Banki zaczęły surowiej oceniać sytuację osób starających się o kredyt hipoteczny. Jedną z najistotniejszych zmian jest nowe podejście do dochodów z 800 plus. Efekt? Przeciętnie zarabiający Polacy mają mniejszy wybór mieszkań dostępnych w ich budżecie. W najbliższym czasie to się raczej nie zmieni.
- Banki w Polsce zaostrzyły kryteria, na podstawie których przyznają kredyty hipoteczne.
- Spora zmiana dotyczy podejścia do świadczenia „800 plus” jako źródła dochodu. Kilka wiodących banków nie uwzględnia go już w ocenie sytuacji materialnej kredytobiorców.
- Zmiany mają konkretne przełożenie na przeciętnie zarabiających Polaków. Kwota kredytu, do jakiej mają dostęp spadła – a wraz z tym zmniejszyła się pula mieszkań w ich zasięgu.
Najnowszy raport NBP o sytuacji na rynku kredytowym nie pozostawia wątpliwości. W trzecim kwartale doszło do istotnych zmian: banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych. W czwartym kwartale planują utrzymanie kursu.
Czytaj także: Jak TBS-y rozliczają czynsze? Lokatorzy wciąż mają ograniczony wgląd w koszty
Banki zmieniają kurs, 800 plus nie ratuje
Uwagę w raporcie NBP zwraca fragment, w którym czytamy, że „do zaostrzenia polityki kredytowej motywowały banki przede wszystkim czynniki nieobjęte ankietą” (wyjaśnijmy, że w ramach badania NBP rozsyła pytania ankietowe do przewodniczących komitetów kredytowych). Analitycy banku centralnego wśród tych czynników wymieniają „zmiany kryteriów uznawania dochodu z tytułu np. 800+”.
O co chodzi? W czerwcu br. na stronach Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, w sekcji „Blog nadzorczy UKNF”, ukazał się wpis pt. „Ocena zdolności kredytowej a świadczenie »Rodzina 800 plus« – czego oczekuje UKNF?”. Regulator przypomina w nim, jak powinna być dokonywana analiza sytuacji materialnej potencjalnego kredytobiorcy, wskazując, że istotna jest m.in. ocena stabilności źródeł spłaty zaciągniętego kredytu.
„W tym kontekście należy rozpatrywać sposób uwzględniania przez banki przy ocenie zdolności kredytowej, osiąganych przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, dochodów z tytułu świadczenia »Rodzina 800 plus«. Są to dochody, których stabilność zależy od wieku dziecka, na które świadczenie przysługuje i których okres otrzymywania może być istotnie krótszy od okresu, na który udzielany jest kredyt” – informuje UKNF.
To nic nowego – mówi Zero.pl Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz w Rankomat.pl, ekspert rynku finansowego.
– Od wielu lat KNF zaleca bankom, aby przy ocenie zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego brały pod uwagę możliwość osiągania dochodów przez cały okres spłaty – zauważa Sadowski. – Jeśli w tym czasie dziecko kredytobiorcy osiągnie pełnoletniość i wygaśnie prawo do 800 plus, bank powinien uwzględnić, że świadczenie nie będzie wypłacane przez cały okres kredytowania. Podobnie powinien brać pod uwagę możliwość spadku dochodów po przejściu kredytobiorcy na emeryturę.
Dlaczego jednak teraz banki bardziej wzięły sobie te wytyczne do serca?
– Mam wrażenie, że kiedy stopy procentowe były wysokie i dostępność kredytu generalnie była mniejsza, KNF nieco przymykała na to oko – mówi Jarosław Sadowski. – Natomiast teraz, w obliczu niższych stóp i boomu kredytowego, te wytyczne są mocniej egzekwowane.
– Jeśli chodzi o banki, które nie uwzględniają 800+, to są to PKO BP, Millenium, BOŚ, mBank – wylicza nasz rozmówca.
Czy jednak dla banków nie jest to przysłowiowy strzał w kolano? W końcu zarabiają one na udzielaniu kredytów.
Polacy ruszyli po kredyty hipoteczne
– Akcji kredytowej w bankach krzywdy to nie wyrządzi – ocenia Jarosław Sadowski. – Dane BIK wskazują, że ten rok i tak ma być rekordowy, jeśli chodzi o wartości udzielanych pożyczek. Przy tak dużym popycie „odcięcie” osób, które mogą mieć problemy ze spłatą kredytu, ogranicza ryzyko konieczności tworzenia odpisów na straty kredytowe przez banki.
Według Biura Informacji Kredytowej wartość zapytań kredytowych w październiku wzrosła w porównaniu z ubiegłym rokiem o 14,9 proc., a średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 524,5 tys. zł i była o 7,2 proc. wyższa niż przed rokiem. Dwucyfrowe dynamiki wzrostu wartości zapytań kredytowych obserwowane są właściwie od początku tego roku (wyjątkiem był sierpień z 9,3-proc. wzrostem), a absolutny rekord padł w marcu, kiedy wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe skoczyła aż o 80,5 proc. rok do roku, zaś liczba osób wnioskujących o kredyt hipoteczny wzrosła o 71,7 proc. rdr, do 63,31 tys. osób. Banki o popyt mogą być więcej spokojne.
Ale zaostrzenie polityki kredytowej nie służy statystycznemu Kowalskiemu. Według najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.pl, w październiku br. obniżyła się zdolność kredytowa przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych, a to z kolei przełożyło się na mniejszy wybór mieszkań dostępnych w ich budżecie. Szczególnie mocno zawęziła się oferta lokali dostępnych dla singli i bezdzietnych par.
Topnieje zdolność kredytowa przeciętnie zarabiających
Według danych Rankomat.pl, które przytacza wspomniany raport, przeciętnie zarabiający singiel osiągający dochód ok. 6 tys. zł netto mógł w październiku liczyć średnio na 422,6 tys. zł kredytu mieszkaniowego o okresowo stałym oprocentowaniu. To kwota o nieco ponad 2 proc. niższa niż miesiąc wcześniej. Jeszcze mocniej spadła zdolność kredytowa bezdzietnych par z dochodem 8 tys. zł netto – mogły one pożyczyć przeciętnie 524,5 tys. zł, czyli o ok. 3 proc. mniej niż we wrześniu. Natomiast rodziny „2+1” (rodzice i jedno dziecko) z dochodem 10 tys. zł netto straciły w październiku przeszło 1 proc. zdolności kredytowej względem września: średnia dostępna kwota kredytu obniżyła się w ich przypadku do 603,1 tys. zł.
Z kolei w porównaniu z październikiem 2025 r. zdolność kredytowa przeciętnie zarabiającego singla i bezdzietnej pary była niższa o około 2 proc., a rodziny z dzieckiem o ponad 5 proc.
Propozycje poszczególnych banków dla potencjalnych kredytobiorców dość mocno się od siebie różnią. Dane Rankomat.pl cytowane w raporcie wskazują, że w październiku dystans między bankiem o najbardziej liberalnym podejściu do kredytobiorcy a tym najbardziej restrykcyjnym wyniósł ponad 130 tys. zł w przypadku osób kupujących w pojedynkę, niemal 120 tys. zł dla par oraz przeszło 170 tys. zł dla rodzin wychowujących jedno dziecko.
Kurczy się pula mieszkań w zasięgu Kowalskiego
Niższa zdolność kredytowa ograniczyła wybór nieruchomości znajdujących się w zasięgu nabywców. Single mieli mniejszy wybór lokali w każdej z siedmiu głównych aglomeracji w kraju. Najbardziej dotkliwie odczuli to mieszkańcy Warszawy i Wrocławia, gdzie pula mieszkań mieszczących się w ich budżecie skurczyła się w ujęciu miesięcznym o 26 proc. W Krakowie spadek ten wyniósł 22 proc., a w Poznaniu 21 proc.
Jeśli chodzi o pary bez dzieci dysponujące łącznym dochodem 8 tys. zł na rękę, to na rynku wrocławskim liczba lokali, na które mogła sobie pozwolić ta grupa, obniżyła się o 22 proc., w stolicy o 19 proc., a w Krakowie i Poznaniu o 14 proc.
Czytaj także: Potrzebujemy interwencji państwa w mieszkalnictwo. Teraz jeszcze bardziej niż kiedyś
Zmiany w najmniejszym stopniu dotknęły rodziny z jednym dzieckiem, mimo że również dla nich pula dostępnych nieruchomości przeważnie malała. Jedynym regionem opierającym się temu trendowi okazały się Katowice wraz z miastami Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie w skali miesiąca zanotowano wzrost liczby ofert o 1 proc.
Może zainteresuje Cię także:
