Jedni klną, bo nad głową mają hostel z karton-gipsu i właściciela, który tylko liczy zysk. Drudzy się cieszą, że przyszedł inwestor, który wyremontował całą kamienicę. Jednych i drugich jest coraz mniej, bo coraz więcej jest biznesmenów, którzy chcą mieć wszystko.
- Najem krótkoterminowy to problem nie tylko Warszawy, Krakowa czy Gdańska, lecz także mniejszych miast. W tym Torunia, który od lat chwali się, że przyciąga rekordowe tłumy turystów, ale oficjalnie ma zaledwie 30 hoteli.
- Ostatni stali mieszkańcy toruńskiej starówki skarżą się na chwilowych sąsiadów. Słyszymy o konfliktach, zniszczeniach i hostelach z karton-gipsu, które powstają w największych mieszkaniach. – Żyjemy w ciągłym napięciu – mówi nam jedna z mieszkanek.
- Władze miasta nie kryją, że większość miejsc noclegowych to apartamenty. Przyznają, że starówka się wyludnia, postępuje „hotelizacja” centrum, a ceny mieszkań i czynsze rosną. Z drugiej strony pojawiają się głosy, że to dzięki apartamentom starówka „wypiękniała”.
- Rynek najmu uporządkować mają nowe przepisy. Problem w tym, że unijne rozporządzenie już obowiązuje, a krajowej ustawy wciąż nie ma.
Zabytkowe kamienice, którymi ciasno utkana jest toruńska starówka, żyją w rytmie kolejnych rezerwacji. Gdzieniegdzie stali mieszkańcy wciśnięci są między apartamenty. Bywa, że w całym budynku na stałe zamieszkany jest jeden lokal, a czasem inwestorzy przejęli już wszystko. – Żyjemy w ciągłym napięciu – opowiada Joanna*, jedna z mieszkanek starówki. Sama o sobie mówi: „ostatni Mohikanin”. Z kamienicy, którą pamięta z dzieciństwa, zostało niewiele. Nie ma już dawnych sąsiadów, nie ma relacji, nie ma wspólnoty. Tak jak niemal wszędzie dookoła. Obok, na opustoszałej kamienicy, wisi baner z ogłoszeniem, że budynek jest na sprzedaż. I to z gotowym projektem 21 apartamentów.
– Z naszym spokojem się nie liczą, tylko za wszelką cenę chcą zarobić – denerwuje się Joanna.
Miliony turystów i 30 hoteli
Najem krótkoterminowy opanował nie tylko Warszawę, Kraków czy Gdańsk, lecz także mniejsze miasta. W tym Toruń, który od lat chwali się, że przyciąga coraz liczniejsze tłumy turystów. Ostatnio prezydent Paweł Gulewski ogłosił, że rok 2025 był rekordowy, bo miasto, które zamieszkuje niecałe 170 tys. osób, odwiedziło 2,7 mln turystów – ponad 8 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba osób nocujących wzrosła z kolei o około 7 proc., do blisko 383 tys. Prezydent opowiadał, jak ważne jest to, że zmienia się „charakter pobytów”, a ponad 60 proc. turystów deklaruje, że zostaje na dłużej niż jeden dzień. – Toruń przyciąga turystów z całej Polski i świata – cieszył się, bo wzrosty odnotowano również wśród obcokrajowców.
Rekordową liczbę turystów gdzieś trzeba pomieścić. Tu prezydent Gulewski również pochwalił się bazą noclegową, która wedle jego słów liczy około 9 tys. miejsc. Oficjalnie, czyli w Centralnym Wykazie Obiektów Hotelarskich, w Toruniu działa jednak zaledwie 30 hoteli. Jednocześnie na jednej z popularnych platform rezerwacyjnych liczba dostępnych obiektów, w zależności od terminu, przekracza 300, a nawet 400. Większość to apartamenty, nierzadko w jednym obiekcie do wyboru jest kilka lokali. Jak dowiadujemy się w urzędzie, miasto prowadzi swoją ewidencję „obiektów świadczących usługi hotelarskie, niebędących obiektami hotelarskimi oraz pól biwakowych”. Znajdują się w niej 304 obiekty, w tym 65 dopisanych w 2026 r.
Od osoby związanej z branżą słyszymy jednak, że w całym mieście wynajmuje się na doby nawet dwa tysiące mieszkań.
Koniec spokoju
Dla Joanny starówka jest domem od urodzenia. Z biegiem lat coraz mniej przypomina jednak miejsce, w którym się wychowała. – Mój dom znałam jako wspólnotę, ale taką prawdziwą wspólnotę – wspomina. Dzisiaj nie ma już ludzi, których dawniej spotykała, nie ma też sklepów, do których chodziła. Wyrosły nowe knajpy, bary, stragany z pamiątkami, piernikami i chińską tandetą. – Ale tak naprawdę nasz spokój zburzył najem krótkoterminowy. Poszło lawinowo: najpierw pojawił się jeden apartament, chwilę później drugi i trzeci – kontynuuje Joanna. I wylicza, że najem to już blisko połowa mieszkań w jej kamienicy.
Po kilku latach Joanna rozważa wyjście, którego wcześniej nie dopuszczała, czyli wyprowadzkę.
– Żyjemy w ciągłym napięciu – wyjaśnia. – Najgorzej jest w piątek, gdy widzę, jak ktoś wstukuje kod, wali nogą w drzwi… I myślę sobie, że rok temu kupiliśmy te drzwi za 30 tysięcy. Później, jak robi się głośniej, to pojawia się niepewność: co zaraz będzie? Czy już reagować? Tylko, prawdę mówiąc, już nie chce nam się na policję dzwonić, bo to nic nie zmienia. Raz impreza zaczęła się o osiemnastej, kilkunastu facetów biegało po klatce. Były krzyki i rzucanie meblami. Rano okazało się, że apartament jest zdemolowany. W kamienicy naprzeciwko zrobili nadbudówkę i apartament z tarasem. Przyjeżdżają tam na przykład panie na wieczory panieńskie, muzyka leci na pełen regulator. Cała ulica się trzęsie – opowiada.
– Jakby tego było mało, to jako wspólnota ponosimy koszty remontów, sprzątania, a właściciele apartamentów dla turystów nie płacą – oburza się. – Jedna z właścicielek przez rok nie zrobiła żadnej wpłaty. Był okres, że największe zadłużenie miały dwa apartamenty. Szczególnie zimą jest trudno, gdy rachunki są naprawdę wysokie – mówi Joanna.
Nikt się nie skarży, bo nikogo już nie ma
Kamienicę, w której mieszka Joanna, od najważniejszych zabytków w mieście dzieli kilka kroków. Rzut beretem jest też na ulicę Podmurną, do dawnej redakcji toruńskich „Nowości”. Dzisiaj w budynku funkcjonuje hostel. Tuż obok mieściła się również pierwsza, historyczna siedziba dziennika. Obecnie to apartamenty na wynajem. – Przynajmniej elewacji nie zepsuli – stwierdza Szymon Spandowski, dziennikarz od lat pracujący w gazecie. – Kiedyś kamienice może i były bardziej obdrapane, różni ludzie tu mieszkali, ale wszystko żyło. Teraz często na apartamenty nie ma kto się skarżyć, bo stałych mieszkańców już nie ma – opowiada, gdy mijamy kolejne adresy, w których nie ma do kogo dzwonić domofonem. Są za to skrytki na klucze.
Toruńska starówka i jej najbliższa okolica liczy ok. 5 tys. stałych mieszkańców (fot. Piotr Barejka / Zero.pl)
– Dawniej starówka była przeludniona, w 1968 r. miała 22 tys. mieszkańców. Teraz w całym okręgu staromiejskim jest niecałe 5 tys. – kontynuuje. – Pamiętam, jak w pandemii szedłem wieczorem przez całkowicie wymarłe miasto. Na głównej ulicy nie było nikogo, w większości kamienic panowała zupełna ciemność, w niektórych światło się paliło w jednym, czasem dwóch mieszkaniach. To po prostu dramat.
Wśród kamienic wokół ratusza jest jedna, którą inwestor – prowadzący znaną restaurację – przejął niemal w całości. Ostał się jeden prywatny lokal. Na ostatnim piętrze, z malowniczym widokiem, którego nie powstydziłby się najdroższy apartament. – Nigdy tego mieszkania nie sprzedam – deklaruje stanowczo jego właściciel.
– Z sąsiadami problemów nie ma?
– Zdarzały się imprezy, ale większym problemem są ogródki i to, do której tam mogą ludzie siedzieć, pić – stwierdza mężczyzna. – Czasami to nawet lepiej, jak jest tylko dwóch we wspólnocie. Jestem ja i duży inwestor, więc z decyzjami nie ma problemu. Jak mamy sytuację kryzysową, to inwestor interweniuje. Coś trzeba zrobić, to się robi, nie może być syfu. Będziemy niedługo odnawiać ściany w oficynie, na korytarzu zrobiliśmy odkrywkę przepięknej, przedwojennej boazerii. Dbamy o takie rzeczy. Najgorsi to są starsi ludzie, którzy niczego robić nie chcą, tylko torpedują wszystko – stwierdza.
Ostatni lokator złego słowa na inwestora nie powie.
Bat na najem
Pierwszym krokiem, który uporządkować ma najem krótkoterminowy, jest unijne rozporządzenie. Przepisy zakładają, że powstanie system rejestracji lokali, a portale rezerwacyjne nie będą mogły publikować ofert bez numeru rejestracyjnego. Skala działalności nie ma znaczenia. Obowiązek ma dotyczyć zarówno firm, które codziennie wynajmują dziesiątki lokali, jak i właścicieli, którzy swoje mieszkania podnajmują okazjonalnie. Takie rozwiązanie ma zlikwidować przede wszystkim szarą strefę, którą w Polsce resort turystyki szacuje na 70 tys. do nawet 100 tys. lokali.
Problem w tym, że unijne przepisy zaczęły obowiązywać 20 maja, a krajowe regulacje wykonawcze wciąż są w powijakach. W toruńskim urzędzie miasta słyszymy, że w ostatnich dniach spływały liczne wnioski o wpis do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli ewidencji, która wciąż nie istnieje.
Państwa członkowskie mogą też wprowadzić dalej idące ograniczenia. Obecnie procedowane są dwa projekty ustaw: rządowy i Polski 2050. Oba, poza unijnymi rozwiązaniami, przewidują na przykład możliwość tworzenia przez gminy stref zakazu najmu. Różnią się jednak w fundamentalnych kwestiach. Rząd chce, aby wynajmujący musieli prowadzić działalność gospodarczą, czego w poselskim projekcie nie ma. W propozycji Polski 2050 emocje budzi zapis o zgodzie, którą na najem krótkoterminowy miałaby wyrażać wspólnota. Znalazł się w nim także pomysł czasowego ograniczania najmu przez gminy. Rząd za to proponuje, aby radykalniej podejść do kwestii przepisów przeciwpożarowych i wprowadzić limit sześciu lokali na najem w jednym budynku. Jeśli miałoby ich być więcej, konieczne byłoby spełnienie pełnych wymogów hotelowych.
Dyskusja nad propozycjami była w Sejmie burzliwa. Posłowie PiS i Konfederacji skrytykowali projekt Polski 2050, który ich zdaniem narusza prawo własności. Politycy KO przekonywali, że projekt rządowy zawiera trafniejsze rozwiązania. A z ust posłów Polski 2050 słychać było sugestie, aby oba projekty połączyć.
W Toruniu liczba apartamentów na wynajem wciąż rośnie (fot. Piotr Barejka / Zero.pl)
Bez rejestru trudno dokładnie oszacować skalę zjawiska. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w Polsce wciąż wynajmuje się mniej lokali niż średnio w Unii Europejskiej. W ubiegłym roku na 1000 mieszkańców przypadały 163 pobyty zarezerwowane przez platformy pośredniczące w najmie krótkoterminowym. Średnia unijna to 190. Polska zajmuje w tym rankingu czternastą lokatę. Na czele są jednak kraje znacznie mniejsze i żyjące głównie z turystyki, jak Chorwacja i Malta. Natomiast pod względem wzrostu liczby pobytów w stosunku do liczby ludności Polska była już na drugim miejscu. Dane Eurostatu wskazują, że od roku 2018 do 2025 liczba ta wzrosła aż o 203 proc. Polskę wyprzedziła tylko Rumunia ze wzrostem na poziomie 285 proc.
Trudno się dziwić, skoro najem krótkoterminowy rozwijał się w Polsce niemal bez ograniczeń. Pozostałe europejskie kraje coraz ostrzej ten rynek regulowały. W Hiszpanii rejestr lokali na wynajem działa już od lipca 2025 r., w części turystycznych regionów wprowadzono kilkuletnie ograniczenia w wydawaniu nowych licencji, a w niektórych całkowite zakazy. Włosi dodatkowo zakazali automatycznego meldunku i zlikwidowali skrzynki depozytowe, więc zarządca nieruchomości musi osobiście przekazać klucze i zweryfikować tożsamość gości. Podobne rozwiązania wprowadzili od początku 2026 r. Węgrzy, całkowicie zakazując przy tym najmu krótkoterminowego w dzielnicy Terézváros, historycznym centrum Budapesztu, i wstrzymując rejestracje nowych lokali w całej stolicy do końca roku. Ograniczenia wprowadzali również Portugalczycy, Grecy, Niemcy, Francuzi czy Duńczycy.
Przyczyny wszędzie były podobne. Wzrost cen mieszkań i czynszów, wyludniające się centra miast, hałas, konflikty mieszkańców z turystami.
Apartamenty na ratunek
Gdy pytam o to, jak problem apartamentów widzą radni toruńskiego Okręgu Staromiejskie, odpowiedź przychodzi od Bartosza Tomaszewskiego. To jeden z radnych, ale zarazem właściciel firmy, która w Toruniu zarządza prawie dwustoma apartamentami. Jego zdaniem apartamenty były dla starówki jedynym… ratunkiem. – Starówka nie bardzo miała alternatywę – przekonuje. – Toruń ma swoją specyfikę, jest miastem bardzo atrakcyjnym turystycznie, które bazę noclegową miało niewielką. Nie było też możliwości, żeby budować nowe hotele, ponieważ nie ma działek. Pojawienie się apartamentów bujnęło turystykę, a starówka wypiękniała – stwierdza.
Tomaszewski opowiada, że jeszcze kilkanaście lat temu starówka i jej okolice były nie jedną z najdroższych lokalizacji, tak jak dzisiaj, ale jedną z najtańszych, w której mieszkania wynajmował za kilkaset złotych. – Moi znajomi z innych miast nie mogli w to uwierzyć – mówi. – Starówkę zamieszkiwała dość problematyczna tkanka społeczna, kamienice były dewastowane. Potem przyszli studenci, którzy dziś już nie biorą byle czego. Gdyby nie apartamenty, to nie byłoby całego mnóstwa inwestycji. Miasto stało się bezpieczniejsze, nieruchomości zyskały na wartości – wylicza.
– I żadnych negatywów nie ma?
– Negatywem jest to, że mało zostało stałych mieszkańców, ze starówki zrobiła się wydmuszka, ale to problem głębszy niż same apartamenty. To również brak odpowiedniej polityki miasta – odpowiada Tomaszewski. I po chwili wraca do wyliczania kolejnych zalet: – Turyści w większości nie są problematyczni, co innego alkoholicy, którzy dawniej tutaj mieszkali. Mam jedną kamienicę, gdzie mieszkańcy cieszą się z apartamentów, bo udało się klatkę wyremontować, zainstalować kamery.
Wokół toruńskiego ratusza większość mieszkań to apartamenty do wynajęcia (fot. Piotr Barejka / Zero.pl)
– Nic a nic?
– Zdarza się, że ktoś komuś zajął miejsce parkingowe, bo nie zna zwyczajów, ale w całej naszej historii mieliśmy może pięć dewastacji, dwie interwencje policji – przyznaje Tomaszewski. – Tylko Toruń i nasi goście to w większości rodziny z dziećmi, w Krakowie pewnie jest inaczej – zastrzega.
Władze miasta przyznają, że wprowadzenie ograniczeń na toruńskiej starówce byłoby zasadne, ale raczej w formie „umiarkowanych regulacji”, a nie całkowitego zakazu. Rzecznik prezydenta Torunia, Marcin Centkowski, tłumaczy nam, że wynika to ze specyfiki Starego Miasta, które jest jednocześnie obszarem mieszkalnym, turystycznym centrum i zabytkiem wpisanym na listę UNESCO. Przyznaje, że starówka się wyludnia, postępuje „hotelizacja” centrum, rosną ceny mieszkań i czynsze. – Pojawiają się problemy związane z imprezowym charakterem części wynajmów, nocnym hałasem, częstą rotacją gości, brakiem odpowiedzialności za części wspólne budynków – wylicza.
Jak jednak zaznacza, miasto widzi również korzyści, z których rezygnować nie może. Po pierwsze: większą bazę noclegową. Centkowski przyznaje, że większość miejsc noclegowych w Toruniu to apartamenty, a nie hotele. Po drugie: pieniądze, które według rzecznika lądują w kieszeniach mieszkańców i przedsiębiorców, do tego wpływy podatkowe dla miasta i nowe miejsca pracy w napędzanych przez turystykę usługach. I po trzecie: odnowione kamienice. – Część została wyremontowana właśnie dzięki możliwości zarabiania na wynajmie turystycznym - dodaje.
Hostel z karton-gipsu
Wersja Tomaszewskiego to jedna strona medalu. Druga wyłania się z opowieści Anny Zglińskiej, lokalnej działaczki partii Razem. Zauważa, że apartamenty powstawały w lokalach wyprzedawanych przez miasto, skupowanych przez inwestorów na licytacjach komorniczych, ale są też plagą w nowych inwestycjach nieopodal starówki. – Mam znajomą, która na swoim korytarzu jest jedyną osobą mieszkającą na stałe. Reszta mieszkań albo stoi pusta, albo służy za apartamenty do wynajęcia – mówi Zglińska. Inaczej sytuację widzi też osoba, która rynek nieruchomości w Toruniu zna od podszewki. Od lat jest zarządcą wielu kamienic, również na Starym Mieście. Nazwiska ujawniać jednak nie chce, więc nazwijmy ją K.
Toruń odwiedziło w 2025 r. około 2,7 mln turystów (fot. Piotr Barejka / Zero.pl)
– Często inwestor kupuje bardzo duży lokal, wewnątrz dzieli go na mniejsze, przerabia instalacje, buduje dodatkowe łazienki. Wiadomo, chce wyciągnąć jak najwięcej zysku z metrażu. Duża część tych prac wymaga zgody wspólnoty, ale inwestor co najwyżej zgłasza remont. Potem prze naprzód jak taran, a wszystko stara się legalizować dopiero w momencie kontroli inspektoratu budowlanego – opowiada K. – Po prostu inwestor idzie w samowolę, na czym często wychodzi zwycięsko – stwierdza.
Przykład? W jednej z zabytkowych kamienic, którą zarządza K., właściciel wybudował hostel z karton-gipsu. Mieszkanie podzielił na osiem ciasnych pokoi. – I ciężko mu coś zarzucić – mówi K. – Wybudował w środku odrębny byt, ale niewiele ingerował w konstrukcję mieszkania, zrobił całą sieć korytarzy, łazieneczki też porobił, korzystał z istniejących pionów – opisuje.
K. opowiada, że często wspólnota nie ma kontaktu z właścicielem, bo zamiast niego rezerwacjami, najmem i remontami zajmują się operatorzy, a właściciel nie ma pojęcia, że coś przecieka. – My z kolei nie wiemy, jak wygląda przerobiona instalacja, różnie bywa z odczytami liczników – mówi dalej K. – Te osoby nie interesują się życiem wspólnoty, chodzi im tylko o zysk. W jednej kamienicy podczas prac ekipa zalała cztery piętra. Właścicielka płacić nie chce, więc będzie proces. Zdarza się, że przypadkowi, pijani mieszkańcy coś uszkodzą, zrzucą. Ciężko wtedy cokolwiek wyegzekwować, bo właściciel sprytnie się broni. Jak nie ma kamer, to jest słowo przeciwko słowu.
Na tym długa lista problemów się nie kończy. K. zauważa, że obecnie zarabia właściciel lokalu, a odpowiedzialność za bezpieczeństwo pożarowe czy stan części wspólnych ponosi właściciel budynku, czyli wspólnota albo zarządca. Tyle że wspólnoty zwykle nie stać na budowę zabezpieczeń, jak klapy dymowe czy oświetlenie awaryjne, które będą miały realny wpływ na bezpieczeństwo mieszkańców. – Raz młody chłopak, adwokat, wracał pijany po konferencji, przewrócił się i złamał na klatce schodowej nogę. I kto dostał wezwanie przedprocesowe? Wspólnota – mówi dalej K. – Mieliśmy bardzo dużo różnych sytuacji. Siłowe otwieranie drzwi, bo ktoś zapomniał kodu, połamane parapety, bo goście na nich siadali i palili na klatce – wylicza.
– Jak człowiek jest na urlopie, to ma poczucie, że mu więcej wolno. A obok żyją normalni ludzie, którzy chcą mieć ciszę i spokój. Niektórzy tego nie wytrzymują psychicznie – mówi K. - Powiedziałabym, że problemy generuje 70 proc. lokali. Pozostali to odpowiedzialni inwestorzy, którzy mówią, co i jak chcą zrobić, wszystko ze wspólnotą ustalają, mają odpowiednią polisę. To można zrobić normalnie, tylko to kosztuje i trzeba chcieć.
*Imię bohaterki zostało zmienione.