„Drogie mieszkania? Rosnące czynsze? Spokojnie, niewidzialna ręka rynku w końcu wszystko naprawi” – tak można streścić tekst, który napisał dla portalu Zero.pl Przemysław Staciwa. Problem w tym, że codzienne doświadczenia milionów Polek i Polaków radykalnie się z tą tezą rozjeżdżają. Kolejne raporty o wysokich obciążeniach hipotecznych, rosnących czynszach i problemach młodego pokolenia ze zdobyciem pierwszego mieszkania pokazują, że pozostawienie mieszkalnictwa wolnemu rynkowi przyniosło w Polsce marne rezultaty. Kryzys mieszkaniowy w naszych miastach jest dotkliwy i narasta.
Redaktor Staciwa przywołuje w swoim tekście doświadczenia innych krajów. Niestety czyni to dość wybiórczo, żeby nie powiedzieć anegdotycznie. Warto przyjrzeć się tym doświadczeniom nieco bliżej, wynika z nich bowiem coś zupełnie innego, niż sugerują nam rynkowi radykałowie.
Staw dla deweloperów? Właściciele działek wściekli na urzędników. „Jesteśmy zapleczem”
Czy budownictwo publiczne może być tanie?
Zacznijmy od pytania Roberta Gwiazdowskiego – prawnika, który występuje w tekście redaktora Staciwy w roli autorytetu ekonomicznego. Pan profesor pyta: „Jak ktoś sobie wyobraża pomysł, że państwo będzie wynajmowało firmy, które będą budowały na zlecenie rządu mieszkania, i że to będzie tańsze i efektywniejsze od deweloperów?”. Otóż bardzo prosto: budownictwo not-for-profit jest tańsze, ponieważ nie zawiera marży deweloperskiej (wynoszącej, zgodnie z oficjalnymi szacunkami inwestorów, średnio 30 proc. ostatecznej ceny mieszkania) oraz kolejnych procentów, które pochłaniają koszty sprzedaży – billboardy reklamowe, foldery, organizacja dni otwartych.
Co więcej, mamy już w Polsce niedrogie i całkiem efektywne budownictwo na wynajem, czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe i dawne Towarzystwa Budownictwa Społecznego. SIM-y powstają w wielu miastach w Polsce, a budowane przez nie mieszkania są wynajmowane na pniu. Formuła not-for-profit i wsparcie publiczne sprawiają, że w dużych miastach czynsze w SIM-ach są kilkukrotnie niższe niż w inwestycjach komercyjnych, a umowa gwarantuje dożywotni najem (nie własność!) i przekazanie krewnym praw do mieszkania. SIM-y mają problemy, ale zupełnie inne niż te, o których pisze redaktor Staciwa.
Deweloper kusił ceną, zyskiem i „smart meblami”. Na swoje lokale nabywcy mogą tylko patrzeć
To przede wszystkim mała skala – dziś rozwijają się nierównomiernie, przede wszystkim w miastach, które mają już doświadczenie w budowaniu i lokalnych polityków chętnych, żeby je budować. Zwiększenie skali wymaga zwiększenia dostępności niskooprocentowanego kredytu BGK, ale też wsparcia kompetencyjnego. Jednym słowem – interwencji na poziomie państwa, ale takiej, która nie sprowadza się do strumienia dopłat.
Regulacja czynszu
Redaktor Staciwa walczy też z regulacją czynszów. Powołuje się przy tym na metaanalizę Konstantina Kholodilina, zgodnie z którą regulacja czynszu wywołuje obniżenie podaży mieszkań i wzrost czynszów w pozostałych, nieuregulowanych segmentach rynku. Teza ta nie jest kontrowersyjna, ale w bardzo konkretnych warunkach. Po pierwsze – jeśli regulowanym czynszem obejmiemy tylko jeden segment mieszkań, to przy dużym popycie w pozostałych segmentach czynsze wzrosną. Historycznie mieliśmy z tą sytuacją do czynienia w polskich miastach przed drugą wojną światową, takie są również powody drastycznego wzrostu kosztów mieszkania o rynkowym czynszu w Nowym Jorku. Najem „dwóch prędkości” czy, mówiąc za ekonomistą Jimem Kemenym, „system dualny”, na dłuższą metę prowadzi do polaryzacji społecznej. Tyle że jest to argument przeciwko objęciu regulacjami czynszu części mieszkań. Tymczasem wiele krajów od lat skutecznie stosuje powszechne, choć mniej rygorystyczne regulacje – przykładu dostarczają choćby niemieckie przepisy o „lustrze czynszowym”.
Po drugie, regulacja może być stosowana w krótkich okresach i przynosić pozytywne skutki w momentach kryzysowych, w których priorytetem jest powstrzymanie wzrostu czynszów. Skoro obecnie w polskich miastach koszty mieszkań wyraźnie wyprzedzają tempo wzrostu wynagrodzeń, usamodzielnienie młodych odkłada się w czasie, a prognozy zapaści demograficznej się sprawdzają, czy nie mamy do czynienia z podręcznikowym kryzysem mieszkaniowym?
Systemy uniwersalne
Wiedeń i Szwecja to według redaktora Staciwy przykłady klęski polityki mieszkaniowej opartej na społecznym zasobie na wynajem. Dowodem na tę klęskę jest fakt, że na mieszkanie na wynajem trzeba w Szwecji czekać przez kilka lat, a jedynie 20 proc. osób studiujących w Wiedniu może liczyć na mieszkanie studenckie. Wymieniamy te opinie w medium interaktywnym, zachęcam więc do przeprowadzenia sondy – czy czytelnicy portalu Zero.pl wolą poczekać cztery lata w kolejce na najem mieszkania, za który zapłacą jedną czwartą swojej pensji i do którego będą mieli dożywotnie prawo, czy przez najbliższe 30 lat oddawać połowę pensji na spłatę kredytu. Myślę, że odpowiedzi mogłyby Pana Redaktora zaskoczyć.
Odłóżmy jednak żarty na bok. Czym są uniwersalne systemy mieszkaniowe i jakim transformacjom obecnie ulegają? W Wiedniu czy w Szwecji przydział mieszkania nie następuje wyłącznie w oparciu o kryterium dochodowe, a więc możliwość najmu ma praktycznie każdy (choć pojawiają się programy dedykowane na przykład rodzinom z dziećmi), a czynsz ma pokrywać koszty utrzymania i remontu budynków. Systemy uniwersalne dają bezpieczeństwo mieszkaniowe osobom o średnich i niskich dochodach. Warto jednak zaznaczyć, że trudniej się w nich odnaleźć osobom zagrożonym ubóstwem i wykluczeniem społecznym, które potrzebują dodatkowych narzędzi integracji i pomocy socjalnej.
Płacili za roboty, których nie było. Audyt ujawnia milionowe straty w warszawskiej spółdzielni
Wiedeński system mieszkaniowy powstał w latach 1919–1934, za czasów Czerwonego Wiednia, w stolicy państwa będącego wielkim przegranym wojny i znajdującego się w katastrofalnej sytuacji ekonomicznej. Zgodnie z liberalną optyką – zdecydowanie „za biednego” na inwestycje społeczne. Socjaldemokratyczna Partia Robotnicza Austrii zdołała jednak zbudować 64 tys. mieszkań w oparciu o środki z progresywnego systemu podatkowego. Zręby systemu, dzięki któremu Wiedeń od lat regularnie wygrywa w rankingach na najlepsze miasto do życia, zbudowano właśnie wtedy.
Systemy uniwersalne nie zastygły w czasie, zmieniają się – w ostatnich dekadach niestety na gorsze. U schyłku XX wieku, na fali popularności neoliberalizmu, upowszechniło się przekonanie, że podmioty publiczne nie powinny inwestować w mieszkania. Niestety, także wśród austriackich polityków. Efektem było otwarcie wiedeńskiego systemu mieszkań społecznych na prywatny kapitał; zgodnie z analizami austriackich badaczy, Kadiego i Banabaka, obecnie w przypadku 15,6 proc. mieszkań budowanych w formule ograniczonego zysku (limited-profit) inwestorami większościowymi są prywatne fundusze. Efektów łatwo się domyślić – nowi właściciele oczekują zwrotu z inwestycji, stąd coraz częściej pojawia się w inwestycjach społecznych „podłoga dochodowa” lub ocena profilu najemcy pod kątem „wiarygodności” czynszowej. Udział prywatnego kapitału skutkuje też presją na deregulację czynszów.
Nie, nie potrzebujemy interwencji państwa w mieszkalnictwo
W Szwecji doszło natomiast do prywatyzacji części zasobu wybudowanego w ramach Programu Miliona Mieszkań. W założeniu czynsz, zarówno w najmie prywatnym, jak i publicznym, pozostaje przedmiotem regulacji, w charakterystycznym dla Szwecji procesie negocjacji między unią lokatorów a przedstawicielami właścicieli. W praktyce jednak badania pokazują szereg negatywnych efektów pojawienia się w systemie prywatnego kapitału: od eksmisji pod pretekstem renowacji budynku (renoviction), poprzez podnoszenie czynszów w wyniku wprowadzenia powierzchownych zmian (np. wyposażenia w instalacje smart home), po wywieranie presji na podpisywanie indywidualnych umów, tak żeby rozmontować chroniący mieszkańców system porozumień zbiorowych.
Czy w ostatnich latach dostępność mieszkań w systemie wiedeńskim i szwedzkim spada? Owszem, ale nie wynika to z publicznej architektury tych systemów, tylko z otwarcia ich na prywatny kapitał.
Mieszkanie prawem, nie towarem. Tysiące Hiszpanów protestuje na ulicach
Powszechna deregulacja z małym wyjątkiem
Ze zdumieniem przecierałam oczy, czytając w tekście redaktora Staciwy o przykładach pozytywnych – hiszpańskiej Maladze i Argentynie. Przykład hiszpański jest bowiem świetną ilustracją, ale negatywnych konsekwencji rozpychania się kapitału finansowego na rynku mieszkaniowym. Hiszpański eksperyment z nadpodażą kredytów sprawił, że mieszkańcy tego kraju najdotkliwiej w całej Europie odczuli skutki kryzysu mieszkaniowego w 2008 r.; w rezultacie „restrukturyzacji” niespłacanych kredytów odsetek właścicieli mieszkań zmalał o 10 proc. To utorowało drogę prywatnym funduszom inwestycyjnym zarządzającym mieszkaniami na wynajem i doprowadziło do drugiej fali kryzysu oraz szokujących kosztów najmu w dużych miastach. Dziś środowiska libertariańskie, w tym wspomniany przez autora think tank FRI, mają kolejny świetny pomysł: dalszą deregulację, tym razem w obszarze planowania przestrzennego i prywatyzacji nadzoru budowlanego.
Świętym Graalem tych środowisk jest deregulacja, która powoduje wzrost podaży i spadek cen. Liczne przykłady z obszaru euroatlantyckiego pokazują jednak, że ten prosty mechanizm często nie działa. Dlaczego? Wartość nieruchomości w coraz mniejszym stopniu zależy od jej cech fizycznych, a w coraz większym od lokalizacji. Ponieważ zasób gruntów w miastach jest z natury ograniczony, nadwyżki kapitału lokowane są w mieszkaniach traktowanych jak dobra luksusowe lub aktywa spekulacyjne, nabywane w oczekiwaniu na dalszy wzrost cen; w regionach turystycznych mieszkania są dodatkowo przeznaczane na usługi quasi-hotelowe. Indywidualni nabywcy przegrywają w konkurencji o dom najpierw z drobnymi, potem globalnymi inwestorami.
Efekty skrajnej „wolnej amerykanki” w sektorze mieszkaniowym można faktycznie już dostrzec w Argentynie pod rządami Javiera Milei. Choć skutki dekretu znoszącego tam regulację czynszów nie były widoczne od razu – minęło bowiem trochę czasu, zanim czynsze dogoniły kilkusetprocentową argentyńską inflację – to od 2025 r. statystyki wskazują na wzrost stawek powyżej wskaźnika inflacji, a z badań ankietowych w Buenos Aires wynika, że 57 proc. mieszkańców przeznacza na opłaty mieszkaniowe ponad połowę swoich dochodów. Równocześnie z deregulacją Milei wstrzymał, czasami w połowie budowy, publiczne inwestycje mieszkaniowe, skazując obywateli na wybór między najmem prywatnym a obarczonym wyjątkowym ryzykiem rynkiem kredytów hipotecznych.
Przerzucanie ryzyk makroekonomicznych na gospodarstwa domowe ma swoich orędowników nie tylko w Argentynie, ale i w Polsce. Jest wśród nich nie kto inny, tylko wypowiadający się w artykule profesor Gwiazdowski. Czytelników ucieszy na pewno, że państwo, w innych dziedzinach złe, niepotrzebne i szkodliwe, ma jednak zdaniem profesora Gwiazdowskiego ważne zadanie. To regulacje, „które uniemożliwią absurdalne roszczenia, które pojawiły się przy kredycie frankowym”. Innymi słowy, państwo ma dbać o interes banków tak, by to kredytobiorca poniósł wszystkie konsekwencje zmian stóp procentowych i nie mógł się domagać rekompensaty, gdy bank świadomie wpisał do umowy klauzule abuzywne.
15,4 mld zł od turystów? Kraków płaci za ten „biznes” wysoką cenę
Na koniec – zgadzam się z redaktorem Staciwą, że w mieszkalnictwie istnieją formy interwencji państwa, które są szkodliwe. Niestety, w przeciwieństwie do budowy mieszkań na wynajem, to właśnie one cieszyły się dotąd wielką popularnością wśród kolejnych rządów – tych liberalnych i tych konserwatywnych. Mowa o dopłatach do kredytu mieszkaniowego, takich jak Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych czy Bezpieczny Kredyt 2%. Realizowały je kolejne rządy PO i PiS-u, marnując duże pieniądze, które mogły zostać przeznaczone na budownictwo społeczne. Dopłaty skutkowały gwałtownymi wzrostami cen i budową przez deweloperów „pod dopłaty” złej jakości mieszkań na obrzeżach miast. Takich interwencji faktycznie powinniśmy unikać.
Podsumowując tę krótką analizę: prywatny kapitał w mieszkalnictwie nie jest lekarstwem na całe zło. Przeciwnie – w sektorze mieszkań społecznych przynosi więcej szkód niż korzyści. Wolny rynek służy interesom silniejszych graczy, a tymi są deweloperzy, banki i fundusze inwestycyjne. Skuteczne rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego faktycznie mamy na wyciągnięcie ręki, ale nie jest nim mityczna deregulacja, tylko znane od dekad społeczne budownictwo czynszowe. Oczywiście, o ile w końcu zaczniemy je rozwijać, zamiast topić miliardy w kolejnych programach dopłat.
