W Polsce na mieszkanie komunalne czeka prawie 120 tys. rodzin. Mimo to samorządy nadal wyprzedają swoje lokale, często z gigantycznymi zniżkami. W ten sposób w ciągu dekady liczba mieszkań, które mogłyby pomóc najbiedniejszym Polakom spadła o niemal 300 tys. Sprzedaż mogłaby ograniczyć ustawa, ale brak zgody w koalicji rządzącej i sprzeciw samorządowców uniemożliwiają jej przyjęcie.
- W największych polskich miastach wciąż kurczy się liczba mieszkań komunalnych. Odwrotny trend obserwowany jest zaledwie w kilku samorządach – wynika z najnowszej analizy Zero.pl.
- Komunałki sprzedawane są m.in. w Bydgoszczy, Chorzowie, Katowicach, Lublinie, Łodzi, Opolu, Suwałkach, Szczecinie, Toruniu, Wrocławiu czy Zamościu.
- Wiele samorządów wciąż decyduje się sprzedawać mieszkania z tzw. bonifikatą, czyli upustem ceny. Niektóre lokale w ostatnich latach sprzedawane były nawet z 98-procentową obniżką.
- Projekt ustawy likwidującej bonifikaty ugrzązł w Sejmie. – Mam wrażenie, że mamy do czynienia z grą na czas – komentuje w rozmowie z Zero.pl wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
- Wszystkie teksty w ramach cyklu „patonieruchomości” dostępne są tutaj.
Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego polskie samorządy w 2025 r. dysponowały nieco ponad 586,1 tys. mieszkań. Chodzi o lokale, które stanowią własność poszczególnych gmin i służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych danej społeczności.
Liczba ta kurczy się od lat. Jeszcze w 2023 r. gminy posiadały ponad 603,2 tys. mieszkań. Dziesięć lat temu – w 2016 r. – w gminnych zasobach znajdowało się łącznie ponad 868,5 tys. lokali.
Masowa wyprzedaż mieszkań komunalnych
Zero.pl w ostatnich tygodniach skontaktowało się z kilkudziesięcioma samorządami w Polsce z prośbą o udostępnienie aktualnych statystyk. Liczba mieszkań komunalnych w ciągu ostatnich czterech lat spadała w większości miast, które odpowiedziały na nasze pytania.
Przykładowo – jeszcze w 2022 r. Katowice posiadały ponad 15 tys. mieszkań komunalnych. W ciągu czterech lat liczba ta skurczyła się o ok. 800 lokali. Mieszkania te były sprzedawane zajmującym je lokatorom lub w drodze przetargu.
Stolica województwa śląskiego nie jest jednak wyjątkiem. Komunałki sprzedawane są również m.in. w Bydgoszczy, Chorzowie, Lublinie, Łodzi, Opolu, Suwałkach, Szczecinie, Toruniu, Wrocławiu czy Zamościu.
– Mieszkania wchodzące w skład komunalnego zasobu mieszkaniowego miasta Katowice znajdują się w większości w budynkach wybudowanych przed drugą wojną światową. Z uwagi na upływ czasu budynki, w których znajdują się komunalne lokale mieszkalne, ulegają zużyciu, a ich stan techniczny pogarsza się – tłumaczy nam Sandra Hajduk, rzeczniczka prasowa Urzędu Miasta Katowice.
Liczba mieszkań komunalnych w Polsce spada z roku na rok (fot. Zero.pl)
Mieszkania nawet za 2 proc. wartości
Wiele miast przy sprzedaży mieszkań oferuje tzw. bonifikaty, czyli obniżki cen. Dla przykładu: w Katowicach kupujący mogą liczyć na upust w wysokości od 40 do nawet 80 proc. przy zakupie mieszkania. W Bydgoszczy w ciągu ostatnich trzech dekad bonifikata wahała się od 70 proc. do nawet 98 proc.
Jak tłumaczą samorządowcy, wysokość bonifikaty zależy m.in. od stażu najmu osoby ubiegającej się o wykup lokalu czy też od stopnia prywatyzacji danego budynku.
Bonifikaty budzą jednak poważne kontrowersje. W ostatnich latach media opisywały szereg historii związanych z wykupem mieszkań komunalnych z taką zniżką. W ubiegłym roku krakowscy radni Nowej Lewicy informowali, że jedną z osób, która stara się o wykup mieszkania z 90-procentowym upustem, był Jan Rokita, były poseł związany przed laty z Platformą Obywatelską.
Właścicielem mieszkania wykupionego z bonifikatą stał się również prezydent Karol Nawrocki. Chodzi o słynną kawalerkę Jerzego Ż. Jak informowali Onet i „Gazeta Wyborcza”, w lutym 2010 r. mężczyzna złożył wniosek w gdańskim urzędzie o wykupienie swojego mieszkania komunalnego z 90-procentową bonifikatą. W 2012 r. senior zawarł umowę przedwstępną o sprzedaż nieruchomości z małżeństwem Nawrockich. W 2017 r. doszło do zawarcia finalnej umowy.
Dlaczego miasta sprzedają mieszkania komunalne?
– Koszty – mówi Zero.pl Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. – Nieruchomość może mieć pewną wartość, ale zdarza się, że koszty jej remontu bądź doprowadzenia do odpowiedniego standardu są dużo większe od jej wartości. Samorządy część mieszkań sprzedają więc lokatorom, zdarza się, że z bonifikatą, która może wynosić nawet do 95-97 proc. – dodaje ekspertka.
– Część włodarzy bagatelizuje również problem wynikający z braku lokali komunalnych w mieście. Ważne są inne inwestycje – odremontowana droga, nowy most, świetny aquapark. Mieszkania komunalne nie są aż tak widowiskowe. Niektórzy wychodzą więc z założenia, że lepiej je sprzedać, niż babrać się z remontami i często niełatwymi najemcami – mówi nam były prezydent miasta, który przez lata zarządzał zasobem komunalnym w jednej z większych aglomeracji w Polsce.
Tymczasem – według aktualnych statystyk – na najem mieszkania komunalnego w Polsce czeka wciąż ponad 117,8 tys. rodzin. W kolejce – w zależności od miasta – stoi się od paru miesięcy do nawet kilku lat.
– Gdy siedem lat temu zaczynałam pracę w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, zadałam pytanie: gdzie ci ludzie mieszkają w międzyczasie? Żeby złożyć wniosek o mieszkanie komunalne, trzeba spełnić szereg wymogów – nie mieć własnej nieruchomości, mieć odpowiednio niski dochód. Powiem więcej: nie można mieć tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości, nie można mieć nawet umowy najmu. I my nie wiemy, gdzie ci ludzie mieszkają. Czasem gdzieś po rodzinie, czasem bez umowy – wskazuje w rozmowie z Zero.pl Hanna Milewska-Wilk.
Wyprzedawanie mieszkań trwa. Ale są wyjątki
Czy we wszystkich miastach dochodzi do sprzedaży nieruchomości z zasobu komunalnego? Nie. Na mapie Polski są pojedyncze miasta, takie jak Sopot, Włocławek czy Rzeszów. W pierwszym z tych miast liczba mieszkań komunalnych rośnie od lat, co jest na mapie Polski chlubnym wyjątkiem. Tylko w 2024 r. w Sopocie oddano do użytku cztery nowe budynki mieszkalne. W 2022 r. miasto dysponowało 1,8 tys. mieszkań, dziś jest to już ponad 2 tys. lokali.
Skąd taka decyzja? – Inwestujemy w mieszkania komunalne, bo to fundament strategii rozwoju miasta. Naszymi priorytetami są: zahamowanie spadku liczby mieszkańców, pomoc w zapewnieniu mieszkań najbardziej potrzebującym oraz młodym rodzinom z dziećmi – mówi nam Marlena Klepacz z biura prezydenta Sopotu. Jak podkreśla: „budownictwo komunalne traktujemy jako jedno z narzędzi do walki z kryzysem demograficznym”.
Sopot ponad trzy lata temu całkowicie wstrzymał też sprzedaż mieszkań komunalnych. – Ze względu na specyfikę lokalnego rynku i wysokie ceny nieruchomości, budujemy lokale komunalne z myślą o młodych mieszkańcach, których nie stać na własny kąt. Nasz program zapewnia stabilizację osobom pracującym i żyjącym w Sopocie, które do tej pory musiały polegać na niepewnym wynajmie prywatnym – dodaje urzędniczka.
Od 2022 r. komunałek nie sprzedaje również Rzeszów. Liczba lokali w mieście pozostaje na niezmienionym poziomie. – Gdyby sprzedaż była kontynuowana, posiadany przez Gminę Miasto Rzeszów zasób mieszkaniowy nie pozwalałby na bieżącą realizację obowiązków, jakie ciążą na gminie – zapewnienia lokali socjalnych oraz zaspakajania potrzeb mieszkaniowych osób ubogich – tłumaczy w rozmowie z Zero.pl Artur Gernand z kancelarii prezydenta Rzeszowa.
Podobną decyzję podjęto we Włocławku, gdy prezydentem miasta został Krzysztof Kukucki, były wiceminister rozwoju z Nowej Lewicy. Jak słyszymy w ratuszu, mieszkań komunalnych będzie przybywać. W ramach dwóch projektów mieszkaniowych – osiedle Celulozowa i projekt Cienista – powstanie w ciągu kilkunastu miesięcy kolejne 237 lokali mieszkalnych.
– Planowane i realizowane inwestycje obejmują zarówno budowę nowych lokali, jak i modernizację istniejących budynków, co w najbliższych latach przyczyni się do zwiększenia dostępności mieszkań oraz poprawy ich standardu – komentuje Jakub Sztejnwald z Urzędu Miasta Włocławek.
Minister ceni mieszkania komunalne, ale zmian w prawie brak
– Ubolewam nad tym, że zasób komunalny z roku na rok się kurczy. Jestem też absolutnym przeciwnikiem sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. Nie po to budujemy mieszkania, przeznaczamy ogromne środki z budżetu państwa na powiększanie zasobu komunalnego samorządów, aby gminy wyprzedawały swój zgromadzony majątek – mówi Zero.pl wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski odpowiedzialny w rządzie za politykę mieszkaniową.
Wiceszef MRiT stawia póki co na rozwiązania miękkie. – Rozmawiam z samorządowcami na ten temat regularnie. To jest niezwykle trudna, mrówcza praca, żeby przekonywać prezydentów, burmistrzów i wójtów, aby nie korzystać z bonifikat. Ale przynosi to efekt, bo kolejne miasta dołączają do grona tych, które rezygnują z oferowania upustów lub całkowicie wstrzymują sprzedaż – podkreśla Lewandowski.
I to fakt. Część samorządów wycofała się z oferowania bonifikat. Wśród takich miast jest na przykład Toruń. Od maja 2026 r. władze nie oferują bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych. Wcześniej kupujący lokale mogli liczyć na upust w wysokości od 55 do nawet 95 proc. Jak informuje nas Marcin Centkowski, rzecznik prezydenta Torunia, w mieście na mieszkanie czeka ponad 200 rodzin. Średni czas oczekiwania wynosi od czterech do pięciu lat.
Parę lat temu z bonifikat zrezygnował także Gdańsk. – Powodem była chęć zahamowania zmniejszania zasobu mieszkaniowego gminy, by móc w dalszym ciągu zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Gdańszczanek i Gdańszczan zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów – tłumaczy nam Joanna Bieganowska z gdańskiego urzędu.
To jednak ciągle pojedyncze przypadki. Ponad rok temu Nowa Lewica złożyła poselski projekt ustawy, który miał tę kwestię uregulować odgórnie – zlikwidować bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych. Rozpoczęto prace, ale propozycja utknęła w sejmowych komisjach infrastruktury oraz samorządu terytorialnego. Od grudnia projekt nie był dalej procedowany. Powód?
– Pomimo formalnego wsparcia ze strony rządu, pozostała część koalicji – posłowie Koalicji Obywatelskiej, Polskiego Stronnictwa Ludowego i Polski 2050 – kontestowała jego zapisy. Swoje zastrzeżenia zgłaszał również Związek Miast Polskich (ZMP) – mówi nam wiceminister Lewandowski.
Światełka w tunelu nie widać. Jak słyszymy, brak zgody w koalicji i ogromny sprzeciw samorządowców uniemożliwiają przyjęcie ustawy w najbliższym czasie. Samorządowcy nie zgadzają się z proponowanymi zapisami w ustawie. Ich zdaniem to ograniczanie lokalnych kompetencji – projekt odbiera im bowiem prawo do udzielania zniżki na wykup mieszkania.
ZMP w swoim stanowisku podkreślał, że to gminy mają największą wiedzę o swoim zasobie mieszkaniowym. I to samorządowcy są w stanie stwierdzić, czy mają możliwość zaspokojenia potrzeb lokalowych swoim mieszkańcom, a także ocenić, które z posiadanych lokali powinny pozostać w zasobie samorządu, a które mogą być przedmiotem obrotu.
– Gdy prezentowaliśmy założenia strategii mieszkaniowej na spotkaniu z samorządowcami, prezentowałem nowe, kompromisowe rozwiązanie i mówiłem o tym, że bonifikaty trzeba zlikwidować, że musimy dbać o nasz zasób komunalny. Spotkało się to z dużym zainteresowaniem i dobrym przyjęciem. Dwa-trzy miesiące temu przewodnicząca klubu Anna Maria Żukowska wysłała propozycję legislacji do ZMP. Niestety do tej pory nie dostaliśmy żadnej odpowiedzi. Mam jednak wrażenie, że mamy do czynienia z grą na czas – konkluduje wiceszef MRiT.
Czytaj więcej materiałów z cyklu „patonieruchomości”:
- Mieszkaniowy dramat w Łomży. 238 miesięcy czekają na mieszkanie komunalne
- Z samorządów w dekadę zniknęło ponad 300 tys. mieszkań. Niektóre sprzedano z nawet 98-procentową zniżką
- „Państwo ma szczelnie zamknięte oczy”. Co wiemy, a czego nie wiemy o polskiej mieszkaniówce
- Mieszkania są w centrum uwagi. Czy politycy tego chcą, czy nie
- Wszystkie teksty w ramach cyklu „patonieruchomości” dostępne są tutaj.