugie – przybywa młodych, którzy chcą dłużej żyć w pojedynkę.
Polska niechcianych mieszkań
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że rosnąca liczba opustoszałych mieszkań i rosnąca liczba młodych marzących o samodzielnym mieszkaniu to dwie krzywe, które w pewnym momencie się spotkają. Rozmówcy Zero.pl są jednak zgodni co do tego, że tak się nie stanie – z dwóch względów.
– Najczęściej takie mieszkania nie mają standardu uznawanego przez młode osoby za odpowiedni – zwraca uwagę Hanna Milewska-Wilk. Zarówno ona, jak i Jan Dziekoński podkreślają też istotną kwestię lokalizacji.
– Problem polega na tym, że te „uwolnione” mieszkania nie znajdują się tam, gdzie ludzie chcą mieszkać – mówi główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl. – Widać to już w cenach: o ile w Warszawie metr kwadratowy potrafi kosztować – uśredniając – ok. 17 tys. zł, to np. pod Zawierciem będzie to 1–2 tys. zł za metr kwadratowy. Zmierzamy więc pewnie w kierunku „włoskim”, gdzie można kupić domy za jedno euro. Rynek się rozwarstwia.
Pojawia się pytanie, czy władza centralna może temu zapobiec. Zwolennicy zmiany obecnego podziału administracyjnego często podnoszą argument, że utworzenie większej liczby województw mogłoby zatrzymać depopulację w ośrodkach średniej wielkości, które cieszyły się kiedyś statusem regionalnych stolic. Jan Dziekoński nie podziela tego przekonania.
– Za każdym razem istotna jest specyfika miasta – mówi. – Ciekawy jest przykład Częstochowy – dużego, byłego miasta wojewódzkiego, z kilkoma uczelniami państwowymi i prywatnymi, a do tego z całkiem prężnie działającym biznesem. Mimo wszystko ludność stamtąd odpływa. Nie wydaje się, by stworzenie województwa ze stolicą w Częstochowie i powstanie urzędów cokolwiek tutaj zmieniło. W mieście musi być coś, co przyciąga ludzi – tak jak swego czasu do Krakowa czy Wrocławia przyciągała praca w centrach usług wspólnych, teraz „podgryzanych” przez AI.
– Bardzo dobrze radzą sobie z kolei miasta, które nie mają blisko żadnej konkurencji, jak Szczecin czy Rzeszów, które „wyłapują” ludność z obszaru całego województwa zachodniopomorskiego i podkarpackiego – dodaje. – Wbrew pozorom nieźle radzi też sobie Łódź, zwłaszcza w ujęciu całej aglomeracji.
Te unikalne zestawy czynników decydujących o atrakcyjności danego miasta (albo jej braku) nie zwalniają jednak rządzących z odpowiedzialności za dbanie o możliwie najbardziej równomierny rozwój kraju. – Na pewno władza centralna może sterować podażą w taki sposób, by inicjatywy budownictwa społecznego trafiały na grunt, na którym działa mniej deweloperów – tak, żeby poprzez tego typu inwestycje zachęcać ludzi do osiedlania się także w mniejszych miejscowościach, zwłaszcza tych „satelickich” – mówi Jan Dziekoński. – Tu jednak ważne jest jednoczesne inwestowanie w komunikację – np. kolej potrafi niesamowicie zbliżyć takie miasta do metropolii. Nie każdego stać na mieszkanie od dewelopera, ale poczucie stabilizacji, jakie daje budownictwo społeczne, sprawia, że może ono skutecznie konkurować z ofertą prywatną.
Także Hanna Milewska-Wilk jest zdania, że perspektywa umiarkowanych stawek czynszu, dających się lepiej przewidzieć kosztów utrzymania i braku obciążenia kredytowego może w dużej mierze kształtować wybory mieszkaniowe dzisiejszych dzieci i młodzieży za kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Takie nastawienie osób poszukujących własnego kąta będzie wspierać społeczne budownictwo mieszkaniowe.
Na starość zajmą się nami roboty? System już pęka
– Młodzi, którzy dostają lokal mieszkalny w spadku po dziadkach, często decydują się go sprzedać, a pieniądze przeznaczyć na coś nowego, lepszej jakości – zauważa. – Tym samym popyt na nowo budowane mieszkania wcale nie będzie wygasał. Jednocześnie popyt ten będzie podsycać zmiana, którą już obserwujemy, dotycząca np. większych oczekiwań co do metrażu i przestrzeni dla każdego członka rodziny. Tu „wygranymi” mogą okazać się SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, państwowy program spółek budujących inwestycje mieszkaniowe o umiarkowanym czynszu – red.), które budują pod te potrzeby, a nie, jak deweloperzy, pod zdolność kredytową. W SIM-ach często bowiem jest tak, że jeden pokój więcej nie wpływa drastycznie na koszt użytkowania takiego lokalu, rozumiany jako czynsz plus opłaty za media.
Czas pokaże, czy faktycznie dla pokolenia naszych dzieci posiadanie zdolności kredytowej będzie równoznaczne z finansowym sukcesem – a wolność od zobowiązań wobec banku będzie ważniejsza niż własność.
Wszystkie teksty w ramach cyklu „Polska 2049 – kraj naszych dzieci” dostępne są tutaj.