W 2026 r. Bank Gospodarstwa Krajowego zapowiedział ponad 2 mld zł preferencyjnych kredytów na budownictwo społeczne. Państwo finansuje rozwój TBS-ów i SIM-ów, a mieszkańcy przez dziesięciolecia płacą czynsze, z których pokrywane są koszty utrzymania budynków oraz spłaty zobowiązań inwestycyjnych.
Tymczasem nadal brakuje jednolitego, przejrzystego systemu pozwalającego lokatorom kontrolować, dlaczego płacą właśnie tyle i jak rozliczane są pieniądze pochodzące z czynszów. O granice sądowej kontroli podwyżek zapytano już Sąd Najwyższy. Jednak problem jest znacznie szerszy. Czy państwo powinno przekazywać kolejne środki publiczne spółkom, których gospodarności mieszkańcy nie mogą skutecznie zweryfikować?
Wpłać, płać, milcz. Największe manipulacje mieszkalnictwa społecznego
Dwa miliardy na nowe mieszkania. A co z kontrolą istniejących?
Rozwój budownictwa społecznego jest potrzebny. Rosnące ceny nieruchomości i ograniczona zdolność kredytowa wielu rodzin sprawiają, że mieszkania dostępne na zasadach najmu stanowią ważną alternatywę dla zakupu własnego lokalu.
W kwietniu 2026 r. Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował o przeznaczeniu ponad 2 mld zł na preferencyjne kredyty w programie Społeczne Budownictwo Czynszowe. Finansowanie ma umożliwić powstanie co najmniej 9 tys. mieszkań. Środki na kredyty zapewnia BGK, natomiast dopłaty do ich oprocentowania finansowane są z budżetu państwa.
To istotne wsparcie, ale jednocześnie zobowiązanie do szczególnej staranności w gospodarowaniu pieniędzmi.
Każdy nowy budynek oznacza nie tylko koszt budowy, lecz także wieloletnie zobowiązania, koszty zarządzania, remontów i utrzymania. Ich ekonomiczny ciężar w znacznej części ponoszą przyszli najemcy.
Nowy projekt rządu. Tańszy kredyt na wkład do TBS i mieszkania spółdzielcze
Państwo powinno zatem interesować się nie tylko liczbą wybudowanych mieszkań, ale również tym, czy spółki efektywnie zarządzają istniejącym zasobem i prawidłowo kalkulują czynsze.
Problem nie jest teoretyczny. Najwyższa Izba Kontroli wskazywała w 2026 r. na nieprawidłowości i słabości związane z funkcjonowaniem Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Wśród problemów znalazły się opóźnienia inwestycyjne oraz wykorzystywanie znacznej części środków na organizację i utrzymywanie struktur nowo powstających SIM-ów, przy niewielkim postępie rzeczowym inwestycji.
Kontrola dotyczyła konkretnego instrumentu finansowania, nie wszystkich funkcjonujących TBS-ów. Pokazuje jednak, jak istotne jest rozliczanie rezultatów, a nie wyłącznie przekazanych kwot.
Sukcesu polityki mieszkaniowej nie można mierzyć tylko wartością przyznanego finansowania. Trzeba również sprawdzać, ile mieszkań rzeczywiście powstało, za jakie pieniądze i jak będą później zarządzane.
Sąd Najwyższy przed pytaniem, które może zmienić zasady podwyżek
16 lipca 2026 r. do Sądu Najwyższego wpłynęło zagadnienie prawne zarejestrowane pod sygnaturą III CZP 31/26.
Dotyczy ono fundamentalnej kwestii: czy sąd badający zasadność podwyżki czynszu w TBS powinien sprawdzać jedynie, czy nowa stawka nie przekracza ustawowego maksimum, czy również weryfikować rzeczywiste i uzasadnione koszty, ich wysokość oraz celowość?
To dwie odmienne koncepcje ochrony mieszkańców.
W pierwszej kontrola sądowa skupiałaby się przede wszystkim na ustawowej granicy czynszu. W drugiej spółka musiałaby także wykazać, że podwyżka wynika z rzeczywistych kosztów, które przepisy pozwalają finansować z czynszów.
Spór wynika z konstrukcji art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Potrzebujemy interwencji państwa w mieszkalnictwo. Teraz jeszcze bardziej niż kiedyś
Ustęp pierwszy określa ekonomiczne podstawy ustalania czynszów. Ich suma ma pozwalać na pokrywanie kosztów eksploatacji, remontów budynków oraz spłaty zobowiązań związanych z budową. Ustęp drugi przewiduje natomiast maksymalne pułapy czynszu wynoszące w określonych przypadkach 4 albo 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu rocznie.
Moim zdaniem tych przepisów nie można interpretować w oderwaniu od siebie.
Skoro ustawodawca wskazał, jakie koszty mają być finansowane z czynszów, to rzeczywista wysokość i zasadność tych kosztów powinny mieć znaczenie przy sądowej ocenie podwyżki.
W przeciwnym razie ekonomiczne kryteria wynikające z art. 28 ust. 1 mogłyby zostać w praktyce sprowadzone do drugorzędnej wskazówki, a zasadnicze znaczenie miałoby samo nieprzekroczenie maksymalnej stawki.
Nie oznacza to, że każda nadwyżka finansowa spółki świadczy o zawyżaniu czynszów. Prawidłowe gospodarowanie wymaga utrzymywania płynności, planowania remontów i odpowiedniego zabezpieczania przyszłych potrzeb.
Płacili za roboty, których nie było. Audyt ujawnia milionowe straty w warszawskiej spółdzielni
Jednak między racjonalnym planowaniem finansowym a dowolnością w kalkulowaniu opłat istnieje zasadnicza różnica.
Ustawowy limit wyznacza granicę wysokości czynszu. Sam w sobie nie dowodzi, że każda podwyżka mieszcząca się poniżej tej granicy jest ekonomicznie uzasadniona.
Niezależnie od przyszłego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego pozostanie jednak pytanie, kto ma na bieżąco kontrolować gospodarność TBS-ów.
Cztery czy pięć procent? Procent nie zastępuje rachunku kosztów
Maksymalne stawki czynszów w określonych kategoriach mieszkań TBS powiązano z wartością odtworzeniową lokalu. Jest ona ustalana na podstawie wskaźników odnoszących się do kosztów odtworzenia budownictwa mieszkaniowego, a nie historycznych kosztów konkretnej inwestycji.
Wyobraźmy sobie dwa budynki. Pierwszy oddano do użytkowania w 2005 r., drugi powstał dwadzieścia lat później. Ich mieszkańcy korzystają z podobnych mieszkań, ale budynki mają zupełnie różne historie finansowania, poziomy zadłużenia i potrzeby remontowe.
Dla uproszczenia przyjmijmy wartość odtworzeniową na poziomie 10 tys. zł za metr kwadratowy.
Przy limicie 4 proc. maksymalny czynsz wynosiłby około 33,33 zł miesięcznie za metr kwadratowy, natomiast przy limicie 5 proc. około 41,67 zł. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² oznacza to odpowiednio około 1667 zł albo 2083 zł miesięcznie.
To wyłącznie przykład matematyczny. Poszczególne limity mają odmienne ustawowe przesłanki zastosowania, a wskazane kwoty nie są automatycznie należnym czynszem.
Same wyliczenia nie pokazują jednak, ile kosztuje eksploatacja konkretnego budynku, ile wynoszą uzasadnione potrzeby remontowe, jaka część zobowiązań inwestycyjnych pozostaje do spłaty ani czy podwyżka jest niezbędna.
Starszy budynek może generować wysokie koszty remontowe. Nowszy może wymagać znacznych wydatków związanych z obsługą finansowania. Dlatego wysokość czynszu powinna wynikać z rzetelnej kalkulacji kosztów przewidzianych prawem, a nie z założenia, że skoro ustawa pozwala na określoną maksymalną stawkę, należy ją wykorzystać.
Wartość odtworzeniowa może wyznaczać pułap czynszu. Nie powinna zastępować rzeczywistego rachunku kosztów.
„Interwencja Zero” w Sosnowcu. Mieszkańcy SIM mówią o pułapce
Jeden TBS, kilkadziesiąt budynków. Kto właściwie za co płaci?
Jeszcze poważniejszy problem dotyczy sposobu rozliczania całego zasobu spółki.
Art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa posługuje się pojęciem sumy czynszów za wszystkie wynajmowane lokale eksploatowane przez SIM. Nie oznacza to jednak, że ustawodawca przyznał spółkom nieograniczone prawo do przenoszenia kosztów finansowania poszczególnych inwestycji na wszystkich najemców.
Przepis zachowuje bowiem kosztowy charakter czynszu, wiążąc go z kosztami eksploatacji, remontów oraz spłatą zobowiązań związanych z budową. Jego niejednoznaczna konstrukcja stwarza jednak pole do interpretacji, zgodnie z którą mieszkańcy starszych budynków, mimo całkowitej spłaty kredytów dotyczących ich nieruchomości, mogą być nadal obciążani kosztami kredytów zaciąganych na budowę kolejnych mieszkań.
W takim modelu najemca może przez trzydzieści lat spłacać kredyt związany ze swoim budynkiem, a następnie przez kolejne dziesięciolecia finansować zobowiązania dotyczące nowych inwestycji. W konsekwencji jego czynsz może nigdy nie zmaleć wskutek zakończenia spłaty pierwotnego kredytu.
Należy przy tym odróżnić wspólne koszty zarządzania, administracji czy obsługi technicznej całego zasobu od zobowiązań kredytowych zaciągniętych na budowę konkretnych nieruchomości. Wspólne rozliczanie pierwszej kategorii kosztów jest racjonalne ekonomicznie. Nie może jednak samo w sobie uzasadniać bezterminowego obciążania dotychczasowych najemców kosztami finansowania kolejnych inwestycji.
Uwierzyliśmy w TBS. Dziś boimy się o dach nad głową na starość
Dlatego art. 28 wymaga jednoznacznego doprecyzowania: koszty obsługi kredytu budowlanego powinny być przypisywane do inwestycji, których dotyczą, a jego spłata musi znajdować rzeczywiste odzwierciedlenie w kalkulacji czynszu.
Problem powstaje wtedy, gdy wspólny model finansowania nie jest powiązany z przejrzystą ewidencją kosztów.
Spółka może zarządzać budynkami oddanymi do użytkowania w 2002, 2015 i 2025 r. Każdy z nich ma inną historię finansowania, zobowiązania i potrzeby remontowe. Tymczasem mieszkańcy nie mają zapewnionego jednolitego standardu informacji pokazującej, jakie koszty przypisano do ich nieruchomości i według jakich zasad obciążono ich kosztami wspólnymi.
Nie chodzi o zakaz solidarności finansowej między budynkami.
Chodzi o rozróżnienie kosztów rzeczywiście wspólnych od wydatków dotyczących konkretnych inwestycji.
Jeżeli kredyt został zaciągnięty na budowę określonej nieruchomości, jego wysokość, warunki i stan spłaty powinny być możliwe do jednoznacznego ustalenia. Jeżeli koszty zarządzania dotyczą całego zasobu, należy określić racjonalny klucz ich podziału.
W rachunkowości zarządczej można wykorzystywać różne metody: powierzchnię nieruchomości, liczbę lokali, rzeczywisty nakład pracy lub inne uzasadnione mierniki. Nie istnieje jeden idealny sposób podziału wszystkich kosztów wspólnych, ale każdy przyjęty sposób powinien być konsekwentny, udokumentowany i możliwy do zweryfikowania.
Nie, nie potrzebujemy interwencji państwa w mieszkalnictwo
Szczególnej przejrzystości wymagają przepływy finansowe pomiędzy inwestycjami oraz wykorzystywanie środków pochodzących z istniejącego zasobu do realizacji nowych przedsięwzięć.
Mieszkańcy powinni wiedzieć, czy takie przepływy występują, jaka jest ich podstawa oraz czy wpływają na kalkulację czynszów.
Solidarność finansowa nie może być usprawiedliwieniem dla nieprzejrzystego podziału pieniędzy. Wspólny zasób nie oznacza wspólnego worka, z którego można finansować wszystko bez szczegółowego rozliczenia.
Księgowość może się zgadzać. Czy wydatki są gospodarne?
Prawidłowe zaksięgowanie wydatku nie przesądza jeszcze o tym, że był on celowy, racjonalny i ekonomicznie uzasadniony.
TBS-y mają zarządy, rady nadzorcze oraz wspólników lub akcjonariuszy wykonujących uprawnienia właścicielskie. W wielu spółkach istotną rolę odgrywają samorządy.
Nie można zatem twierdzić, że system w ogóle pozbawiony jest kontroli. Problem polega na tym, czy istniejące mechanizmy wystarczają do weryfikowania gospodarności wydatków wpływających na wysokość czynszów.
Można bowiem zawrzeć formalnie prawidłową umowę, opłacić fakturę i poprawnie ująć ją w księgach rachunkowych, a mimo to pozostawić pytanie, czy dana usługa była potrzebna i czy jej cena odpowiadała warunkom rynkowym.
Dotyczy to między innymi kosztów administracji, obsługi prawnej, usług zewnętrznych, zarządzania nieruchomościami czy remontów.
Istotne jest również ustalenie, czy ewentualne wydatki na promocję, sponsoring lub inne przedsięwzięcia niezwiązane bezpośrednio z utrzymaniem nieruchomości wpływają na kalkulację czynszów. Sam fakt poniesienia takiego wydatku przez spółkę nie oznacza jeszcze, że wolno obciążyć nim najemców.
Kontrola powinna zatem obejmować nie tylko zgodność dokumentów księgowych z przepisami, lecz również podstawy ekonomiczne wydatków i zasadność ich przypisania do kosztów finansowanych z czynszów.
Nie chodzi o uznanie, że każdy TBS źle zarządza pieniędzmi. Chodzi o stworzenie systemu, który pozwala odróżnić spółki gospodarne od tych, w których wydatki są nieuzasadnione lub nieprawidłowo rozliczane.
Takiego rozróżnienia nie zapewni samo istnienie rady nadzorczej.
Nie zastąpi go również wyłącznie nadzór właścicielski samorządu. Właściciel może być jednocześnie zainteresowany rozwojem zasobu, finansowaniem nowych inwestycji i utrzymywaniem określonej polityki czynszowej. Cele te nie zawsze będą w pełni zbieżne z interesami dotychczasowych najemców.
15,4 mld zł od turystów? Kraków płaci za ten „biznes” wysoką cenę
Dlatego kontrola gospodarności powinna być prowadzona według jednolitych, obiektywnych standardów, a jej wyniki muszą mieć rzeczywiste konsekwencje dla osób zarządzających spółkami.
Sąd nie powinien zastępować kontroli finansowej spółki
Zagadnienie prawne skierowane do Sądu Najwyższego może mieć fundamentalne znaczenie dla spraw dotyczących podwyżek czynszów.
Jeżeli przyjęta zostanie wykładnia wymagająca badania rzeczywistych i uzasadnionych kosztów, istotnie wzrośnie znaczenie dokumentacji finansowej przedstawianej przez TBS-y w postępowaniach sądowych.
Nie rozwiąże to jednak problemu bieżącej kontroli gospodarności.
Mieszkaniec, który kwestionuje podwyżkę, musi zdecydować się na prowadzenie sporu, dochować właściwych terminów i liczyć się z czasem trwania postępowania. Spółka dysponuje natomiast dokumentacją księgową, finansową i inwestycyjną, której zakres znacznie przekracza informacje dostępne zwykłemu najemcy.
Dostała mieszkanie od miasta. Bez ogrzewania, z dziurą w suficie
Nawet jeżeli ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na wynajmującym, postępowanie sądowe dotyczy określonego roszczenia i konkretnego stanu faktycznego. Nie jest kompleksowym audytem działalności przedsiębiorstwa.
Sąd nie powinien zastępować rady nadzorczej, właściciela ani instytucji odpowiedzialnych za kontrolowanie prawidłowego wykorzystania finansowania publicznego.
Prawo do zakwestionowania czynszu przed sądem jest niezbędne. Nie może być jednak jedynym skutecznym sposobem uzyskania odpowiedzi na pytanie, czy spółka prawidłowo gospodaruje pieniędzmi mieszkańców.
Kontrola każdej nieruchomości bez tworzenia kolejnej biurokracji
Rozwiązanie nie wymaga powoływania nowego urzędu ani osobnego audytora dla każdego budynku.
Wystarczy ustawowo określić jednolity standard ewidencji analitycznej oraz udostępniania informacji o kosztach.
Każda spółka powinna prowadzić rozliczenia pozwalające ustalić dla poszczególnych nieruchomości koszty eksploatacji, remontów, zobowiązania inwestycyjne i stopień ich spłaty, a także sposób przypisania kosztów zarządzania oraz innych wydatków wspólnych.
Najemcy powinni otrzymywać coroczne, zrozumiałe zestawienie tych danych, uzupełnione o informację, jak poszczególne pozycje wpływają na kalkulację czynszu.
Nie chodzi o codzienne udostępnianie wszystkich faktur czy dokumentów handlowych. Szczegółowe dane źródłowe powinny być dostępne w odpowiednim trybie kontrolnym, z poszanowaniem ochrony danych osobowych i prawnie chronionych informacji.
Kluczowe jest jednak coś więcej niż samo publikowanie zestawień.
Potrzebny jest mechanizm niezależnej weryfikacji, uruchamiany przede wszystkim w przypadku istotnych nieprawidłowości, powtarzających się zastrzeżeń lub nieuzasadnionych rozbieżności w kalkulacjach.
Kontrola powinna obejmować prawidłowość podziału kosztów, zasadność ich uwzględniania w czynszu, zgodność wykorzystania finansowania z jego przeznaczeniem oraz gospodarność wydatków.
Wyniki powinny skutkować konkretnymi obowiązkami naprawczymi, a w razie stwierdzenia naruszeń również uruchomieniem odpowiednich mechanizmów odpowiedzialności zarządu i organów nadzorczych.
Nie potrzebujemy kolejnego systemu produkowania raportów. Potrzebujemy systemu, w którym ujawniona nieprawidłowość prowadzi do jej usunięcia i rozliczenia osób odpowiedzialnych.
Spora zmiana na rynku mieszkaniowym. Mniej domów na rynku, a potrzeby rosną
Najpierw standardy gospodarności, potem kolejne publiczne pieniądze
Polska powinna rozwijać budownictwo społeczne. Nie oznacza to jednak, że publiczne finansowanie musi być przyznawane bez powiązania z jakością zarządzania istniejącym zasobem.
Proponuję, aby dostęp do kolejnego wsparcia publicznego był uzależniony od przestrzegania ustawowych standardów przejrzystości, rozliczania kosztów i wykonywania obowiązków kontrolnych.
Spółka ubiegająca się o nowe finansowanie powinna wykazać, że prawidłowo prowadzi rozliczenia istniejących nieruchomości, potrafi uzasadnić wysokość czynszów i nie uchyla się od wymaganych kontroli.
W razie stwierdzenia nieprawidłowości należy najpierw zobowiązać ją do przedstawienia i wykonania programu naprawczego.
Jeżeli jednak zarząd uporczywie odmawia ujawniania wymaganych informacji, nierzetelnie rozlicza koszty albo nie wykonuje zaleceń pokontrolnych dotyczących istotnych naruszeń, powinno to skutkować realnymi ograniczeniami w dostępie do kolejnych środków publicznych.
„Sorry Polaczki, będziecie żreć gruz”. Śpiewak o deklaracjach Domańskiego ws. mieszkań
Nie chodzi o automatyczne odcinanie wszystkich TBS-ów od finansowania ani o blokowanie rozpoczętych inwestycji. Takie rozwiązanie mogłoby uderzyć przede wszystkim w osoby oczekujące na mieszkania.
Mechanizm powinien być proporcjonalny, oparty na obiektywnych kryteriach i umożliwiać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Ale zasada musi być jasna: spółka, która nie potrafi rozliczyć pieniędzy pobieranych od obecnych mieszkańców, nie powinna otrzymywać kolejnych publicznych środków bez dodatkowych warunków i kontroli.
Publiczne finansowanie powinno być nie tylko instrumentem rozwoju budownictwa, ale również narzędziem podnoszenia standardów zarządzania.
Publiczne pieniądze wymagają publicznej odpowiedzialności
TBS-y i SIM-y nie są zwykłymi przedsiębiorstwami działającymi wyłącznie na własne ryzyko. Realizują cele społeczne, korzystają z preferencyjnego finansowania, a ich działalność bezpośrednio wpływa na sytuację ekonomiczną tysięcy rodzin.
Dlatego należy wymagać od nich odpowiednich standardów przejrzystości i gospodarności.
Ustawowe limity czynszów nie zastępują kontroli rzeczywistych kosztów. Rady nadzorcze nie zastępują niezależnej weryfikacji, gdy pojawiają się poważne nieprawidłowości. A możliwość wystąpienia do sądu nie może zwalniać państwa z odpowiedzialności za konstrukcję systemu finansowanego przy jego udziale.
Potrzebne są trzy rozwiązania: obowiązkowe, przejrzyste rozliczenia poszczególnych nieruchomości, skuteczny mechanizm kontroli gospodarności oraz powiązanie dostępu do kolejnego finansowania publicznego z przestrzeganiem tych standardów.
Rząd na wojnie z patomieszkaniami? Lewandowski: pora zrozumieć, że deweloperzy to nie Caritas
Nie jest to postulat ograniczania budownictwa społecznego. Przeciwnie, bez zaufania mieszkańców i odpowiedzialnego gospodarowania środkami trudno budować stabilny system na kolejne dziesięciolecia.
Państwo potrafi znaleźć miliardy złotych na nowe mieszkania. Powinno więc również potrafić zapewnić skuteczną kontrolę tego, jak zarządzane są pieniądze przeznaczane na budownictwo społeczne i pobierane od jego mieszkańców.
Bo prawdziwym miernikiem sukcesu TBS-u nie jest wartość pozyskanych kredytów ani liczba inwestycji ogłoszonych na konferencjach prasowych.
Jest nim liczba dobrze zarządzanych mieszkań, racjonalny poziom kosztów i pewność najemców, że ich pieniądze są wydawane zgodnie z prawem, gospodarnie i w sposób, który można zweryfikować.
