Co czeka rynek mieszkaniowy tej jesieni? Według analityków, realne są dwa scenariusze dla cen nieruchomości. Ostateczny kierunek zależy od tego, jaki profil kupujących zdominuje rynek w najbliższym czasie. W efekcie stawki mogą albo się ustabilizować, albo wyraźnie pójść w górę.
- Najnowszy raport dotyczący rynku nieruchomości w Polsce przynosi dwa scenariusze dla cen mieszkań w II połowie 2026 r.
- Główny scenariusz przewiduje uspokojenie na rynku i podwyżki stawek na poziomie zbliżonym do inflacji.
- Wariant, w którym ceny rosną, oznaczać będzie mniejszą dostępność lokali cieszących się największym wzięciem.
- Raport pokazuje też, że Polacy tracą sympatię do deweloperów. Tylko 14 proc. z nas ocenia firmy z tej branży pozytywnie.
W raporcie analityków Otodom z 17 lipca br. nakreślone zostały dwa scenariusze dla rynku mieszkań w Polsce w drugim półroczu 2026 r.
Ceny mieszkań po wakacjach – stabilizacja czy wzrost?
Zdaniem ekspertów, to, jak będzie rozwijała się sytuacja cenowa po wakacjach, zależy w dużej mierze od tego, jaki profil klienta zdominuje biura sprzedaży. „O tym, czy ceny realnie wyhamują, czy będą rosły szybciej niż inflacja, przesądzi struktura popytu w najbliższych miesiącach – a dokładniej to, czy w transakcjach zaczną dominować trzydziesto- i czterdziestolatkowie, czy zamożniejsi pięćdziesięciolatkowie” – zauważają autorzy raportu.
W ich ocenie wariantem bazowym jest zdominowanie rynku przez klientów indywidualnych w wieku 30–40 lat, poszukujących nieruchomości na własny użytek – bez względu na to, czy chodzi o ich pierwsze, czy kolejne lokum.
Morawiecki czeka na wyrzucenie, Żak na osadzenie, a Kotula na związki partnerskie
W tych okolicznościach firmy deweloperskie postawią na budowę lokali z powszechnie dostępnej półki cenowej, bo to na nie jest największy popyt – zauważają eksperci Otodom. Dzięki temu dynamika podwyżek stawek za metr kwadratowy powinna utrzymać się w granicach inflacji.
„W efekcie stawki nie będą rosnąć realnie – ich nominalna zmiana zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-4 proc. w skali roku” – czytamy w raporcie. „Ceny poszczególnych lokali, które już znajdują się w sprzedaży, jeśli ulegną korektom, to w bardzo niewielkim stopniu, 1-2 proc., w gruncie rzeczy po to, żeby następnie mieć pole do udzielenia rabatu”.
– Najprościej mówiąc, w pierwszym scenariuszu oferta będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Wybór ten będzie większy dla kupujących, którzy powinni masowo powrócić na rynek we wrześniu i październiku.
Mniej prawdopodobny, ale wciąż realny scenariusz zakłada, że rynek zdominują po wakacjach zamożniejsi klienci, poszukujący mieszkań o podwyższonym standardzie. Jeśli tacy nabywcy będą przeważać wśród odwiedzających biura sprzedaży, deweloperzy wyjdą naprzeciw ich oczekiwaniom: zaczną uzupełniać ofertę droższymi projektami. Dla „jesiennych klientów” oznaczać to będzie gorszy wybór tańszych lokali i ceny rosnące znacznie szybciej niż inflacja.
Niezależnie od scenariusza, liczba mieszkań na rynku ma być stabilna, ponieważ deweloperzy będą po prostu na bieżąco dopasowywać ofertę do tego, ilu będzie chętnych.
Branża deweloperska w kryzysie wizerunkowym
Raport Otodom odnotowuje także zmianę postrzegania branży deweloperskiej przez Polaków – niestety dla firm, na gorsze. Obecnie aż 72 proc. Polaków uważa, że tzw. patodeweloperka to już rynkowa codzienność. Dobre zdanie o firmach deweloperskich ma zaledwie co siódmy badany (14 proc.), z kolei poziom negatywnych ocen wzrósł do 44 proc.
Ale nie przekłada się to na statystyki sprzedaży. – Gdy przechodzimy do szczegółów, absolutnie nie widać ani tej niechęci, ani niedoceniania – zauważa Katarzyna Kuniewicz z Otodom. – Nie potwierdzają tego również wyniki sprzedaży ani liczba mieszkań objętych rezerwacją (7 tys.). W czerwcu sprzedaż nowych lokali była aż o 48 proc. wyższa niż rok wcześniej – wylicza.
Jak zachowywały się ceny mieszkań w ostatnich miesiącach?
Analitycy Otodom podsumowali też sytuację cenową na rynku pierwotnym w II kwartale br. W siedmiu głównych metropoliach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice) ceny mieszkań znowu poszły w górę – średnia stawka za metr przekroczyła 16 tys. zł, co oznacza wzrost o 7 proc. w ujęciu rok do roku.
Spokojniej było na na rynku wtórnym, gdzie za metr płacono średnio 15,5 tys. zł (wzrost o 3 proc. rok do roku, czyli w tempie niemal identycznym z inflacją).
Tak rząd chce regulować najem krótkoterminowy. „Hulaj dusza, piekła nie ma”
Według ekspertów, wzrost średnich cen ofertowych to w dużej mierze efekt wprowadzania do sprzedaży nowych, droższych projektów, a nie masowego podnoszenia przez deweloperów cen tych lokali, które już znajdują się w ofercie.