Polityka mieszkaniowa w Polsce projektowana jest na ślepo. – Ciągle nie mamy wystarczających danych o polskim mieszkalnictwie. W tej sytuacji proponowanie podatku katastralnego jest przedwczesne. Jak możemy o nim rozmawiać, skoro nikt rzetelnie nie sprawdził, ile osób w Polsce posiada więcej niż trzy nieruchomości? – mówi Zero.pl Hanna Milewska-Wilk, ekspertka z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
- Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk w Polsce wciąż brakuje przekrojowych badań o zagospodarowaniu nieruchomości. Nie wiadomo, ile de facto mieszkań służy celom mieszkaniowym, a ile pełni funkcje komercyjne – od najmu krótkoterminowego i kwater pracowniczych, po biura czy kancelarie. Nie mamy też danych o pustostanach. Bez tego, jak wskazuje ekspertka, trudno prowadzić mądrą politykę mieszkaniową.
- – Nawet urzędnicy czy radni miejscy, którzy odpowiadają za przygotowywanie lokalnych polityk mieszkaniowych, często nie mają gdzie zasięgnąć wiedzy. Instytut Mieszkalnictwa został zlikwidowany lata temu. Zrezygnowano więc z badań, prowadzenia statystyk, ustalania wskaźników. Uznano, że rynek zajmie się mieszkaniówką – podkreśla nasza rozmówczyni.
- Ekspertka zwraca również uwagę na nieadekwatne programy mieszkaniowe z ostatnich lat. – Badania pokazały, że ludzie, którzy korzystali z programów dopłat do kredytów, układali pod to swoje plany rodzinne. Nie decydowali się na przykład na kolejne dziecko, bo wiedzieli, że przez najbliższe 10 lat nie mogą się wyprowadzić z danego mieszkania – wskazuje Milewska-Wilk.
- Wszystkie teksty w ramach cyklu „patonieruchomości” dostępne są tutaj.
Katarzyna Dybińska, Marek Mikołajczyk, Zero.pl: W jednym z wywiadów powiedziała pani, że z polityką mieszkaniową w Polsce jest jak z pogodą. Zawsze jakaś jest, tylko raz lepsza, raz gorsza. Jaka jest więc dziś pogoda nad polską mieszkaniówką?
Hanna Milewska-Wilk, specjalista ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, ekspert w biurze ministra w Ministerstwie Rozwoju i Technologii: Powiedziałabym, że jest dziś całkiem nieźle. Nie jestem jednak przekonana, że jest to efekt świadomie zaplanowanej polityki, a raczej pewien zbieg różnych okoliczności, które spowodowały, że mamy dziś stosunkowo dobre warunki, aby kupować mieszkania, remontować je i dbać o to, co mamy. Jesteśmy w lepszej sytuacji niż jeszcze parę lat temu. Dużo zmieniła także wojna na Ukrainie – biorąc pod uwagę choćby kwestie infrastruktury czy schronów – nieruchomości stały się zasobem strategicznym, o który trzeba dbać i go rozwijać.
Brak programu dopłatowego do kredytów mieszkaniowych poprawił sytuację na rynku? Wszyscy mamy w pamięci programy z poprzednich lat – Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych czy Bezpieczny kredyt 2 proc. Statystyki pokazują, że ich efektem ubocznym był wzrost cen mieszkań.
Mam wrażenie, że w końcu wyciągnięto z tego lekcję – ze wzrostów cen, ale nie tylko. Zdano sobie sprawę, że nie można np. zamknąć rodziny w jednym mieszkaniu. Że musi być jakaś ścieżka wyjścia z programu kredytowania, kiedy mieszkanie przestaje spełniać potrzeby danej rodziny.
To znaczy?
Myślę tu chociażby o planach rozrodczych. Badania pokazały, że ludzie, którzy korzystali z programów dopłatowych, układali pod to swoje plany rodzinne. Nie decydowali się na przykład na kolejne dziecko, bo wiedzieli, że przez najbliższe 10 lat nie mogą się wyprowadzić z danego mieszkania.
A jest pani pewna, że politycy wyciągnęli wnioski z negatywnych efektów dopłat do kredytów? Może to po prostu wypadek przy pracy, że obecnie nie ma żadnego nowego programu. Przez wiele miesięcy forsowano przecież kredyt 0 proc. Ostatecznie pomysł upadł przy sprzeciwie mniejszych koalicjantów.
Ja bym tu oddzieliła jednak pewien etap obietnic od realizacji i głosowań w Sejmie. Mam wrażenie, że mieliśmy raczej do czynienia z festiwalem obietnic. Każdy chciał się czymś wykazać. Politycy już jakiś czas temu zauważyli, że mieszkaniówka stała się ważnym tematem dla Polaków. O tym się mówi, o tym się pisze. Stąd każda partia chce wyjść z jakąś ofertą w tym obszarze. A – jak to bywa z pomysłami – rozwiązania bywają różne.
Czy przywiązanie do własności już z nami zostanie? Według danych Eurostatu 87 proc. gospodarstw domowych w Polsce posiada lokale mieszkalne na własność. Średnia unijna to 68 proc. Gdy wykańczałam swoją kawalerkę, moja dobra koleżanka z Niemiec – mająca dwoje dzieci, a trzecie w drodze – pytała mnie z zaskoczeniem: „A po co ci mieszkanie na własność?”. Dla niej całkowicie normalny był wynajem.
Dla nas to ciągle ważny element poczucia bezpieczeństwa. Pokazują to badania, gdy pytamy Polaków, skąd ich decyzja o zakupie mieszkania. Dużą rolę odegrała też polityka, jaka była prowadzona w latach 90. Polska przechodziła z modelu, w którym wszystko jest wspólne albo społeczne, do modelu własnościowego. Znaczenie miała również tzw. luka remontowa. W mieszkaniach spółdzielczych czy komunalnych przez lata zaniedbywano remonty, więc łatwiej było je sprywatyzować, niż ponieść koszty z tym związane. Dlatego też ten odsetek jest tak duży w porównaniu z innymi krajami europejskimi.
Niemniej mam poczucie, że to się zmienia. Wraz ze wstąpieniem do Unii Europejskiej, emigracją na Zachód, Polacy uczą się żyć w wynajmowanych mieszkaniach. Odziedziczony lokal po dziadku nie zawsze spełnia nasze wymagania. A czasem okazuje się, że dziadek dobudował sobie w domu nielegalnie pokój nad garażem i „odkręcenie” tego jest nieopłacalne lub czasochłonne. Stąd też coraz częstsze decyzje wśród młodych, że komfortowe życie nie musi oznaczać mieszkania na własność.
Jednocześnie ciągle mamy do czynienia ze spadającą liczbą mieszkań komunalnych. Samorządy często wyprzedają je za bezcen. Dlaczego tak się dzieje?
Koszty. Nieruchomość może mieć pewną wartość, ale zdarza się, że koszty jej remontu bądź doprowadzenia do obecnego standardu są dużo większe od jej wartości. Samorządy część mieszkań sprzedają więc lokatorom, zdarza się, że z bonifikatą, która może wynosić nawet do 95-97 proc. Problemem jest natomiast fakt, że nie znamy konkretnych liczb. Główny Urząd Statystyczny zbiera ogólną liczbę mieszkań wycofywanych z zasobu komunalnego, ale powody mogą być różne: sprzedaż lokalu, zły stan techniczny lub rozbiórka całego bloku. Nie znamy rzeczywistej skali sprzedaży.
Tymczasem w kolejce po mieszkanie komunalne nadal czeka ponad 117 tys. rodzin.
I to jest prawdziwe wyzwanie. W niektórych gminach na lokal komunalny trzeba czekać pięć lat lub więcej.
Gdy siedem lat temu zaczynałam pracę w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, zadałam pytanie: gdzie ci ludzie mieszkają w międzyczasie? Żeby złożyć wniosek o mieszkanie komunalne, trzeba spełnić szereg wymogów – nie mieć własnej nieruchomości, mieć odpowiednio niski dochód. Powiem więcej: nie można mieć tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości, nie można mieć nawet umowy najmu. I my nie wiemy, gdzie ci ludzie mieszkają. Czasem gdzieś po rodzinie, czasem bez umowy. Niektóre gminy nieco poluzowały wymagania i pozwalają wynająć mieszkanie w oczekiwaniu na lokal komunalny.
Niemniej problem z oczekiwaniem na najem komunalny faktycznie istnieje. Dużo zależy też od konkretnego urzędnika w danej gminie.
Wiele zależy więc od tego, czy dany samorząd – kolokwialnie mówiąc – „ogarnia” politykę mieszkaniową.
Dokładnie. Nie wszyscy bowiem powinni stawać w kolejce po mieszkanie komunalne. Czasem może być to lokal socjalny, a czasem mieszkanie w ramach TBS. I to urzędnik powinien podpowiedzieć: „tutaj zarabia pan za dużo”, „tutaj zarabia pan za mało” i wskazać, który wniosek najlepiej wypełnić.
Z drugiej strony – nawet urzędnicy czy radni miejscy, którzy odpowiadają za przygotowywanie lokalnych polityk mieszkaniowych, często nie mają gdzie zasięgnąć wiedzy. Instytut Mieszkalnictwa został zlikwidowany lata temu. Zrezygnowano więc z badań, prowadzenia statystyk, ustalania wskaźników. Uznano, że rynek zajmie się mieszkaniówką.
Może słusznym postulatem byłoby więc utworzenie osobnego Ministerstwa Mieszkalnictwa? Apelowała o to Lewica przed wyborami parlamentarnymi w 2023 r.
Była taka propozycja, to prawda. Choć dziś pod słowem „mieszkaniówka” kryje się już niemal wszystko – zagospodarowanie przestrzenne, budownictwo, efektywność energetyczna, magazyny energii, gospodarka wodna, infrastruktura i dużo, dużo więcej. Za problem mieszkań senioralnych odpowiada w rządzie: minister Małgorzata Okła-Drewnowicz (sekretarz stanu w Kancelarii Premiera – red.), Ministerstwo Klimatu i Środowiska, bo tam znajduje się program Czyste Powietrze oraz Ministerstwo Energii, bo tam jest dofinansowanie do odnawialnych źródeł energii. Nie wiem, czy istnieje jeden minister, który byłby w stanie ogarnąć całość.
Może potrzebne jest takie superministerstwo.
Może. Ale przypominam, że do niedawna istniała też Rada Mieszkalnictwa w KPRM, która miała koordynować politykę mieszkaniową rządu. W lutym premier ją rozwiązał.
A czy to nie jest też tak, że ta oferta najmu jest zbyt skomplikowana? Mamy dziś mieszkania komunalne, socjalne, równolegle TBS-y i SIM-y. Wiadomo, że różnią się one niuansami prawnymi, ale czy nie prostszym i skuteczniejszym rozwiązaniem byłoby zastąpienie ich jednym, przejrzystym mechanizmem parasolowym?
W tej chwili mogę powiedzieć tylko tyle, że jest taki pomysł. Ten parasol będzie się nazywał „mieszkalnictwo społeczne”. Na razie nie ma definicji, ale ta definicja się pisze – a z nią parę innych.
Dlaczego państwo nie reklamuje swoich inwestycji mieszkaniowych w taki sposób, jak to robią deweloperzy? Dlaczego przy budowach TBS-ów czy SIM-ów nie widzimy billboardów z hasłami w stylu: „Zamieszkaj tutaj, to twoje miejsce na ziemi”?
Państwo nie musi wydawać pieniędzy na reklamę tych mieszkań, bo popyt ma już zapewniony. Samorządy i TBS-y realizujące inwestycje naprawdę nie potrzebują marketingu. Wystarczy, że ogrodzą plac budowy, a zgłoszenia od chętnych zaczynają napływać same. Często urzędnicy nie muszą nawet ogłaszać naboru na stronie internetowej, bo ludzie sami dzwonią i dopytują o terminy.
Czyli nie chodzi o brak reklamy, a o to, że mieszkań społecznych jest po prostu za mało. Za duży popyt, za mała podaż.
Tak, używając terminologii rynkowej, „komercjalizacja zasobów społecznych jest pełna”. Nie potrzeba nic reklamować! W związku z tym – tak, trzeba po prostu rozbudowywać ten sektor, szczególnie w tej części nienastawionej na zysk. Czyli, przykładowo, budujemy mieszkania, gdzie sam czynsz wynosi 2 tys. zł miesięcznie, do tego dochodzą media, ale to będzie mieszkanie góra 3-pokojowe, o powierzchni 50-60 mkw.
Generalnie na rynku nieruchomości panuje ogromna nieufność, którą napędza kilka czynników. Najemcy nie ufają właścicielom mieszkań, ponieważ bardzo często tracą swoje kaucje. Badania rynku jasno pokazują, że rozliczanie kaucji to jeden z największych problemów lokatorów.
Na rynku deweloperskim mamy bankructwa deweloperów – wbrew pozorom, nie takie częste – i oszustwa, przez które ludzie tracą życiowe oszczędności. Kryzys zaufania wiąże się też z działalnością gmin w obszarze nieruchomości. Bywa, że zmieniają one zdanie i po latach odmawiają obiecanej sprzedaży mieszkań z bonifikatą – choć z drugiej strony pojawiają się głosy, że samorządy w ogóle nie powinny wyprzedawać swojego majątku. Oliwy do ognia dolewają też afery kredytowe, które skutecznie zniszczyły zaufanie do banków.
Na wzrost nieufności wpłynęło też wszystko, co jest związane z Mieszkaniem Plus…
Zgoda, kryzys zaufania do rynku nieruchomości jako takiego pogłębiają dodatkowo niespełnione obietnice polityczne. Dlatego rzucane czasem pomysły, żeby senior sprzedał swoje mieszkanie państwu (aby na przykład wykorzystać te pieniądze na zamieszkanie w dogodniejszym dla niego lokalu), straszliwie mnie zaskakują, pomijając już fakt, że państwo nie ma przecież własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ale państwo mogłoby skierować nabywane w ten sposób mieszkania tam, gdzie ich brakuje – może lepiej odpowiedziałoby w ten sposób na potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa niż deweloperzy, którzy kierują się względami czysto komercyjnymi. W końcu cały czas słyszymy o deficycie mieszkań, chyba że to jest jakiś mit?
To jest na pewno bardzo dyskusyjne, bo nikt tak właściwie nie sprawdził, jak wykorzystujemy mieszkania – a więc de facto nie wiemy, czy jest deficyt mieszkań, czy go nie ma. Wiemy, że mamy przeludnienie, ale czy ono jest spowodowane czynnikami kulturowymi, czy przywiązaniem do miejsca – tego nie wiadomo.
Z drugiej strony, jak już powiedziałam, my nie mamy zaufania do kogokolwiek, jeśli chodzi o nieruchomości, nie tylko do państwa. Podejrzliwie traktujemy pośredników, podejrzliwie traktujemy zarządców nieruchomości, bo koszty utrzymania mieszkań wciąż rosną. Ale nie bardzo chcemy się wczytywać w dokumenty i chodzić na zebrania wspólnoty albo spółdzielni.
Ale może jednak zaufanie do państwa okazałoby się większe?
Raczej ciągle wierzymy, że rynek ostatecznie okaże się bardziej efektywny niż państwo. Podnosimy, że inwestycje realizowane przez TBS-y czy SIM-y są często droższe w budowie niż projekty deweloperskie w tych samych lokalizacjach. Owszem, są droższe. Ale z czego to wynika? Z przepisów. Budownictwo społeczne musi na przykład spełniać znacznie surowsze normy efektywności energetycznej, co wymaga montażu droższych technologii i urządzeń. U deweloperów z kolei rozwiązania takie jak trzyszybowe okna są reklamowane już jako luksusowy standard.
I dlatego z SIM-ami tak wolno to idzie? Liczba 2 tys. oddanych mieszkań, o których rząd informował w kwietniu, nie robi jakiegoś wielkiego wrażenia…
Z SIM-ami wolno idzie, ponieważ na początku skupiono się na tym, by pokazać, że te SIM-y w ogóle powstaną, a więc na powoływaniu spółek zamiast na procedurach budowlanych. Tymczasem procedura uzyskania pozwolenia na budowę trwa. Pierwsze SIM-y dostawały finansowanie bez pozwoleń na budowę i tak naprawdę są jeszcze takie inwestycje, które te pozwolenia dopiero teraz uzyskują.
Pamiętajmy też, że to nie jest tak, że jednego dnia się zarządzi, a drugiego wybuduje – w budownictwie proces inwestycyjny trwa od trzech do pięciu lat. Do tego trzeba skądś wziąć ludzi, a specjaliści albo dopiero się kształcą, albo powoli przepływają z sektora deweloperskiego, który przecież też całkiem nieźle sobie radzi. Zwykła fizyka sprawia zatem, że nawet gdybyśmy teraz, natychmiast, zwiększyli finansowanie dla SIM-ów dziesięciokrotnie, to nie przybędzie nam z roku na rok tylu ludzi, by mogli oni obsłużyć dziesięć razy więcej placów budowy.
Wszystko to prawda, ale jak się cały czas słyszy z ust różnych polityków, że to jest kluczowy instrument polityki mieszkaniowej, a potem patrzy się na tę liczbę 2 tys. mieszkań…
To prawda, jest tego zdecydowanie za mało. Ale wydaje mi się, że ważne jest jeszcze to, że w Polsce całe mieszkalnictwo społeczne co do zasady jest kontrolowane centralnie. Gminy mogą decydować w średnich i małych miastach.
Co ciekawe, największą blokadą, jeśli chodzi o budowę nowych mieszkań – i komunalnych, i społecznych – są plany zagospodarowania uchwalone kilkanaście lat temu, w których stwierdzono, że na danym terenie właściwie to żadnych bloków nie będzie, tylko domy jednorodzinne. I teraz jesteśmy w sytuacji, w której zmiana takiego planu zagospodarowania zajmuje czas. Do tego dochodzi pozyskanie lub znalezienie działki, potem jest projekt, pozwolenie na budowę, odstanie kilkunastu miesięcy w BGK, żeby dostać finansowanie – i nagle okazuje się, że minęło osiem lat.
W takim razie inne pytanie: mamy 25-latka, który skończył studia w rodzinnym mieście, mieszkał dotychczas z rodzicami i chciałby teraz wyprowadzić się na swoje. Co powinien zrobić?
Sparafrazuję słowa naszego byłego prezydenta (Bronisława Komorowskiego – red.): iść do pracy. Dopóki ten młody człowiek nie ma żadnych dochodów, jest ciągle członkiem gospodarstwa domowego swoich rodziców, jest na ich utrzymaniu. Jak w takiej sytuacji można w ogóle stwierdzić, czy jemu się należy lokal socjalny lub komunalny, a może w TBS-ie? Skąd wiemy, czy jest on potencjalnym kredytobiorcą, skoro nie wykazuje żadnych dochodów?
A jeśli pracuje?
Kiedy pojawiają się dochody, możemy już pewne rzeczy szacować. Niemniej problem mieszkaniowy młodych wciąż istnieje. Pierwsza, intuicyjna decyzja to zwrot ku rynkowi: albo najem, albo zakup nieruchomości. Jest też i trzecia droga. Co ciekawe, nie znajdziemy jej w Eurostacie, ale występuje w polskich statystykach. Obok własności i najmu mamy kategorię „powiązań rodzinnych”.
W Polsce – stety lub niestety – często wygląda to tak: rodzice wyprowadzają się do domów w podmiejskim „obwarzanku”, a mieszkanie w dużym mieście (powyżej 80 tys. mieszkańców, bo w takiej wielkości miastach zazwyczaj można już studiować) zostawiają dziecku. Bez darowizn i formalnego przepisywania. Młody człowiek żyje samodzielnie, ale w statystykach oficjalnie wciąż jest uznawany za gniazdownika. Ale czy nim jest?
Bywa też tak, że rodzice wykorzystują swoją siłę nabywczą i kupują dziecku, które wyjechało do większego miasta na studia, kawalerkę w tym mieście. Taki student zamieszkuje w niej – ale nie wymeldowuje się z mieszkania rodziców. Czy wciąż jest gniazdownikiem w świetle statystyk?
Oczywiście. A dodatkowo, jeśli się nie wymeldował od rodziców, a mieszka w kawalerce w innym mieście, to ta kawalerka jest pustostanem. To są te paradoksy. Dodajmy, że udział osób, które wskazują powiązania rodzinne jako tytuł prawny do zamieszkania, przekroczył 8 proc. ogółu osób z prawem do lokalu.
To 8 proc., a co z resztą?
Ta reszta to rynek najmu. No i 6 proc., które jest obecnie zasobem komunalnym.
Czy w ogóle jest sens, żeby młodzi ludzie stawali w kolejce po mieszkania komunalne?
Sytuacja mieszkaniowa młodych ludzi wchodzących w dorosłość jest bardzo zróżnicowana. Spójrzmy na osoby opuszczające pieczę zastępczą, które mają ustawowe prawo do najmu lokalu. Gminy organizują to wsparcie w różny sposób. Często pierwszym krokiem tych osób po ukończeniu 18. roku życia – zwłaszcza, kiedy wychodzą z placówek instytucjonalnych – jest pobyt w mieszkaniach treningowych. Tam pod okiem specjalistów uczą się one samodzielności, oczekując jednocześnie na docelowe mieszkanie komunalne lub socjalne.
Zupełnie inaczej wygląda jednak sytuacja młodzieży opuszczającej zakłady poprawcze. Tu jest ogromna luka systemowa: ci młodzi ludzie nie są objęci żadnym programem wsparcia mieszkaniowego. Pokazuje to, jak interdyscyplinarnego podejścia wymaga polityka mieszkaniowa.
Skalę problemów finansowych i barier, przed jakimi staje młody człowiek na rynku mieszkaniowym, dobrze obrazuje uzasadnienie do ustawy o Bezpiecznym kredycie 2 proc. Gorąco zachęcam do lektury. Tam jest takie piękne zdanie na pierwszej stronie, że generalnie pomoc mieszkaniowa jest tylko dla osób, które nie mogą liczyć na pomoc ze strony rodziny…
To zapytamy inaczej: gdyby objęła pani jutro stanowisko ministra odpowiedzialnego za mieszkalnictwo i miała pełną autonomię decyzyjną – bez konieczności konsultacji z Donaldem Tuskiem czy Andrzejem Domańskim – jakie byłyby pierwsze pani działania?
Uporządkowanie danych. Musimy konfrontować nasze wyobrażenia z faktami. Doskonałym punktem wyjścia do tego jest prowadzony obecnie spis i inwentaryzacja lokali w ramach Ewidencji Gruntów i Budynków. Niezależnie od ostatecznej nazwy tego rejestru – czy nazwiemy go centralną ewidencją, czy bazą danych – jego głównym celem jest sprawdzenie, co w Polsce dokładnie posiadamy i jak z tych mieszkań korzystamy. Może się to wydawać zabawne, ale nadal tego nie wiemy.
Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) wykonał gigantyczną pracę, przygotowując przegląd wszystkich nieruchomości Skarbu Państwa – choć nadal pojawiają się trudności z pozyskaniem danych od niektórych spółek i instytucji państwowych. Zupełnie innym problemem jest jednak to, że nie mamy pojęcia, jak z tych lokali faktycznie korzystamy. Żyjemy w czasach mobilności i tzw. multilokalności, co świetnie pokazują badania Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych Uniwersytetu Warszawskiego. Ludzie nie są już przywiązani do jednego miejsca. Najlepszym dowodem na to są formularze bankowe, w których rutynowo wymaga się od nas podania aż trzech różnych lokalizacji: adresu zameldowania, zamieszkania oraz korespondencyjnego.
Posiadamy zatem ogromny kapitał mieszkaniowy, ale brakuje nam wiedzy o sposobie jego użytkowania. W tej sytuacji rzucanie haseł takich jak podatek katastralny jest przedwczesne. Jak możemy projektować takie rozwiązania, skoro nikt dotychczas rzetelnie nie sprawdził, ile osób w Polsce posiada więcej niż trzy nieruchomości? Bez tego nie jesteśmy w stanie zaplanować tego podatku.
Gdybym miała więc jedno życzenie, które mogłoby się natychmiast spełnić, byłaby to pełna wiedza o naszych zasobach. Musimy dokładnie wiedzieć, ile mamy w Polsce mieszkań i domów oraz jak są one wykorzystywane. Część z nich służy celom mieszkaniowym, inne pełnią funkcje komercyjne – od najmu krótkoterminowego i kwater pracowniczych, po biura czy kancelarie. Musimy też precyzyjnie zdefiniować lokale faktycznie opuszczone. Pamiętajmy, że jeśli ktoś od 20 lat przebywa w zakładzie opiekuńczo-leczniczym lub domu pomocy społecznej, jego nieruchomość formalnie nie jest klasyfikowana jako pustostan, mimo że nikt w niej nie mieszka.
Czy my w tym momencie jako państwo jesteśmy trochę ślepi i głusi?
Tak. Mamy szczelnie zamknięte oczy na przykład na cały rynek najmu. Choć już od ponad dekady przepisy nakładają na państwo obowiązek prowadzenia tzw. lustra czynszowego, narzędzie to w praktyce nie funkcjonuje. W rezultacie analitycy muszą opierać się głównie na danych ofertowych od komercyjnych dostawców.
Dziś kluczowym wskaźnikiem bezpieczeństwa dla prywatnych inwestorów posiadających mieszkania na wynajem jest czas trwania postępowań eksmisyjnych. Niestety, rzetelne zbadanie tej kwestii jest niemożliwe. Mimo moich wielokrotnych próśb do czołowych ekspertów rynkowych, Krajowa Izba Komornicza konsekwentnie odmawia udzielania informacji o średnim czasie trwania egzekucji komorniczych, zasłaniając się brakiem ustawowego obowiązku sprawozdawczego.
Jesteśmy też chyba w dużej mierze ślepi na optykę właścicieli mieszkań. Często słychać o osobach, które chcą wynajmować lokal, ale mówią sobie: co ja się będę użerać z jakimś najemcą, skoro moje prawa tak naprawdę nie są w dużej mierze chronione…
Nie wiemy, ile jest takich osób. Bazujemy na plotkach i historiach z rynku. W pewnych badaniach, do których miałam wgląd, zaskoczyło mnie to, że płynął z nich taki wniosek, iż mamy gigantyczną rotację, jeśli chodzi o właścicieli wynajmujących swoje mieszkania. Większość z nich wynajmuje te lokale przez okres nie dłuższy niż pięć lat, a potem je sprzedaje – albo gdzieś się przeprowadza. Tak naprawdę nie wiemy. Ale wracając do tego użerania się – to są problemy i dla wynajmujących, i dla najemców. Ci drudzy też nie lubią, jak im się o czymś przypomina co jakiś czas, albo są w szoku, gdy dowiadują się, że w ustawie jest napisane, że na koniec okresu najmu powinni pomalować lokal…
Właściciele znaleźli jednak rozwiązanie. Coraz modniejszy stał się tzw. najem okazjonalny, czyli umowa zawierana u notariusza. Najemca musi się zgodzić na egzekucję i podaje adres do wyprowadzki, gdyby przestał płacić.
To chyba doszło do 8 proc. wszystkich podatników. Musimy jednak pamiętać o ograniczeniach tych statystyk. Urzędy skarbowe rejestrują jedynie sam fakt zgłoszenia takiej umowy przez właściciela, co oznacza, że wiemy, ilu podatników dopełniło formalności, ale nie znamy całkowitej liczby umów najmu na rynku.
Z moich rozmów ze środowiskiem wynajmujących i zarządców nieruchomości wynika ciekawa obserwacja. Otóż pytanie o gotowość podpisania umowy okazjonalnej jest przede wszystkim doskonałym narzędziem weryfikacji najemcy. Co najmniej w połowie przypadków, gdy potencjalny lokator bez wahania wyraża na nią zgodę, właściciele ostatecznie rezygnują z procedury notarialnej. Sama propozycja służy po prostu jako pytanie kontrolne, filtr bezpieczeństwa – bo jeżeli najemca godzi się pójść do notariusza, poddać jakiemuś rygorowi sprawdzania i dodatkowych formalności, to znaczy, że nie będzie kombinował.
To na koniec. Jak pani sądzi – mamy dziś bardziej rynek dewelopera, rynek właściciela, a może wręcz przeciwnie – rynek klienta i lokatora?
To pytanie o podział, głównie na przedsiębiorców i ludzi korzystających z mieszkań. A to wcale nie jest tak łatwo podzielić.
Powiem przewrotnie – rynek należy do fachowców: hydraulików, elektryków, małych przedsiębiorców kładących nam tarasy, płytki w łazienkach i robiących coraz bardziej skomplikowane zabudowy we wszystkich już pomieszczeniach. Od nich zależy nasz komfort i większe wydatki mieszkaniowe.
Obecnie na rynku mamy do czynienia z fazą uspokojenia, klient ma czas na sprawdzanie oferty z widocznymi cenami, deweloperzy mają czas na sensowne planowanie i nie muszą wbijać łopaty przed kolejną zmianą warunków. Wszystkich trochę niepokoi, jak będzie z reformą planowania przestrzennego, bo tutaj jest wstrzymanie, a do tego rzeczywiście może się okazać, że nie da się zbudować domu w dowolnym miejscu.
W trudnej sytuacji są natomiast młodzi i seniorzy: koszty mieszkań o oczekiwanej jakości rosną, i o ile seniorzy potencjalnie mogą zmienić duże mieszkanie na mniejsze i lepsze, to młodzi też nie chcą kawalerek na czwartym piętrze. Myślę więc, że w najbliższym czasie będziemy mieli nie tyle problem na rynku, co problem z naszymi oczekiwaniami i oceną wartości starszych zasobów mieszkaniowych.
Czytaj więcej materiałów z cyklu „patonieruchomości”:
- Mieszkaniowy dramat w Łomży. 238 miesięcy czekają na mieszkanie komunalne
- Z samorządów w dekadę zniknęło ponad 300 tys. mieszkań. Niektóre sprzedano z nawet 98-procentową zniżką
- „Państwo ma szczelnie zamknięte oczy”. Co wiemy, a czego nie wiemy o polskiej mieszkaniówce
- Mieszkania są w centrum uwagi. Czy politycy tego chcą, czy nie
- Wszystkie teksty w ramach cyklu „patonieruchomości” dostępne są tutaj.