Polskie osiedla rosną z myślą o młodych, a przecież młodość mija. Choć starzejemy się najszybciej w Europie, deweloperzy wciąż widzą tylko place zabaw i stojaki na hulajnogi. Przyszłym seniorom trzeba stworzyć taką przestrzeń mieszkalną, która kiedyś zamiast roweru pomieści balkonik. Czas na zmianę optyki jest teraz, bo demograficzna jesień puka do drzwi.
- Rynek nieruchomości nie nadąża za demografią. Brakuje nam jasnej definicji mieszkalnictwa senioralnego – czyli tego, co jest między zwykłym mieszkaniem a domem opieki.
- Senior w Polsce coraz częściej szuka po prostu nowego, wygodnego domu z usługami, a nie szpitala. Dla tych, którzy chcą żyć, a nie tylko się leczyć, brakuje ofert.
- Lekcję do odrobienia ma nie tylko państwo, lecz także deweloperzy. Osiedla nie powinny kończyć się na placu zabaw, bo seniorzy też potrzebują relacji i wspólnoty.
- W starzejących się społeczeństwach osiedla trzeba planować z głową. Dzisiejszy aktywny pracownik korporacji za parę dekad będzie potrzebował windy i ławeczki pod blokiem, a nie tylko stojaka na hulajnogi. A na korytarzu w bloku powinien móc dziś zmieścić rower, a jutro balkonik.
Prognozy nie są przesadnie optymistyczne. Według GUS-u w 2030 r. liczba ludności w wieku 60 lat i więcej ukształtuje się w Polsce na poziomie 10,3 mln. Będzie to oznaczało wzrost o 3,1 proc. w porównaniu z 2024 r. W 2050 r. osób 60 plus będzie w naszym kraju już 12,4 mln, o prawie jedną czwartą więcej niż w 2024 r.
Demografia wkrótce będzie rozdawać karty w mieszkaniówce
Starzejemy się najszybciej w Europie. Pod koniec maja br. Eurostat opublikował dane o sytuacji demograficznej w UE na dzień 1 stycznia 2025 r. W latach 2015–2025 to właśnie w Polsce odsetek osób w wieku 65 lat i więcej wzrósł najmocniej – o 5,6 pkt proc., co stanowi niemal dwukrotność unijnej średniej (2,9 pkt proc.).
Demografia powoli przejmuje kontrolę nad rynkiem pracy, służbą zdrowia, profilowaniem produktów i usług. Coraz silniej będzie też wpływać na sektor nieruchomości. Rzeczywistość prawna jeszcze tego nie dostrzegła. W dużej mierze jest tak dlatego, że polski senior – jako klient na rynku mieszkaniowym – obrósł w liczne mity.
Podatkowy absurd w Polsce: ciężka praca się nie opłaca?
– Jako menedżer budownictwa i nieruchomości, który przygotowuje, buduje i liczy projekty dla seniorów, dostrzegam kilka stereotypów – mówi portalowi Zero.pl Łukasz Masztakowski, ekspert Krajowej Izby Domów Opieki (KIDO), prezes firmy Contiga. – Pierwszy z nich to przeświadczenie, że senior nie chce się przeprowadzać, że starych drzew się nie przesadza.
Tymczasem wiele osób 60 plus chciałoby mieszkać wygodniej, bezpieczniej, bliżej usług, opieki zdrowotnej i innych ludzi, ale nie ma atrakcyjnej alternatywy.
– Drugi stereotyp to myślenie o każdym seniorze jak o pacjencie – wskazuje ekspert KIDO. – A grupa 60 plus jest ogromnie zróżnicowana. Są w niej osoby aktywne, pracujące, podróżujące i prowadzące intensywne życie społeczne. Są też osoby, które potrzebują jedynie niewielkiego wsparcia w codziennym funkcjonowaniu. Wreszcie są osoby najstarsze, wymagające codziennej opieki. Wiek nie zawsze jest tu głównym wyznacznikiem, największym jest aktywność i stan zdrowia.
Nie każdy emeryt to senior „go go”
Architektka i urbanistka dr inż. Agnieszka Labus z Politechniki Śląskiej i Fundacji LAB60+ apeluje, by nie zapominać o tym, że starzenie się to proces.
– Ja wyróżniam trzy grupy seniorów: „go go”, „slow go” i „no go” – mówi. – Ci pierwsi to seniorzy aktywni, niezależni. Ci drudzy zaczynają podupadać na zdrowiu, coraz częściej potrzebują wsparcia, winda staje się koniecznością, a przestrzeń, w której się poruszają, zmniejsza się ze względu na ograniczenia ruchowe. Ci trzeci wymagają już stałej opieki i często muszą zostać „przeprowadzeni” do domów opieki czy zakładów opiekuńczo-leczniczych.
Minister Marzena Okła-Drewnowicz, pełnomocniczka rządu ds. polityki senioralnej, potwierdza: – Obraz polskiego seniora jest bardzo zróżnicowany. W zasadzie co dekadę, poczynając od 60. roku życia, możemy mówić o jego innej sytuacji zdrowotno-bytowej i innych potrzebach. Te ostatnie związane są też, oczywiście, z miejscem zamieszkania, które determinuje jakość życia.
A skoro już o mieszkaniu mowa, to – jak zauważa Łukasz Masztakowski – jest jeszcze jeden stereotyp: przekonanie, że mieszkalnictwo senioralne równa się dom opieki. – Tymczasem na dojrzałych rynkach europejskich stanowi ono rozwiązanie pośrednie pomiędzy zwykłym mieszkaniem a domem opieki właśnie. To w pełni samodzielne i dostosowane lokale, wzbogacone o usługi i wsparcie na życzenie – od organizacji czasu wolnego i integracji społecznej, przez asystę w codziennych czynnościach, po pomoc medyczną czy opiekuńczą w razie potrzeby. Dzięki temu senior może żyć aktywnie i bezpiecznie przez wiele lat.
W tym kontekście pouczające jest spojrzenie na Holandię. Według Eurostatu osoby w wieku 65 plus stanowiły w 2025 r. 20,8 proc. populacji tego kraju. Jak czytamy w raporcie Banku Gospodarstwa Krajowego pt. „Rynek opieki długoterminowej w Polsce” (grudzień 2025 r.), którego autorem jest KIDO, w Holandii reformy polityki społecznej realizowane od dekady przesunęły ciężar opieki nad seniorami z instytucji do środowiska lokalnego. Dzięki państwowym dotacjom na przeróbki mieszkań oraz wsparciu sąsiedzkiemu, seniorzy mogą znacznie dłużej i bezpieczniej żyć u siebie.
Usługi sąsiedzkie: holenderski wzór, polskie realia
Polska na swój sposób próbuje holenderskiej drogi. Jeśli chodzi o usługi środowiskowe, dzieje się to za sprawą rządowego programu „Korpus Wsparcia Seniorów” (realizowanego przez resort rodziny, pracy i polityki społecznej). W jego ramach rozwijane są tzw. usługi sąsiedzkie, z których mogą skorzystać osoby w wieku 60 lat i więcej. Sąsiadem-opiekunem seniora może zostać każdy pełnoletni mieszkaniec najbliższej okolicy. Po podpisaniu umowy z ośrodkiem pomocy społecznej otrzyma on wynagrodzenie z gminy za pomoc w zakupach, gotowaniu, sprzątaniu czy towarzyszeniu starszej osobie na spacerze lub u lekarza.
– Zainteresowanie udzielaniem wsparcia w postaci usług sąsiedzkich rośnie – słyszymy w biurze prasowym MRPiPS.
Według danych przekazanych nam przez resort Agnieszki Dziemianowicz-Bąk, w pierwszym roku funkcjonowania programu (od startu 1 listopada 2023 r.) usługi sąsiedzkie przyznano 124 osobom. W 2024 r. korzystało z nich ponad 3 tys. osób (przyznano 371,1 tys. godzin usług opiekuńczych), a w 2025 r. już 4,7 tys. osób (782,5 tys. godzin usług opiekuńczych).
W latach 2023–2025 usługi sąsiedzkie były realizowane przez 642 różne gminy (w tym 15 gmin w 2023 r., 538 gmin w 2024 r. i 509 gmin w 2025 r.). Przypomnijmy – w Polsce jest obecnie blisko 2,5 tys. gmin. Tym samym w ubiegłych latach nie został wyczerpany limit środków z budżetu na ten cel. W 2024 r. minister finansów przeznaczył na usługi sąsiedzkie 29,8 mln zł – wykorzystano 11,8 mln zł. W 2025 r. w budżecie zabezpieczono 27,7 mln zł – wydano nieco ponad 25 mln zł.
Usługi sąsiedzkie rozwijają się więc powoli. Być może zbyt mało osób słyszało o programie – zarówno wśród szukających opieki, jak i tych gotowych ją nieść. Być może potencjalnych opiekunów zniechęcają ustalane przez gminy stawki. A być może jest i tak, że polscy seniorzy chcą być samodzielni tak długo, jak się da – i zamiast wpuszczać „obcych” do domu, wolą sami z domu wychodzić. Pod warunkiem, że mogą.
A mogą nie zawsze, co pokazuje rzesza starszych osób określanych mianem „więźniów czwartego piętra”. To osoby, które zestarzały się w swoich mieszkaniach w blokach nie wyższych niż czteropiętrowe, wybudowanych kilkadziesiąt lat temu – bez wind, bo prawo budowlane pozwalało w przypadku takich budynków na niemontowanie dźwigów osobowych. W efekcie dziś osoby te albo wychodzą z domu rzadko i z trudem, albo wcale, bo schody są dla nich barierą nie do pokonania.
Winda na wagę złota
Polskie prawo budowlane do zmian w tej kwestii dojrzało dopiero niedawno – od września br. obowiązek wyposażenia w windy ma objąć bloki mające co najmniej trzy kondygnacje. Nie oznacza to jednak, że wszystkie istniejące bloki nagle zyskają windy – projekt rozporządzenia ministra rozwoju i technologii zakłada taki wymóg tylko dla nowych inwestycji (bądź przebudowy, która wiąże się z wydaniem pozwolenia na budowę).
Rozwiązaniem dla „więźniów czwartego piętra” w blokach, które windy się nie doczekają, ma być najem senioralny – projekt pilotowany przez Departament Polityki Senioralnej w Kancelarii Premiera. Jego nowa wersja została 7 maja br. skierowana do ponownych konsultacji publicznych. – Jest to doprecyzowana wersja rozwiązań wcześniej konsultowanych, a ich istota nie uległa zmianie – słyszymy w Zespole Organizacyjnym Departamentu Polityki Senioralnej KPRM, którym kieruje Marzena Okła-Drewnowicz.
– Uważam, że zmiany demograficzne powinny być fundamentem planowania – mówi nam polityczka. – Gdyby kilka dekad temu przewidziano, żeby bloki do czterech pięter też miały windy, to dziś nie mielibyśmy problemu „więźniów czwartego piętra”. Przy czym to nie chodzi tylko o środki, które idą w miliardy – nie wszędzie da się te windy dobudować, a bywa i tak, że kiedy są i pieniądze, i warunki techniczne, to nie ma np. zgody innych lokatorów w bloku na dźwig osobowy. I już mamy związane ręce.
Najem senioralny ma pozwolić osobom starszym na zamianę ich obecnego lokum na wyższym piętrze bez windy na mieszkanie komunalne na parterze lub na wyższej kondygnacji w bloku z windą. W zamian wynajmą one swoje dotychczasowe M gminie, nie tracąc do niego prawa własności (gmina z kolei podnajmie je komuś w potrzebie). W ocenie skutków regulacji oszacowano liczbę potencjalnych beneficjentów na 590 tys.– 1,180 mln osób w wieku 60 lat i więcej.
– Samorządy, które są tu wielkimi partnerami rządu, jeśli chodzi o politykę mieszkaniową, starają się działać – np. przenosić seniorów do wyremontowanych lub nowych mieszkań komunalnych. Ale rzecz w tym, że 80 proc. polskich seniorów ma swoją własność – zauważa Marzena Okła-Drewnowicz. – I, niestety, są więźniami tej własności, bo skoro mają własne lokum, to gminy nie mogą im zaproponować innego lokalu z zasobów własnych. Stąd właśnie koncepcja najmu senioralnego.
– Ponadto Ministerstwo Rozwoju i Technologii projektuje nowe rozwiązanie, które da samorządom możliwość ubiegania się o środki finansowe na remonty tych mieszkań – zdradza nam pełnomocniczka rządu ds. polityki senioralnej. – W ten sposób zwiększymy też atrakcyjność i „wynajmowalność” lokali na wyższych piętrach w Polsce powiatowej. Mieszkania będą nadal własnością seniorów, a później ich spadkobierców. Najem senioralny to przede wszystkim wybór, zachowanie własności i możliwość samodzielnego funkcjonowania osób starszych.
Stare drzewo można przesadzić – byle nie za daleko
Czy jednak osoby starsze są gotowe na tego typu zamiany? Zdaniem Łukasza Masztakowskiego senior trzyma się do końca nie tyle swojego mieszkania, ile dzielnicy, sąsiedztwa, ulubionych sklepów i parków. – Jest gotów zmienić mieszkanie, jeśli nie jest ono dostosowane do jego potrzeb, ale nie chce być wywieziony na działkę nad jeziorem z domkami w lesie – mówi ekspert KIDO.
Wskazuje przy tym na badania potrzeb seniorów, które pokazują, że o mieszkaniach dla nich nie powinno się myśleć wyłącznie w kategoriach windy, podjazdu czy pochwytów. – Niezależnie od etapu życia większość seniorów ma jednak podobne oczekiwania. Chce zachować możliwie dużą samodzielność, pozostać aktywna oraz funkcjonować w otoczeniu innych ludzi. Potrzeba bezpieczeństwa jest ważna, ale równie istotna jest potrzeba relacji społecznych i poczucia przynależności do wspólnoty. To właśnie te elementy powinny być fundamentem nowoczesnego mieszkalnictwa senioralnego.
Szybkie starzenie się społeczeństwa, w połączeniu z ograniczoną dostępnością miejsc w placówkach opieki całodobowej, to sygnał, że państwo powinno zacząć poważnie zastanawiać się nad modelem specjalnych mieszkań dla seniorów. Tym bardziej, że wyczerpuje się potencjał tzw. opieki nieformalnej.
Jak czytamy w raporcie JLL „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce”, ciężar opieki nad seniorami spoczywa głównie na kobietach w wieku 45–64 lat. Ta baza maleje. „Obecnie na każdą osobę w wieku 80 plus przypadają średnio trzy kobiety w wieku potencjalnie opiekuńczym. Do 2060 r. wskaźnik ten skurczy się do jednej potencjalnej opiekunki na osobę” – zauważają autorzy. Ich zdaniem opiekę nad starszymi rodzicami będzie utrudniać także rosnąca aktywność zawodowa kobiet oraz wyższy wiek w momencie urodzenia pierwszego dziecka, a w dalszej perspektywie bardzo prawdopodobne podwyższenie wieku emerytalnego dla kobiet. A do tego wszystkiego dorosłe dzieci i starsi rodzice często mieszkają daleko od siebie.
W przepisach zionie luka
Niestety, prawo nie nadąża za rzeczywistością. – Jeśli chodzi o regulacje dotyczące mieszkalnictwa senioralnego, Polska znajduje się dziś na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju – mówi Łukasz Masztakowski. – W ostatnich latach wiele uwagi poświęcono dostosowywaniu istniejących mieszkań do potrzeb osób starszych poprzez likwidację barier architektonicznych czy programy poprawy dostępności. To ważny kierunek, ale nie rozwiązuje on problemu w całości.
Jak wyjaśnia, z perspektywy rynku nieruchomości największym problemem jest brak jasnego zdefiniowania mieszkalnictwa senioralnego. – Dzisiaj przepisy rozróżniają mieszkanie oraz dom opieki, natomiast brakuje rozwiązań pośrednich, które funkcjonują na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej. Nie ma dziś jednoznacznych wytycznych dotyczących planowania takich inwestycji, ich klasyfikacji, wymagań funkcjonalnych czy zasad świadczenia usług towarzyszących. Nieuregulowane pozostają również kwestie podatkowe i operacyjne.
Na luki prawne wskazuje też w rozmowie z Zero.pl Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT), związana także z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów.
– Mieszkania treningowe i wspomagane to usługi społeczne ściśle zdefiniowane przez ustawę – mówi. – Pojawia się jednak pytanie, jak kwalifikować je od strony budowlanej i prawnej: czy to wciąż jest pojedyncze mieszkanie, blok mieszkalny, czy już zamieszkanie zbiorowe?
Tymczasem, jak przekonuje Łukasz Masztakowski, korzyści płynące dla państwa z uregulowanego mieszkalnictwa senioralnego, połączonego z usługami, są ogromne. – Przede wszystkim pozwala ono seniorom dłużej zachować samodzielność i aktywność, dzięki czemu moment przejścia do całodobowej opieki może zostać znacząco opóźniony, a w wielu przypadkach w ogóle nie będzie konieczny. OECD szacuje, że nowoczesne technologie i rozwiązania asystujące mogą w perspektywie 2050 r. obniżyć wydatki na opiekę długoterminową nawet o ok. 30 proc. Do tego dochodzą trudniejsze do wycenienia, ale realne efekty: dłuższe zachowanie samodzielności, mniej depresji i profilaktyka upadków. To nie jest substytut opieki, lecz inwestycja w zdrowe i aktywne starzenie się społeczeństwa.
Czy polskiego seniora na to stać?
Załóżmy, że państwo zmobilizuje się i regulacje dotyczące mieszkań senioralnych pojawią się w Polsce prędzej niż później. Czy oferta mieszkań dostosowanych do potrzeb seniorów, połączonych z dodatkowymi usługami, nie trafi w próżnię?
– Średnia emerytura w Polsce nadal pozostaje niewysoka, choć warto zauważyć, że udział świadczeń przekraczających 7 tys. zł brutto wzrósł z 0,6 proc. w 2020 r. do blisko 10 proc. w 2025 r. – mówi Łukasz Masztakowski. – Jednocześnie wielomiesięczne kolejki do DPS-ów pokazują, że dla wielu seniorów prywatne placówki opiekuńcze z miesięcznym kosztem pobytu na poziomie 7–8 tys. zł są poza zasięgiem.
Ekspert KIDO przestrzega zarazem przed patrzeniem na rynek nieruchomości dla seniorów wyłącznie przez pryzmat wysokości emerytur. – Osoby starsze w Polsce relatywnie rzadko dysponują wysokimi bieżącymi dochodami, ale bardzo często posiadają wartościowy majątek mieszkaniowy. Polski senior jest „bogaty w metry”.
Według Eurostatu 87,1 proc. gospodarstw domowych w Polsce posiada lokale mieszkalne na własność (przy średniej unijnej 68,4 proc.). Hanna Milewska-Wilk, ekspertka MRiT, przywołuje z kolei badania NBP, z których wynika, że osoby z pokolenia 65 plus to w dużej mierze głowy gospodarstw domowych, które w najwyższym odsetku są właścicielami swoich nieruchomości.
– Niestety, jakość tych mieszkań bardzo często nie odpowiada malejącej sprawności fizycznej ich właścicieli – mówi Milewska-Wilk. – Z kolei istniejące narzędzia finansowe zupełnie nie działają w praktyce. Odwrócona hipoteka bankowa jest martwym przepisem, a umowy renty dożywotniej budzą spore obawy. Co ciekawe, same instytucje finansowe oferujące rentę dożywotnią od pięciu lat zabiegają o systemowe uregulowanie tego rynku, chcąc zwiększyć jego transparentność i bezpieczeństwo. Jak dotąd brakuje jednak po stronie rządowej woli, by na te apele odpowiedzieć – kwituje ekspertka.
– Tak czy inaczej, duża część seniorów dysponuje kapitałem, który może zostać wykorzystany do poprawy jakości życia lub zmiany miejsca zamieszkania na lepiej dostosowane do potrzeb wieku – zauważa Łukasz Masztakowski. – Skala takich możliwości będzie oczywiście różna w zależności od lokalizacji, wartości nieruchomości i indywidualnej sytuacji finansowej. Rynek nieruchomości dla seniorów będzie też napędzać rosnąca liczba osób z emeryturami zagranicznymi, rosnąca liczba emerytów z wysokimi świadczeniami wypracowanymi w Polsce, a także gotowość do wsparcia starszych rodziców ze strony ich dorosłych dzieci.
Popyt istnieje już dziś. Według szacunków JLL rynek przeprowadzek osób 60 plus generuje około 7 mld zł rocznie. Wyliczenia te dotyczą sześciu największych aglomeracji w Polsce. Eksperci przyjęli, że seniorzy kupujący nieruchomości na własne potrzeby stanowią 6–8 proc. ogółu nabywców mieszkań, 3 proc. klientów kupujących domy i 1 proc. inwestorów budujących domy jednorodzinne.
Mieszkaniówka powinna podążać za cyklem życia
Dr Agnieszka Labus proponuje tymczasem nieco inną ścieżkę, bazującą na tym, co już mamy.
– Obecnie dużo mówi się o budowaniu osiedli mieszkaniowych „asystowanych”, z usługami i infrastrukturą dla seniorów. Ten rynek w Polsce dopiero raczkuje. Abstrahując od tego, że takie rozwiązania będą raczej dostępne dla osób z odpowiednim budżetem, powiedziałabym, że warto, abyśmy zmienili optykę – i zaczęli myśleć raczej o mieszkaniach i osiedlach podążających za cyklem życia.
Zdaniem ekspertki obecnie nasze myślenie o potrzebach mieszkaniowych seniorów cechuje reaktywność. – Inicjatywy takie jak uwalnianie „więźniów czwartego piętra” są przykładem takiego myślenia, jakkolwiek są potrzebne. Rozwiązujemy problemy, które już istnieją, a powinniśmy przestawić się na myślenie proaktywne i prewencyjne.
To kamyczek do ogródka deweloperów, którzy myślą o osiedlach tak, jak gdyby byli całkowicie nieświadomi upływu czasu. Trzydziestolatkowie, którzy dziś wbiegają po schodach z siatkami pełnymi zakupów, za czterdzieści lat mogą czuć się na własnym podwórku jak na torze przeszkód. W wąskim korytarzu dziś postawią rower, ale za kilka dekad nie zmieszczą balkonika.
Rząd szuka pieniędzy, zajrzy do kieszeni podatników. „Kondycja budżetu jest zła”
– Bloki powinno projektować się tak, żeby już dzisiejszym 20-latkom dać szersze klatki schodowe, z większą ilością światła dziennego, by kiedyś mogli swobodnie spotykać się w przestrzeniach wspólnych z sąsiadami – mówi Agnieszka Labus. – Chodzi o to, żeby seniorzy jak najdłużej mogli żyć w swoim miejscu zamieszkania i, koniec końców, nie potrzebowali domów opieki. Możemy budować domy wielopokoleniowe, takie jak w Niemczech – gdzie mieszkają osoby niespokrewnione ze sobą, w różnym wieku, o różnych stylach życia – ale łączy je wspólnota. Są tam i kawiarenki (które np. prowadzą seniorzy), i świetlice. Ważne, byśmy nie szli w kierunku złotych klatek, ale zrozumieli, że kluczowe zasoby pozwalające na budowanie mieszkalnictwa długowieczności są pod ręką, w naszych sąsiedztwach. Wtedy projektanci i inwestorzy zaczną budować osiedla w taki sposób, by były one odporne na starzenie się.
– Oczywiście, do tego typu działań konieczne jest wsparcie na poziomie rządowym; programy, które uruchomią lub wymuszą tego typu działania – dodaje dr Labus. I podkreśla: – W 2050 r. połowa społeczeństwa będzie po pięćdziesiątce. Mówimy o kwestii, która powinna być mainstreamem, a nie dodatkiem do naszych osiedli.
Marzena Okła-Drewnowicz zapewnia nas, że trzyma rękę na pulsie. – Podnoszę postulaty dotyczące potrzeb życiowych seniorów w różnych gremiach rządowych, w tym także w resorcie rozwoju i technologii, który odpowiada za mieszkalnictwo – mówi. – Regularnie składam uwagi do ich projektów i mówię: skoro budujemy place zabaw, zapiszmy w prawie także konieczność tworzenia przestrzeni do odpoczynku dla seniorów, jeśli nie na zewnątrz, to wewnątrz budynków.
Według Agnieszki Labus w planowaniu osiedli już dziś trzeba odchodzić od schematu, w którym jedyną przestrzenią wspólną jest plac zabaw. – Przecież dzieci na te place zabaw z kimś przychodzą. Tymczasem projektanci zupełnie nie myślą o tym, gdzie usiądzie babcia.