Gdy rosyjskie rakiety nadal spadają na ukraińskie miasta, na rynku nieruchomości zaczyna pojawiać się zjawisko charakterystyczne dla okresów przełomowych. Obok mieszkańców uciekających przed wojną i rodzin szukających bezpiecznego schronienia na zachodzie kraju pojawiają się również inwestorzy, którzy patrzą na nieruchomości przez pryzmat przyszłego pokoju. – To krwiożercza spekulacja – mówi ekspert.
- Ceny mieszkań w dużych ukraińskich miastach takich jak Charków, Mikołajów i Zaporoże są niskie z powodu trwającej wojny. Atrakcyjne ceny zaczynają przyciągać inwestorów.
- – To element krwiożerczej, ale logicznej spekulacji – mówi dla Zero.pl ekspert ds. rynku nieruchomości, Tomasz Błeszyński.
- Większe zainteresowanie nieruchomościami na Ukrainie wiąże się z nadzieją i spekulacjami dotyczącymi zbliżającego się pokoju.
- Inwestorzy kupując mieszkania na terenach objętych wojną mają liczyć na wsparcie państwa poprzez fundusze i dotacje na remonty nieruchomości.
Najbardziej widoczny ruch na rynku nieruchomości zauważalny jest w miastach położonych stosunkowo blisko linii frontu. Charków, Zaporoże czy Mikołajów należą dziś do najtańszych dużych rynków mieszkaniowych Ukrainy. Ceny wielu lokali spadły tam do poziomów niewidzianych od lat, a niektóre z nich można kupić za ułamek kwot, które trzeba zapłacić w Kijowie czy we Lwowie.
Wojna i pokój?
– Zjawisko wykorzystywania różnych zmiennych sytuacji w gospodarce jest powszechne. Jest to sygnał, że być może będziemy mieli normalizacje w stosunkach ukraińsko-rosyjskich w krótszej perspektywie. Mieszkania na Ukrainie przy granicy z Polską są w dobrym miejscu i stanie technicznym. W przypadku znalezienia się Ukrainy w Unii Europejskiej taki przyczółek byłby dobry do prowadzenia turystyki i działalności gospodarczej – mówi dla Zero.pl ekspert ds. rynku nieruchomości, Tomasz Błeszyński.
Zgodnie z badaniem OLX Nieruchomości, cytowanym przez RBK-Ukraina, największym zainteresowaniem wśród kupujących na Ukrainie cieszą się domy jednorodzinne w miastach oraz na przedmieściach, które wskazało 64 proc. respondentów. Jednocześnie 54 proc. badanych deklaruje zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego, a 27 proc. rozważa zakup nieruchomości w nowych inwestycjach deweloperskich.
Jeśli chodzi o budżety, 48 proc. ankietowanych planuje przeznaczyć na zakup nieruchomości do 15 tys. dolarów, natomiast 39 proc. rozpatruje wydatki w przedziale od 15 tys. do 30 tys. dolarów.
To właśnie ta różnica cenowa przyciąga uwagę części inwestorów. Ich kalkulacja jest prosta – jeśli w najbliższych latach dojdzie do trwałego zawieszenia broni lub pokoju, najbardziej przecenione dziś miasta mogą stać się jednocześnie rynkami o największym potencjale wzrostu.
„Krwiożercza spekulacja”
– Tu otwieramy kolejny element – krwiożerczej spekulacji – mówi Błeszyński.
– Skupujemy mienie mając przypuszczenia, że w przypadku pokoju ruszą różnego rodzaju fundusze remontowe, pomocowe i taka osoba zyska. Kupi za bezcen a po remoncie, zapewne z udziałem państwa i różnych dofinansowań, zyska. Państwo ukraińskie zapewne przeznaczy fundusze na remonty prywatnej tkanki nieruchomościowej – dodaje ekspert.
Ukraina i Mołdawia bliżej Unii Europejskiej? W poniedziałek ruszają rozmowy
Takie nastroje można znaleźć zarówno w ukraińskich dyskusjach internetowych, jak i na międzynarodowych forach inwestycyjnych. W jednym z głośniejszych wątków poświęconych zakupowi mieszkań w Charkowie użytkownik deklarujący ukraińskie pochodzenie napisał na portalu Reddit: „mam silne przeczucie, że ceny znacząco wzrosną po wojnie”
Podobne opinie pojawiają się również w komentarzach ekspertów rynku nieruchomości. Ukraińskie media biznesowe informowały w ostatnich miesiącach o rosnącym zainteresowaniu nieruchomościami położonymi bliżej stref zagrożonych działaniami wojennymi. Kupujący liczą, że obecne ceny odzwierciedlają skrajny poziom pesymizmu, który po zakończeniu wojny może zostać zastąpiony szybkim wzrostem wartości aktywów.
Emocje na rynku
Nie oznacza to jednak, że mamy do czynienia z masowym wykupem mieszkań. Rynek w większości nadal pozostaje ostrożny. Potencjalni nabywcy muszą brać pod uwagę ryzyko dalszych zniszczeń, niepewność dotyczącą przebiegu wojny, możliwe problemy z odbudową infrastruktury oraz brak gwarancji szybkiego powrotu mieszkańców do najbardziej dotkniętych regionów.
Z ekonomicznego punktu widzenia mamy jednak do czynienia z klasycznym mechanizmem spekulacyjnym. Im większy strach na rynku, tym niższe ceny aktywów. Im większa wiara w poprawę sytuacji, tym więcej inwestorów gotowych jest zaakceptować wysokie ryzyko w zamian za potencjalnie ponadprzeciętny zysk.
Dlatego obok dramatycznych obrazów wojny zaczyna rozwijać się mniej widoczna historia – historia inwestorów, którzy próbują przewidzieć moment zakończenia konfliktu i już dziś zajmują pozycje na rynku nieruchomości. Dla jednych jest to nieodpowiedzialna spekulacja na ludzkiej tragedii. Dla innych klasyczny przykład inwestowania tam, gdzie większość uczestników rynku widzi wyłącznie zagrożenie.