Właściciele domów i mieszkań, którzy wynajmują swoje nieruchomości, mają powody do zadowolenia. Nowe stanowisko fiskusa oraz orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) wpłyną na to, jakie podatki będą płacić. Mowa o realnym zmniejszeniu obciążeń – informują media.
- Polacy wynajmujący mieszkania lub domy mogą skorzystać na przełomowym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – informuje serwis wyborcza.biz.
- Osoby, które rozliczają przychody z najmu w ramach działalności gospodarczej, mają szansę na niższy podatek.
- Co trzeba zrobić i ile dokładnie można zyskać?
Polski Ład – czyli wielka reforma podatkowa rządu Mateusza Morawieckiego – diametralnie zmieniła sytuację osób, które uzyskiwane przychody z najmu mieszkań rozliczały w ramach działalności gospodarczej. Przed Polskim Ładem przedsiębiorcy mogli dokonywać odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych. Zmiany w przepisach odebrały im tę możliwość – a należy pamiętać, że odpisy te stanowiły koszt uzyskania przychodu i pozwalały znacząco zredukować podatek dochodowy od najmu.
Roman Giertych i sojusz z Rosją
Polski Ład uderzył w wynajmujących mieszkania
Tymczasem reforma rządu Morawieckiego trwale usunęła nieruchomości mieszkalne z ewidencji środków trwałych podlegających amortyzacji. Przepisy przejściowe dawały wprawdzie czas na rozliczenie odpisów do końca 2022 r., ale od 1 stycznia 2023 r. zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych objął wszystkich podatników, w tym osoby, które kupiły lokale wcześniej i zdążyły je już wprowadzić do ewidencji.
Serwis wyborcza.biz opisuje historię przedsiębiorcy, który w swojej działalności użytkował lokale mieszkalne (trzy domy) nabyte przed zmianą przepisów. Wobec każdego z tych domów stosował odpisy amortyzacyjne, dzięki czemu płacił mniejsze podatki.
W 2022 r. mężczyzna wystąpił o indywidualną interpretację podatkową, próbując przekonać fiskusa, że ma prawo do tego, by nadal stosować odpisy.
„Uważam, że mogę dokonywać odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 r. oraz zaliczać te odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów do momentu pełnego zamortyzowania tych środków trwałych. Stanowisko odmienne stałoby w sprzeczności z podstawowymi zasadami konstytucyjnymi, tj. zasadą ochrony interesów w toku oraz ochrony praw nabytych” – pisał przedsiębiorca we wniosku, który cytuje wyborcza.biz.
Sąd poparł podatnika, fiskus skapitulował
Jednak fiskus uznał to podejście za błędne, wskazując, że skoro w życie weszły nowe przepisy, to nikt nie ma już prawa do korzystania z odpisów amortyzacyjnych. Przedsiębiorca zaskarżył tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ale jego skarga została odrzucona. Przełom nastąpił dopiero po odwołaniu się do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wydał wyrok korzystny dla podatnika.
W wyroku NSA z 14 stycznia 2026 r. czytamy, że „podatnik jest zobowiązany do zastosowania zmienionego przepisu, ale zgodnie z konstytucją”, zaś ustawa zasadnicza wprost mówi o „ochronie praw nabytych”. NSA odwołał się też do zasady ochrony zaufania do państwa.
Wyrok sądu zmusił fiskusa do ustępstw. W interpretacji z lipca 2026 r. urząd skarbowy ostatecznie uznał prawo mężczyzny do pełnej amortyzacji nieruchomości nabytych przed reformą Polskiego Ładu.
Jacek Kusiak, wiceprezes stowarzyszenia Mieszkanicznik, w rozmowie z wyborcza.biz zauważa, że wyrok NSA jest rewolucyjny, ponieważ „otwiera drogę do nowego orzecznictwa i oznacza, że kilkadziesiąt tysięcy Polaków mających zarejestrowaną działalność będzie mogło skorzystać ze swoich praw do amortyzacji”.
Co robić, by skorzystać ze swoich praw do amortyzacji?
Robert Nogacki, partner zarządzający z Kancelarii Prawnej Skarbiec, przypomina jednak, że inni przedsiębiorcy nie mogą powoływać się na decyzje fiskusa wydane w ramach indywidualnych interpretacji. Radzi, by występować do skarbówki o własne indywidualne interpretacje podatkowe. Nawet jeśli fiskus nie podzieli naszego stanowiska, to przywołany wcześniej przykład podatnika pokazuje, że można odwołać się do sądu administracyjnego i wygrać. Po pozytywnym dla podatnika wyroku sądu fiskus będzie musiał zmienić stanowisko, co otworzy nam drogę do korzystania z odpisów amortyzacyjnych.
Gra jest warta świeczki, bo na stole leżą duże pieniądze. Robert Nogacki wyliczył dla wyborcza.biz, że w przypadku używanego lokalu o wartości początkowej 500 tys. zł i stawce amortyzacyjnej 10 proc. odpis wynosi 50 tys. zł rocznie. Na podatku liniowym oznacza to rokrocznie 9,5 tys. zł niższej daniny dla fiskusa – wskazuje ekspert.
Nowe dane o cudzoziemcach w Polsce. Ukraińcy wiodą prym, ale to inna nacja zaskakuje
Prawnik przypomina zarazem, że chcący podjąć kroki prawne nie powinni z tym zwlekać z uwagi na terminy przedawnienia. Przykładowo, możliwość zweryfikowania deklaracji podatkowej za rok 2023 bezpowrotnie minie z końcem 2029 r.